Купить квартиру — значит правильно вложить деньги, а потом получать пассивный доход. Это распространённое мнение среди инвесторов. Сегодня разберёмся, действительно ли вложения в квадратные метры выгоднее и надёжнее, чем в ценные бумаги.
🤔 Сколько нужно денег?
Чтобы инвестировать в недвижимость, нужна крупная сумма. Даже в небольших городах квартиры редко стоят дешевле 1,5 млн рублей, а для оформления ипотеки понадобится минимум 10% от цены объекта.
Для того чтобы начать инвестировать на бирже, достаточно 1000 рублей.
💸 Сколько можно заработать?
Однако многое зависит от класса приобретённого жилья и от города, в котором оно находится. Квартира эконом-класса в спальном районе столицы принесёт около 5%. Рост цен на квартиры сделает прибыль ещё ниже: доходы населения будут отставать, а люди не могут платить больше, чем зарабатывают.
Даже консервативный рынок облигаций может принести столько же или больше. Доходность ОФЗ сейчас — 5–7% (в зависимости от того, на какой срок выпущены бумаги). Купонный доход облигаций наиболее крупных российских компаний составляет 6–8%.
Доходность по акциям потенциально выше — хотя выше и риски. Индекс Московской биржи в 2019 году вырос на 28,5%, в кризисный 2020-й — на 8%, а с января 2000 года по январь 2021-го — почти в 20 раз.
💣 Что рискованнее?
Недвижимость исторически дорожает, фондовый рынок — тоже. Однако на обоих рынках случаются кризисы: в 2008 году новостройки просели на 36,8%, а индекс Московской биржи падал на 70%. Однако последний к докризисным величинам вернулся уже через два года. В случае с недвижимостью ждать пришлось 7 лет.
Долговой рынок гораздо устойчивее: индекс корпоративных облигаций CBonds в 2008 максимально просел в октябре — на 13,7%, а восстановился уже в апреле 2009 года. Прошлогоднее падение рублёвые облигации отыграли за месяц.
🧐 Что с налогами?
При покупке недвижимости можно оформить налоговый вычет — и получить от государства до 260 000 рублей. За сдачу квартиры в наём владелец платит налог от 4 до 13%.
В общем случае доход по брокерскому счёту облагают налогом 13%. Однако, если открыть и инвестировать через ИИС — через брокера или управляющую компанию — можно оформить вычет до 52 000 рублей в год либо не платить налог вообще.
Для участников ПИФов тоже есть льгота — если владеть паем более 3 лет, налог с дохода до 3 млн рублей можно не платить.
🤝 Что проще продать?
Выкупить у инвестора долю в ПИФе управляющую компанию обязывает закон.
С недвижимостью сложнее: покупателей найти непросто, оформление сделки занимает две недели, а для срочной продажи, скорее всего, придётся скинуть цену.
Оформлять покупку квартиры — долго, а после приобретения придётся нести бремя владения: периодический ремонт, оплата услуг ЖКХ, поиск арендаторов и возможный простой из-за их съезда.
Чтобы инвестировать в ПИФы, не нужно даже открывать брокерский счёт. При этом инвестиции будут диверсифицированы, а за доходностью фонда будет следить целая команда аналитиков.
📌 С минимальным бюджетом и максимальным удобством можно инвестировать в недвижимость и на фондовом рынке. Например, можно вложиться в специализированные фонды, которые вкладываются в жилые и коммерческие объекты. Одни из них — «Сбер Фонды Недвижимости».
📌 С помощью ПИФов можно вложиться и в бумаги застройщиков: например, они входят в состав фондов «Перспективные облигации» и «Потребительский сектор».
Данная статья не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Выше изложенное лишь мнение такого же человека, как и вы сами. Принимайте решения самостоятельно.
