Руководитель агентства владельческого контроля «О`Лайф» Ольга Теодорович и коммерческий директор консалтинговой компании «Деловой Новосибирск» Марина Белых (Лысенко) в совместном проекте «Налогообложение при управлении коммерческой недвижимостью» .
Идея проекта – подготовка серии интервью между экспертами в области бухгалтерии и брокериджа коммерческой недвижимостью с целью раскрытия основных специфических нюансов обсуждаемой темы.
В процессе знакомства с публикациями читатель:
- получит развернутые ответы от профессиональных игроков рынка на важные вопросы;
- познакомится с наиболее актуальной информацией с учетом действующего законодательства;
- повысит уровень своей компетенции;
- и самое главное - с учетом полученных новых знаний сможет сократить расходы при управлении своей недвижимостью.
Интервью (часть 1)
«Налогообложение при сдаче в аренду коммерческой недвижимости»
Марина Белых (Лысенко), «Деловой Новосибирск»:
Ольга, у наших клиентов при управлении объектами коммерческой недвижимости часто возникают вопросы, связанные с оптимизацией налоговой нагрузки. Чаще, конечно, они звучат от физических лиц/индивидуальных предпринимателей - инвесторов, использующих недвижимость для сдачи в аренду. Вопросы предлагаю разделить на три основные подтемы:
1) Налогообложение при сдаче в аренду коммерческой недвижимости
2) Налогообложение при продаже коммерческой недвижимости
3) Налоги на имущество при содержании коммерческой недвижимости
Сегодня начнем с первой подтемы.
Итак, какой вид налогообложения при сдаче в аренду недвижимости лучше выбрать инвестору?
Ольга Теодорович, «О`Лайф»:
Вы совершенно правы – когда человек покупает недвижимость специально для сдачи в аренду, его волнует в первую очередь, сколько он отдаст государству от своих доходов. Первое, что инвестор должен знать, что он - физическое лицо, получающее доход от собственного имущества на постоянной основе. Сегодня это делать позволяет регистрация в качестве индивидуального предпринимателя.
Важная вещь – системы налогообложения всего две:
1) основная (вы платите 13% с дохода и НДС) и можете пользоваться профессиональными вычетами. Слишком дорого для рантье и подходит для очень больших объектов. Если масштаб бизнеса серьезен (годовой оборот более 206,4 млн рублей), то выбора при регистрации нет.
2) упрощенная - здесь можно выбрать два вида налоговой базы:
- доходы (облагаются 6%, уменьшаются только на страховые взносы). Очень простой и прозрачный режим, рекомендуется начинающим предпринимателям и тем, кто более 60% дохода использует на личные нужды.
- доходы, уменьшенные на величину расходов (разница облагается 15% , но существует минимальный налог - 1 % с оборота вы все равно заплатите). Рекомендуется тем, кто уже имеет статистику по расходам на объекты, умеет наладить входящий документооборот и имеет серьезные расходы на содержание своего объекта. Обычно предпринимателям, сдающим в аренду помещения, не рекомендуем.
Марина Белых (Лысенко), «Деловой Новосибирск»:
«Ольга, еще один уточняющий вопрос: я правильно поняла, что превышение объема оборота на сумму более 206,4 млн.рублей лишает право его права использовать УСН?
Ольга Теодорович, «О`Лайф»:
«Да, в 2021 году эта сумма 206,4 миллиона рублей. Причем, введен так называемый переходный режим. Например, для УСН (6%) единый налог составляет 6% для оборота до 150 млн в год включительно. Если ваши доходы внутри года составили от 150 до 206,4 млн рублей, то разницу придется обложить по ставке 8%. Для предпринимателей применяющих ставку 15% разницу придется обложить ставкой 20%. Такой порядок действует первый год и практики пока нет, но для пограничных оборотов (между 150 и 206,4) неплохой выход, чтобы не переходить в конце года на основную систему налогообложения, как того требовал налоговый кодекс.»
Марина Белых (Лысенко), «Деловой Новосибирск»:
В чем особенность патентной системы налогообложения?
Ольга Теодорович, «О`Лайф»:
То, что называют патентной системой налогообложения или ПСН, по сути, является налогом на вмененный доход. Тут следует знать, что патент выдается на объект по заявлению, платится в бюджет вперед, зависит от площади объекта и ставок, которые отличаются друг от друга в зависимости от территории (например, в Новосибирске доходность метра 10000 р.) и, наконец, в сумме площадь всех объектов не должна превышать 1000 квадратных метров.
Для предпринимателей, имеющих доход со своей недвижимости (до 1000 кв. м) значительно больше 10 млн рублей патент показан и рекомендуется.
Для владельцев небольших объектов выгода неочевидна. Всегда, перед тем как принять решение, надо посчитать по актуальным параметрам и сравнить с обычным размером налогового платежа. Еще одна особенность патента – его можно получить на любой срок от 1 месяца до года. Ни одна система не дает такой гибкости.
Кроме того, патент не охватывает все возможные операции предпринимателя. Например, доход от продажи недвижимости, в виде процентов по вкладам и подобных. Эти доходы будут облагаться дополнительно тем налогом, который считается у вас основным, и потребуют сдачи отдельной декларации.
Резюмируя, скажу, что однозначно сказать, не зная особенностей дел конкретного предпринимателя, какой режим выгоднее нельзя, но грамотное совмещение режимов налогообложения и элементарное планирование – залог успешной оптимизации налогообложения.
