Экономическая наука говорит, что любой актив стоит ровно столько денег, сколько за него готовы заплатить. Формально цены на жилье продолжают рост. Застройщики и особенно бабушки - собственницы гниловатого жилого фонда эпохи развитого социализма раз в месяц повышают цены на свое "сокровище".
Но, многочисленные сигналы свидетельствуют, рынок уже упёрся в потолок. Да ценники могут переписываться хоть каждый день, но никто не готов за эти деньги покупать. Отсутствие платежеспособного спроса - верный признак стагнации рынка.
Экономическая теория говорит, что рынки цикличны. Фазы роста сменяются фазами падения, но переходу из одной фазы в другую предшествует период стагнации. Продавцы не готовы уступать несмотря на то, что покупатель не готов приобретать актив по текущим ценам.
Тут начинается битва "кто кого пересидит". Покупатели здесь всегда в более выгодном положении. Ведь всегда найдется тот кому надо срочно продать. Кто-то переезжает в другой город, кто-то не тянет ипотеку, а кому-то нужны деньги срочно. Но всегда найдутся и такие уникумы, которые будут сидеть на своем "сокровище" и держать цену до второго пришествия.
Стагнация может быть долгой и продлиться год. Это объясняется тем, что рынок недвижимости очень инертный. Но стагнация также может очень быстро перейти в обвал из-за внезапного кризисного фактора (черный лебедь).
Я уже писал, что особенность российского рынка недвижимости в том, что он реагирует на кризис с определенным временным лагом. Если во всем мире в кризис принято сбрасывать "тяжёлые" активы и выходить в "кэш", то россияне, наоборот избавляются от кэша уходя в бетон и ладно если бы это было на свои деньги; россияне наоборот ещё и накапливают долги в кризис.
Поэтому кризис в России выглядит так:
1. Падение рубля и рост цен на продукты и технику,
2. Падение арендных ставок,
3. Рост цен на недвижимость,
4. Сокращение рабочих мест и зарплат,
5. Стагнация,
6. Падение цен на недвижимость.
В России недвижимость падает в последнею очередь, потому что воспринимается населением как защитный актив, несмотря на многократные доказательства обратного. Память у наших сограждан прям как у аквариумной рыбки.
Ещё одной причиной временного лага в том, что Россия страна бюджетников и соответственно сокращение рабочих мест происходит не одномоментно. Бизнес реагирует на кризис моментальным сокращением штата сотрудников. Бюджет же постепенно подрезает премии и ставки, что даёт возможность существовать и даже какое-то время тянуть ипотеку.
Таким образом ледяное дыхание кризиса средний российский гражданин ощущает спустя полгода/год. Тут - то и начинаются драммы мол: "мужа сократили и как мы с тремя детьми будем тянуть ипотеку?".
Я уже писал, что 2020 г. население перенесет относительно безболезненно, а все прелести кризиса оно испытает в 2021 г. Поэтому запасается попкорном и ждём прекращения моратория на банкротства и прочих принятых в 2020 г. экономических костылей.
