Приобретение недвижимости в Дубае – выгодное вложение средств. При разумном подходе и тщательном выборе такая покупка может быть доступнее и выгоднее аренды как в перспективе, так и с точки зрения операционных расходов. Например, можно купить жилье в рассрочку или взять в ипотеку. Первый шаг на пути к покупке недвижимости – оплата первоначального взноса.
Сколько дирхамов составляет первоначальный взнос
Для иностранных граждан размер первоначального взноса не может быть менее 25%. Это правила, установленные Центральным Банком ОАЭ. Плюс к этому около 6-7% от стоимости жилья вы должны будете заплатить за различные дополнительные расходы – комиссии, страховки, оформление документов.
Существует также правило, что средства на первоначальный взнос не могут быть заёмными. Это обусловлено тем, что банку выгодно кредитовать надёжного заёмщика, который умеет распоряжаться средствами и имеет стабильный доход. Если вы смогли целенаправленно накопить деньги на взнос, это подтверждает, что вы заслуживаете доверия. Кроме того, первоначальный взнос гарантирует банку покрытие расходов в случае, если вы не сможете платить ипотеку и придётся продавать имущество.
Банки предоставляют не всю сумму, необходимую для покупки недвижимости, а только часть. Такое отношение суммы кредита к стоимости называется Loan-to-value (LTV).
В отношении уже построенных и сданных объектов LTV зависит от суммы сделки и того, какой раз вы совершаете такую сделку. Если это покупка первой недвижимости не дороже AED 5.000.000, то LTV составит 75%. Т.е. максимально банк может прокредитовать заёмщика на 75% от стоимости недвижимости. При стоимости первой покупки от AED 5.000.000 LTV составит уже 70%. Для покупки второй недвижимости LTV составляет 60%.
Если же речь идёт о строящемся объекте (off-plan), то банк сможет предоставить вам не более 50% от стоимости. При этом нерезидентам ОАЭ кредит на приобретение такой недвижимости предоставят только если она будет сдана не позднее, чем через 2 года после получение денежных средств.
Почему выгодно покупать, а не арендовать
Оплачивая аренду, вы расстаётесь с деньгами безвозвратно. Вложив средства в собственную недвижимость, приобретёте не только возможность проживать с большим комфортом, но и ликвидный актив. Сравним затраты на аренду со стоимостью покупки жилья.
Аренда апартаментов с 1 спальней с двумя ванными комнатами площадью 81,8 кв. м (881 кв. фт) в популярном комплексе Ocean Heights в районе Dubai Marina обойдётся вам AED 60.000 (RUB 1.200.000, USD16.300) в год.
Апартаменты с 1 спальней и двумя ванными в этом же комплексе площадью 81,5 кв. м (877 кв. фт) продаётся за AED 880.000 (RUB 17.600.000, USD 240.000).
Т.е. за 15 лет аренды вы заплатите сумму, равную стоимости апартаментов. Это без учёта того, что цены на недвижимость в долгосрочной перспективе растут. Если купить апартаменты и выплачивать ипотеку, то рост цен, как покупку, так и аренду, будет вам только выгоден. Платежи по ипотеке инфляции не подвержены, а недвижимость может приносить доход, если её сдать.
Советы по накоплению
Минимальный первоначальный взнос для недорогих апартаментов с 1 спальней (примерно такой, как мы рассмотрели ранее) – почти AED 220.000 (RUB 4.400.000, USD 60.000). Для многих это не такая маленькая сумма, но накопить её вполне возможно, для этого можно сделать следующее.
1. Спланировать свой бюджет
При зарплате специалиста около AED 10.000 (USD 2.700) он, снимая недорогое жилье (не более AED 40.000, USD 11.000 в год) и экономя на расходах может откладывать половину, около AED 5.000 (USD 1.400). Это позволит накопить на первоначальный взнос на апартаменты с 1 спальней или студию примерно за 2 - 3 года, в зависимости от района и конкретных условий.
Если работают 2 члена семьи и их условный доход составляет AED 20.000 (USD 5.500), то, проживая в одной резиденции, они экономят на общих расходах и аренде жилья. При стоимости аренды не более AED 40.000 (USD 11.000) в год откладывать можно уже AED 10.000–12.000 (USD 2.800-3.300) в месяц. Накопить на авансовый платёж на апартаменты с 1 спальней, но в относительно престижном районе на таких условиях получится за 1,5-2 года. Впрочем, приложив дополнительные усилия, этот срок можно сократить.
2. Открыть сберегательный счёт
В Объединённых Арабских Эмиратах можно открыть несколько видов личных банковских счетов, одним из которых является сберегательный личный счёт. Как правило для этого нужна резидентская виза ОАЭ. При определённых условиях банки открывают такие счета и нерезидентам. Но для этого нужно обеспечить неснижаемый остаток или подписать соглашение об инвестировании определённой суммы, размер которых сопоставим с размерами авансового платежа. Могут просить предоставить подтверждение вашей платёжеспособности – доходов за последние несколько месяцев или другие документы. Конкретные требования каждый банк устанавливает самостоятельно. Подобрать для себя подходящее предложение все же можно, но максимальный размер ставки – не более 1,5% годовых.
