За 2020 год офисам пришлось пережить небывалое — массовое исчезновение людей. А затем — изменение требований к комфортным рабочим местам. Социальная дистанция между сотрудниками, дезинфекторы на каждом шагу, «гибкие» перегородки, перемещаемые столы и другие нововведения. Посмотрим, как преобразились офисы за 2020 и что их ждет в 2021.
Путеводитель:
1. Какие офисы пострадали в пандемию.
2. Про снижение спроса.
3. Как быть риелторам.
4. Про форматы.
5. Резюме.
Кому не повезло
Офисы класса «Люкс», «А», «А+» и клиентоориентированные бизнес-центры проявили гибкость, дипломатичность и пошли навстречу своим арендаторам.
В меньшей степени изменения коснулись классов «А», «А+» и «С». У первых двух клиенты — крупные федеральные компании, у них все хорошо с финансами и пандемия на них особенно не отразилась. У класса «С» ставки итак были низкие.
Я знаю один бизнес-центр, площадью 10 тыс. метров, у которого была заполняемость 100%. Сейчас несколько арендаторов съехало. Их это, безусловно, расстроило, но это капля в море, ничего критичного в этом нет.
Сильнее всего пострадал класс офисов «В», у него сейчас некоторые сложности с заполняемостью. Офисный рынок и ранее испытывал определенный дефицит арендаторов. Сегмент не отличался повышенными сервисом, комфортностью, дополнительными опциями, такими как парковочные места или удобная локация. Сейчас эта проблема обострилась.
На рынке появилось и много вакантных офисных площадей. Часть компаний и их сотрудников устроил формат работы из дома. Возможно, для них это решение напрашивалось и ранее, но не было такого драйвера в виде пандемии.
Освободились не только арендуемые площади, но и площади, которые были в собственности у компаний. Излишки пытаются сдать в аренду.
Про снижение спроса
Спрос на офисную недвижимость сократился, но запросы идут, заявки есть. Однако по прежним докризисным ставкам арендаторы не готовы снимать помещения. Я бы посоветовал собственникам проявлять гибкость, давать на первые полгода льготную ставку с дисконтом, а далее действовать по ситуации и постепенно индексировать.
Знаю компании, которые и готовы заплатить полную ставку, запрашиваемую собственником, но из-за опасений, из-за неуверенности в завтрашнем дне, пытаются получить существенный дисконт.
Ставка 1000/1200 рублей за метр какой была 10 лет назад, такой и осталась. А за это время расходы на коммунальные услуги, ремонт, амортизацию на порядок выросли. Роста ставки не происходило из-за повышения конкуренции. Открывались все новые и новые бизнес-центры.
Как быть риелторам
Для риелторов ничего катастрофического не случилось. Если говорить о продажах, то ничего серьезно не изменится. Офисной недвижимости мало, в отличии от стрит-ритейла. Будем продавать, как и ранее, но с учетом корректировки цены.
То же самое и с арендой. Будем убеждать собственников, чтобы они были более дипломатичными и понижали ставки и предоставляли льготный период. Спрос на аренду остался, и задача риелтора — быть крайне дипломатичным, чтобы убедить стороны найти компромисс и прийти к общему знаменателю.
Окончательное изменение офисного рынка произойдет к лету или даже концу 2021 года. Многие компании не смогли оперативно отреагировать на новые тенденции, поскольку было достаточно других незапланированных задач, которые пришлось решать. Они, может, были бы рады переформатировать свое офисное пространство или отказаться от него, но физически не успели это сделать.
Про форматы
Опен-спейсы даже в условиях пандемии пользуются большей популярностью по сравнению со стандартной советской планировкой, поскольку пространство дает возможность маневра и сделать рассадку, удобную арендатору. Опен-спейсы остаются в приоритете.
Существуют два противоположных прогноза:
1. Коворкинги исчезнут.
2. Останутся только коворкинги.
Я думаю, выживут и коворкинги, и бизнес-центры. Полной трансформации БЦ в коворкинги не произойдет, но определенную долю рынка они, конечно, заберут.
Выросло новое поколение современных людей, спортивных, активных, креативных. Им нужен вдохновляющий дизайн офиса, спортивный уголок, в идеале, душевая кабина. Среди них дополнительные опции очень востребованы. Те арендодатели, которые смогут предоставить подобные услуги, не будут иметь проблем с заполняемостью.
Если резюмировать: офис новой формации — это что-то креативное, спортивное, экологичное, дружеское. Он предполагает наличие места для отдыха — гамака или дивана, где можно поспать 20 минут. Например, так делал Штирлиц, чтобы восстановиться, снять стресс и стать более продуктивным.
Молодежь, на мой взгляд, и ночевать готова в офисах. Поэтому уже упомянутые спортивный уголок и душ также будут приоритетными в новом формате офисной недвижимости. Этот тренд в России задает, например, «Яндекс». Однако крупные государственные корпорации еще некоторое время останутся в старых форматах.
Резюме:
1. Сильнее всего от пандемии пострадали офисы класса "B". В меньшей степени изменения коснулись классов «А», «А+» и «С».
2. Спрос на офисы упал, ставки остались такими же. Собственникам лучше предлагать арендаторам дисконт и смягчать условия.
3. Для риелторов ничего не изменилось, продаем как раньше, убеждаем собственников быть дипломатичнее.
4. Окончательно рынок офисов переформатируется к лету или концу 2021 года.
5. Коворкинги сильно подросли за пандемию, но опен-спейсы все равно в приоритете у арендаторов.
5. Победят офисы новой формации с местами для отдыха, спорта, гибкими рабочими зонами.
Вячеслав Лапочкин, генеральный директор инвестиционно-консалтинговой компании «Лапочкин и Партнеры», победитель Всероссийской национальной премии в номинации: «Лучший агент рынка коммерческой недвижимости-2018»
