Наверное, каждый из нас желает обрести пассивный доход, который мог бы создать финансовую подушку, либо полностью обеспечивать семейный бюджет. Около половины Россиян мечтают купить несколько квартир и сдавать их в аренду, если бы имели крупные сбережения.
Сегодня мы рассмотрим рентабельность такого бизнеса и сравнить его с инвестированием в ценные бумаги. Предлагаем оценку производить по пунктам, и по каждому из них присваивать один балл в пользу одного из инструментов.
1. Порог входа.
Покупка квартиры – это крупное вложение, которое потребует несколько миллионов рублей. Можно вложить намного меньше, если взять жилищный кредит и выплачивать проценты. Для получения ипотечного займа в банке необходимо иметь на руках не меньше 10-15% стоимости жилья, но все равно это несколько сотен тысяч рублей.
Чтобы начать инвестировать на фондовом рынке, достаточно иметь на счете 10 тысяч рублей. Доходность от такой суммы, конечно, мало ощутима. Однако факт остается фактом - порог входа на фондовый рынок значительно ниже, чем на рынок недвижимости. Один балл в пользу ценных бумаг.
2. Удобство
Процесс покупки жилья и сдачи в аренду достаточно непростой. Сначала нужно найти объект, оценить стоимость относительно рынка, договориться с продавцом, внимательно составить договор купли-продажи и заверить его у нотариуса. Далее – оплатить госпошлину, отнести заявление в Регистрационную палату и т. д. В лучшем случае все документы на руки вы получите через две недели.
Но это еще не все. Не менее трудоемка и сдача в аренду. Нужно сделать ремонт, уборку, разобраться с мебелью и потом приступать к поиску арендаторов, которых не всегда легко найти. Особенно на долгосрочный период.
Только после прохождения всех этапов вы сможете наконец ощутить пассивный доход. Правда, ваш бюджет не всегда будет пополняться на рассчитываемую сумму. Периодически нужно то кран починить, то электрика вызвать. А иногда арендаторы внезапно съезжают. Это одновременно и ваше время на поиск новых жильцов, и неоплачиваемый простой недвижимости.
Вложиться в ценные бумаги намного проще. Чтобы начать инвестировать, сначала нужно открыть брокерский счет и завести на него деньги. Это происходит онлайн и не займет более пары часов. Выбор актива мы из списка исключаем, так как будем рассматривать самый простой способ инвестирования – в биржевой паевый инвестиционный фонд, который по составу и пропорциям повторяет индекс Московской биржи (IMOEX). Остается только совершить сделку, которая займет у вас пару минут.
Таким образом, инвестировать на бирже значительно проще и удобнее, чем сдавать жилье в аренду. Плюс один балл в пользу ценных бумаг.
3. Риски
В кризис дешевеют и квадратные метры, и ценные бумаги, однако недвижимость теряет в цене медленнее. Например, в марте 2020 года стоимость 1 кв. метра в новостройке в Москве была на 13% ниже, чем в январе того же года. Индекс Мосбиржи в это время обвалился почти на 19%.
Правда, владельцу квартиры в кризис могут понадобиться деньги, и ему придется ее продать. Чтобы это сделать быстро, ему придется сбрасывать цену на 20-30%. Да и то не факт, что найдется покупатель – в тяжелые времена деньги нужны всем.
У недвижимости есть и другие риски. Арендаторы могут задержать оплату или испортить имущество в квартире. Но в этом случае владелец недвижимости не возвращает залог, который взял с жильцов при заселении. А если залог не покроет расходов, проблема решается через суд, что влечет еще к дополнительной волоките.
Также не стоит забывать, что обычно после резкого падения рынок постепенно возвращается на докризисные уровни и продолжает расти. Так произошло и с российским фондовым рынком, который сейчас находится на 35% выше мартовского уровня. Для сравнения, рынок недвижимости в Москве с марта вырос на 24%.
Но все-таки рынок недвижимости устойчивее во время финансовых кризисов, поэтому зарабатывает свой первый балл.
4. Ликвидность
Ликвидность – возможность быстро продать актив по рыночной цене и с минимальными издержками.
Чтобы продать квартиру по хорошей цене, потребуются месяцы ожиданий и серьезная бумажная волокита. А в кризис – еще и скидка, иначе квартиру точно никто не купит.
Избавиться от всех ценных бумаг можно меньше чем за минуту, просто нажав пару кнопок в торговом терминале, а забрать деньги у брокера получится уже через 1-2 рабочих дня. По этому пункту однозначно преимущество у фондового рынка – плюс балл.
5. Доходность
Мы посчитали, какую доходность показали сдача однокомнатной квартиры в Москве площадью 35 кв. метров и инвестиции в фондовый рынок с января 2010 по январь 2020 года. Для оценки доходности недвижимости использовались средняя стоимость квадратного метра в Москве и средняя цена сдачи однокомнатной квартиры.
Начальная инвестиция составила 4,9 млн. рублей. Столько в среднем стоила квартира в столице в 2010 году. В январе 2020 года ее стоимость выросла до 6,23 млн. рублей.
Доход с аренды составил порядка 3 млн. рублей. Это при условии, что за 10 лет квартира ни одного месяца не простаивала пустой.
Итого рост квадратных метров плюс доход с аренды дали 4,33 млн. рублей. То есть стартовая инвестиция приросла на 88% и прибавляла среднем по 6,5% годовых.
Сравним с доходностью фондового рынка. За его основной показатель возьмем Индекс Мосбиржи. Этот индекс за 10 лет вырос с 1419 до 3076 пунктов, то есть на 117%. Средний рост составил 8% годовых.
То есть российские акции оказались доходнее вложений в недвижимость на 28% или 1,4 млн. рублей. Это означает что фондовый рынок получает еще один балл.
Что же выбрать?
Половина россиян считают вложения в недвижимость самыми доходными и надежными. Наше простое сравнение показало, что это не совсем так. Если просто посчитать заработанные баллы, то счет очевидно будет в пользу фондового рынка – 4 к 1.
Инвестиции в ценные бумаги имеют свои недостатки, но в целом они значительно опережают квадратные метры по многим параметрам, в том числе доходности. Причем сравнение мы проводили с индексом Мосбиржи, который не отличается сильным ростом.
Например, индекс S&P 500 за тот же период с января 2010 года по январь 2020 года прибавил 200%. Кроме того, помимо фондового рынка, сегодня для инвесторов открыт очень большой выбор инструментов, среди которых имеются как консервативные, так и высокодоходные. Диверсификация и грамотное распределение средств приведет вас к заветному пассивному доходу, уровень которого, очевидно, не достижим на рынке недвижимости.