При наличии резидентской визы вы можете полноценно пользоваться возможностями банковской системы Эмиратов. Открыв сберегательный счёт или положив деньги на депозит, можно получить вполне приличный доход. Например, для целей накопления первоначального взноса можно воспользоваться удобной программой Step-Up-Saver банка Mashreq сроком 18 месяцев – ежемесячно начисляется до 2% годовых на остаток депозитного счета при минимальной сумме вклада в AED 10.000.
3. Сократить количество расходов
Если ваша основная цель – приобретение недвижимости, то следует внимательно отнестись к другим тратам. Не стоит планировать другие крупные покупки и, тем более, брать крупные кредиты до того момента, как вы решите основную задачу.
Следует также учесть, что банки, выдавая ипотеку, анализируют, какую часть от семейного дохода за вычетом всех других долговых обязательств составит ипотека. Если больше половины, то велика вероятность отказа.
Банки ОАЭ подходят к изучению документации и кредитной истории клиента гораздо менее формально, чем это происходит на территории бывшего СНГ. Ценится надёжность и умение планировать траты. Для получения ипотеки на хороших условиях важно, чтобы у вас не было просроченных кредитов или иных обязательств, которые могли бы плохо отразиться на вашей кредитной истории.
4. При наличии уже накопленных средств купить более дешёвое жилье и сдавать в аренду
Если небольшие апартаменты в Дубае у вас есть, но в планах переезд в более просторное или престижное жилье, то можно накопить больше средств за счёт покупки недорогих апартаментов или студии и сдачи их в аренду.
Например, небольшую студию 471 кв. фт (44 кв. м) в Dubai Marina в Marina View можно сдать за AED 46.000 (USD 12.500, RUB 900.000) в год, купить похожую студию 450 кв. фт (42 кв. м) можно за AED 450.000 (USD 123.000, RUB 9.000.000). Т.е. ROI в среднем по району может достигать 10%. Фактически, если сдавать её на протяжении 5 лет, а затем продать, то можно увеличить свои сбережения в 1,5 раза и накопить на первоначальный взнос на более дорогое жильё.
В районе Business Bay (Capital Bay) аренда студии 500 кв. фт (46 кв. м) обойдётся в AED 33.000 (USD 9.000, RUB 660.000) в год. Приобрести студию аналогичной площади можно за AED 500.000 (USD 136.000, RUB 10.000.000). Т.е. доходность составит порядка 6%.
В престижном Downtown (рассмотрим Burj Halifa) можно сдавать студию 546 кв. фт (51 кв. м) за AED 75.000 в год (USD 20.000, RUB 1.500.000), а купить такую же за AED 1.200.000 (USD 327.000, RUB 20.000.000). ROI в среднем по району также 5-6%. Выгодное расположение такой студии также даёт возможность сдавать её на короткий срок гостям Дубая и получить дополнительный доход. Такая покупка больше подойдёт для долгосрочных инвестиций, а не для того, чтобы просто улучшить жилищные условия.
5. Воспользоваться оплатой Rent-to-own
Это схема аренды с правом выкупа, когда арендные платежи засчитываются в счёт стоимости жилья.
Т.е. вы платите не платежи по ипотеке, а стоимость жилья в рассрочку собственнику.
Основное преимущество перед ипотекой – сумма авансового платежа значительно ниже. Если при ипотеке нужно заплатить первоначальный внос в размере 25%, а также 7-8% от суммы сделки нужно заложить на оплату комиссий и другие расходы, то при аренде с выкупом все расходы вместе с авансом составят 5-8% от общей стоимости покупки.
Есть 2 схемы Rent-to-own:
- Модель с «комиссией за опцион», когда покупатель платит денежную сумму в обмен на право приобрести недвижимость в более поздний срок. В случае, если вы решите отказаться от аренды и дальнейшего выкупа, комиссия останется у продавца.
- Модель с заключением договора купли-продажи, когда все условия, включая дату и цену договора оговаривают заранее.
Хотя вопросы, связанные с Rent-to-own регламентированы DLD (Земельным комитетом), в договоре нужно прописать все существенные условия, в том числе стоимость недвижимости, цену, условия расторжения договора, а также порядок возврата авансового платежа в случае выхода из сделки.
Условия оплаты rent-to-own могут быть более гибкими по сравнению с ипотекой – отдельный план можно предусмотреть для каждого объекта недвижимости или группы объектов, категории покупателей, а также решить этот вопрос индивидуально.
Rent-to-own - хороший выход для тех, кому сложно накопить первоначальный взнос по ипотеке или затруднительно взять получить кредит в банке в силу других причин.
Вывод
- Чтобы накопить авансовый платёж и взять ипотеку нужно иметь постоянную работу или другой легальный источник дохода.
- Накопление – процесс, который может растянуться на несколько лет, поэтому лучше сразу спланировать, что вы хотите купить и какая сумма вам нужна.
- Цель можно и нужно корректировать по мере изменения цен на рынке и появления новых объектов недвижимости, изменений законодательства – так вы не упустите выгодные предложения.
- Можно использовать все доступные возможности для накопления средств (экономию, проценты по счетам и вкладам, инвестиции).
- Стоит рассмотреть и альтернативные варианты приобретения жилья, помимо ипотеки. Возможно, схемы покупки в рассрочку или аренды с выкупом окажутся для вас выгоднее, а авансовый платёж не таким высоким.