Действующее законодательство России позволяет гражданам и организациям использовать наделы, принадлежащие им на правах собственности или взятые в аренду. В последнем случае речь идет об эксплуатации в течение определенного срока или без такового. Бессрочная аренда земельного участка — термин, которому закон не дает четкого определения. Ответ на этот вопрос дает ч. 2, ст. 610 ГК РФ. В ней сказано, что если в договоре не указан период его действия, то соглашение считается бессрочными.
Допускает ли закон оформление прав собственности на арендованные угодья ? Можно ли участок в бессрочной аренде использовать в качестве залога? Кто может получить такой надел? Могут ли заявителю отказать в переоформлении документов? Ответы на эти и другие вопросы попробуем дать в нашей статье.
Что говорит законодательство
Статья 39.9. ЗК РФ дает полный перечень организаций, имеющих право использовать принадлежащие государству (органам власти на местах) земли на правах аренды без срока. Это:
- госорганы (включая местные);
- муниципальные или госучреждения;
- организации, которые находятся в казенном ведении;
- центры исторического наследия президентов РФ, которые прекратили свои полномочия.
Перечисленные юр. лица могут пользоваться землей, не оформляя на нее право собственности. Решение о передачи надела в аренду с неограниченным сроком принимают исключительно вышестоящие госорганы.
Законодательство России определяет круг лиц, имеющих право использовать надел, полученный по бессрочному договору аренды земельного участка. Им наделяют граждан, получивших надел:
- до принятия ЗК РФ (речь идет о дачных участках землях другого назначения, которые в период существования Советского Союза были переданы населению и организациям, но документы на них своевременно не переоформились);
- после 2001 года (дата принятия ЗК РФ).
Закон обязывает граждан и предприятия, использующих наделы на правах вечного пользования переоформить бумаги в соответствии с новыми требованиями. Они должны выкупить угодья, воспользоваться правом преимущественной покупки или заключить договор аренды (без указания срока).
Нарушивших установленные законом требования ожидает привлечение к административной ответственности и уплата штрафа в сумме 20-100 тысяч рублей. Это требование касается только предприятий и организаций. На землепользователей-граждан распространяется «дачная амнистия».
Ее срок истекал 01 марта 2021 года, но был продлен еще на 5 лет. Теперь узаконить свое право владельцы приусадебных участков могут узаконить до 2026 года.
О регистрации прав и содержание договоров бессрочной аренды
Регистрация бессрочного договора аренды земельного участка — обязательная процедура. Она регламентируется законодательством РФ. Ее можно условно поделить на несколько этапов:
- Подготовительный. Чтобы заключить договор бессрочной аренды, нужно определить и узаконить границы надела. Для этого заказывают специальную услугу — межевание.
- Постановка на учет в кадастре. Для этого нужно обратиться с Росреестр с соответствующими бумагами.
- Написание заявления о выделении угодий.
- Принятие органами местной власти решения о передаче надела в пользование без срока.
Завершается процедура заключением договора. Документ содержит ряд обязательных ведомостей:
- полное наименование государственного или муниципального органа, передающего надел в пользование;
- личные данные заявителя (ФИО, место регистрации, паспортные данные, контактный номер телефона);
- предмет договора (в обязательном порядке указывается место расположения участка и его размеры);
- вид надела и его назначение (важный пункт, так как нецелевое назначение земли недопустимо);
- кадастровая схема;
- срок действия договора (в нашем случае указывается — бессрочно);
- порядок пользования землей.
Сделка оформляется при помощи стандартного договора.
Предметом соглашения является конкретный земельный участок, поэтому предварительное проведение процедуры межевания (определения границ) является обязательным условием.
После завершения всех формальностей надел передается арендатору. Процедура оформляется актом приема-передачи.
Мы уже говорили о том, что собственник земли имеет право контролировать, используются ли угодья в соответствии с указанным в документах целевым назначением. Нарушение этого требования может стать поводом для расторжения соглашения. Такое решение может быть принято, если:
- землю используют не в соответствии с назначением или присвоенной ей категорией;
- на арендуемом участке осуществляется деятельность, которая наносит вред окружающей среде;
- в процессе эксплуатации надела нарушаются права 3-х лиц.
