Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок или ценах предложения (спроса). Сравнительный подход исходит из принципа замещения, а получаемая с его помощью стоимость часто называется стоимостью замещения.
Принцип замещения исходит из того, что цена на объект, которую может предложить возможный покупатель, не превысит сложившиеся на рынке цены на аналогичные по назначению и потребительским свойствам объекты. На основе данного принципа построены широко распространенные в практике оценки методы сравнительного подхода, когда стоимость определяется сравнением с рыночными ценами на аналогичные и идентичные объекты.
Методы сравнительного подхода особенно эффективны при существовании активного рынка сопоставимых объектов. Если же рыночная информация ограничена, сделки купли-продажи нерегулярные , рынок слишком монополизирован , то оценки этими методами становятся ненадежными, а иногда и невозможными. Тем не менее, именно методы сравнительного подхода дают представление о действительно рыночной стоимости .
Сравнительный, также называемый рыночным , подход наиболее применим для тех видов машин и оборудования, которые имеют развитой вторичный рынок : автомобили, многие виды станков, суда, самолеты и др. стандартная серийная продукция машино-, станко-, судо-, и самолетостроения. Методы сравнительного подхода основаны на определении рыночных цен, адекватно отражающих ценность единицы оборудования в ее текущем состоянии. Основной используемый прием – сопоставление, которое должно проводиться с по возможности ближайшим аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок на отличия потребительских свойств и конструктивные отличия.
При подборе аналогов предпочтение отдается тем единицам машин и оборудования, которые, так же как объект оценки, выпущены тем же изготовителем и в той же стране.
При подборе объектов-аналогов разумно использовать три степени сходства объекта оценки и объекта-аналога:
1. функциональное подобие – решение одной и той же задачи, удовлетворение одной и той же потребности.
2. конструктивное подобие – удовлетворение одной и той же потребности посредством материального объекта схожей конструкции (л/а разных кузовов: седан, хэтчбек, лифтбэк, кроссовер и т.п.)
3. параметрическое подобие – удовлетворение и той же потребности посредством материального объекта схожей конструкции и схожих потребительских свойств (л/а одного кузова, но разных потребительских свойств: Hyindai Solaris, KIA Rio, Volkswagen Polo и т.п.)
При наличии объектов-аналогов той же марки/модели, что и у объекта оценки, следует отдавать предпочтение подобным объектам.
Единица сравнения – стоимостная характеристика, типичная для проведения переговоров (подготовке к сделкам) в части стоимости сделки на анализируемом сегменте рынка.
Базовый вариант единицы сравнения – стоимость 1 ед. объекта движимого имущества.
Альтернативные единицы сравнения – стоимость 1 т металлоконструкций, стоимость 1 куб. м объема резервуаров, 1 баррель нефти (158,988 л) и т.п.
Элементы сравнения:
- объем прав, передаваемых при сделке;
- условия рынка (конъюнктура);
- условия сделки (бывают бартерные сделки, сделки в рассрочку);
- условия структуры цены (цена предложения или цена спроса или цена сделки, цена с учетом монтажных работ, цена с учетом доставки, цена с учетом затрат на обучение персонала, цена с учетом продленных гарантийных обязательств и т.п.).
Специфические (для машин и оборудования) элементы сравнения:
- комплектация;
- мощность двигателя;
- производительность;
- количество двигателей на самолете;
- конструктивные особенности;
Объекты для сравнительного исследования формируют расширенную выборку – весь перечень гипотетически подходящих объектов, который определяется субъективно. Для сужения выборки нужно ответить на следующие вопросы:
- какие из объектов для сравнительного исследования может выступать объектом-аналогом с учетом трех критериев подобия?
- какие из этих объектов идентичны объекту оценки?
Предпосылки идентичности объекту оценки:
• Соответствие по производителю;
• Соответствие по марке;
• Соответствие по модели;
• Соответствие по комплектации или версии;
• Соответствие по модельному году;
• Соответствие по индивидуальным особенностям заказа.
Область применения, то есть какие объекты оценки могут быть оценены с помощью сравнительного подхода: те машины и единицы оборудования, для которых можно составить достаточную сравнительную выборку.
Причины неразвитости рынка, которые не позволяют составить выборку объектов аналога:
• специализированность объектов движимого имущества: специализированные активы - активы, которые в силу своих конструктивных, функциональных, технических, локальных характеристик не могут быть проданы отдельно от предприятия, в рамках которого они функционируют;
• географическая изолированность объектов.
Ограничения сравнительного подхода:
• Выборка объектов-аналога n < 2 (формально, сущностно требуется всеохватность n ---> N);
• Невозможность анализа ценообразующих факторов.
Методы сравнительного подхода:
• Метод сравнения продаж;
• Метод направленных качественных корректировок;
• Метод моделирования статистических зависимостей полезностного типа.
Метод сравнения продаж применим в случае, когда для оцениваемого объекта можно подобрать близкий аналог с известной ценой предложения или сделки. Учет отличий между объектом оценки и объектом-аналогом производится путем ввода корректирующих поправок в виде коэффициентов или надбавок / скидок к стоимости. Используются следующие виды поправок:
- на различия в условиях продажи;
- на условия рынка (разница в среднем уровне цен в разные периоды времени);
- на техническую сопоставимость (конструктивные и параметрические отличия, различия в техническом состоянии и физическом износе);
- на различие в комплектации.
С = САН × K УР × K УП × K ЗТ × K П1 ×….× K П n ,
где:
С – стоимость объекта оценки;
САН – стоимость объекта-аналога;
K УП – коэффициент корректировки по условиям продажи;
K УР – коэффициент корректировки на условия рынка;
K ЗТ – коэффициент затрат на транспортировку;
K П1 ( n ) – коэффициенты корректировки на технические различия и различия в комплектации.
В случае наличия ценовой информации по нескольким объектам-аналогам, расчеты производятся по вышеуказанной формуле отдельно по каждому объекту-аналогу с дальнейшим обобщением полученных результатов.
Метод направленных качественных корректировок применяется в случае, когда при оценке нужно корректировать несколько различных параметров или характеристик, а «цены» параметров и коэффициенты торможения трудно или невозможно рассчитать из-за недостатка информации. При этом определяется только направленность воздействия корректировки на стоимость (цену), а все корректировки подразделяются на два вида – повышающие стоимость (цену) и понижающие её. Данный метод позволяет скорректировать различия сравниваемых объектов по качественным характеристикам, слабо поддающимся количественному выражению, и по наличию дополнительных устройств.
С = Цн + (Цв - Цн ) / ( Nв – + Nн ) × Nн ,
где:
С – стоимость объекта оценки ;
Цн – цена нижнего объекта-аналога;
Цв – цена верхнего объекта-аналога;
Nв – число действующих понижающих корректировок у верхнего объекта-аналога;
Nн – число действующих повышающих корректировок у нижнего объекта-аналога;
x 1 ; x 2; ….. xn – ценообразующие параметры, характерные для оцениваемого вида транспортных средств.
Если аналогов больше двух, то стоимость объекта оценки устанавливается в нескольких интервалах, а потом вычисляется среднее значение.
Метод моделирования статистических зависимостей полезностного типа заключается в том, что оцениваемый объект рассматривается как представитель некоторой совокупности однородных объектов, для которых цены известны, однако точного аналога для объекта оценки в этой совокупности нет. Допускается, что у машин данного класса существует закономерная связь между ценой (стоимостью) и основными техническими и функциональными параметрами. Задача, решаемая данным методом, сводится к тому, чтобы математически описать эту связь и далее применить полученную математическую модель для оценки объектов, относящихся к множеству объектов данного класса.
С = F( x 1 ; x 2; ….. xn ) ,
где:
С – стоимость объекта оценки ;
F – оператор функции (как правило, используется линейная функция F = a 0 + ∑ an × xn или степенная функция F = a 0 × ∏ xn an );
x 1 ; x 2; ….. xn – ценообразующие параметры, характерные для оцениваемого вида оборудования;
a 1 ; a 2; ….. an – параметры уравнения.
Параметры уравнений определяются методом наименьших квадратов на основе выборки сопоставимых с оцениваемым объектов, по которым известна цена и ценообразующие показатели. При этом полученная модель проверяется на качество: статистическую значимость и относительное отклонение от фактически наблюдаемых значений.
Возможно применение однофакторной модели ( n = 1) в ситуации, когда на вторичном рынке оборудования, подобного оцениваемому, стоимость в значительной степени зависит от одного параметра.
Информационная база:
• для подбора объектов-аналогов:
- торговые площадки и доски объявлений ( drom.ru; auto.ru; avito.ru; olx . ru ; );
- сайты производителей и дилеров: организации, предоставляющие сервисы «buy-back » и «trade-in »);
- цены новых объектов – среди авторов ряда учебно-методических пособий по оценке движимого имущества встречается взгляд, согласно которому допускается реализация сравнительного подхода на основе ценовой информации с первичного рынка, то есть цен на новые объекты.
• для определения величин корректировок:
- справочники, сборники расчетных данных, аналитические отчеты, статьи в журналах, т.е. публикации, содержащие верифицированные и релевантные данные;
- эксперт, оценщик, специалист, обладающий знаниями в данной области (требуется проверка экспертных данных на соответствие рыночным данным).
- расчетные модели:
формула Уильямса: (разбиралась ранее в теме №7):
К = (По / Па)^n
n = 0,7 - наиболее частый случай.
|n| > 1 - для гиперболизированного влияния фактора на цену
|n| < 1 - для гиполизированного влияния фактора на цену
n > 0 - для прямого влияния фактора на цену
n < 0 - для обратного влияния фактора на цену
n = ln (Ц2 / Ц1) / ln (П2 / П1) = ln (Ц1 / Ц2) / ln (П1 / П2)
регрессионная модель:
Например, известна ценовая модель Y = a*x1 + b*x2 + c*x3 + d
Аналог А1 А2
Ценообразующий фактор № 1 1 1
Ценообразующий фактор № 2 1 1
Ценообразующий фактор № 3 3 2
Стоимость по регрессионной модели 5 4
Коэффициент корректировки на отличие в ценообразующем факторе № 3: С(А1) / С(А2) = 5 / 4 = 1,25
соотношение цен на первичном рынке:
если имеется достаточная информация о ценах на первичном рынке объектов, незначительно различающихся между собой, то их соотношение может быть использовано как корректировка на такое отличие.
Например, соотношение дилерских цен на л/а одной и той же марки и модели, одного и того же набора функциональных элементов комплектации и особенностей интерьера / экстерьера, но различающихся только в мощности двигателя, можно использовать как корректировочный коэффициент на мощность двигателя. В зависимости от расположения большей и меньшей цены в качестве знаменателя и делителя, коэффициент будет либо повышающим, либо понижающим.