Прежде чем разорвать соглашение, владелец надела имеет право обратиться к арендатору с предписанием об устранении выявленных нарушений.
Договор аренды бессрочного пользования земельным участком проходит обязательную регистрацию. Кроме текста самого соглашения в государственный орган подают:
- заявление владельца об оформлении прав на долгосрочное использование надела;
- копию распорядительного акта на участок (один экземпляр с отметкой после регистрации возвращается землевладельцу);
- кадастровый план с дубликатом;
- кадастровую схему надела (возвращается затем заявителю);
- другие документы, которые ранее выдавались собственнику (при наличии).
Пакет может быть дополнен другими бумагами. Так, например, если речь идет об обращении в регистрационный орган юридического лица, последний должен обязательно подтвердить полномочия представителя. Это может быть выписка из документов, принятых решением собрания акционеров, копия приказа о назначении руководителя, дубликат заключенного с директором контракта. Бумаги удостоверяются печатью компании.
Если с заявлением о регистрации договора бессрочной аренды обращаются граждане, они должны подтвердить свою личность при помощи паспорта.
Способы переоформления земельных угодий
Под постоянным бессрочным пользованием земельных участков (арендой) подразумевают возможность эксплуатации угодий в течение всей жизни. Однако нельзя забывать о том, что такие участки передать в наследство нельзя. Прежде чем написать завещание, землевладелец обязан перевести надел из бессрочной аренды в собственность. Сделать это можно несколькими способами:
- Бесплатно, воспользовавшись упрощенным порядком. Федеральный закон от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ, наделяет таким правом граждан и организации, которые получили угодья до принятия ЗК РФ. Речь идет о наделах, которые предназначались для эксплуатации в качестве подсобного или дачного хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального гаражного или жилищного строительства. Правительство позаботилось о том, чтобы переоформить документы успели все (сроки не ограничены).
- Через суд. Тут не обойтись без знаний Гражданского кодекса РФ. В соответствии с его нормами можно воспользоваться правом оформления в собственность угодий, целевое использование которых осуществлялась больше 15 лет.
- Воспользоваться правом переоформления в собственность земли с расположенными на ней жилыми зданиями, приобретенными до принятия Закона СССР от 06.03.1990 года «О собственности в СССР» № 1305-1.
Возможно при условии, что участок не был оформлен после вступления в законную силу Земельного кодекса РФ.
- Выкупить участок на аукционе. Участникам предоставляется возможность приобрести землю по кадастровой цене.
- Приобрести надел по льготной цене без участия в аукционе. Такая возможность предоставляется при условии, что договором не определен срок, на протяжении которого нужно пользоваться участком до выкупа, и не имеется пункт, запрещающий перевод в собственность земли по общему правилу, предусмотренному статьями ЗК РФ. В этом случае владельцы жилых или нежилых построек могут осуществить льготный выкуп земли (возможная цена — от 1 до 25% от кадастровой стоимости).
Последний вариант является наиболее выгодным для землепользователя.
Перевод надела в собственность: какие понадобятся документы
Чтобы перевести находящиеся в бессрочной аренде угодья в собственность, надо собрать немало бумаг. Процедура проводится на основании:
- договоров аренды (переуступки);
- постановлений местной администрации о передаче наделов пользователю;
- постановлений глав местной власти о расторжении договоров бессрочной аренды;
- кадастровых паспортов на участки;
- документов на постройки (при наличии зданий или сооружений);
- выписок из ЕГРН на наделы и строения.
Это стандартный перечень, который, при необходимости, может быть дополнен другими бумагами.
Отказ в переоформлении: возможные основания
Быстрый сбор необходимых документов не является гарантией оформления права собственности. Заявителю могут отказать при наличии таких обстоятельств:
- параметры надела не позволяют оформить его в собственность;
- заявитель оказался недееспособным лицом;
- перечень документов не соответствует установленным требованиям;
- выданный местной администрацией акт официально признан недействительным;
- с заявлением обратилось лицо, не имеющее соответствующих полномочий;
- данные о наделе не внесены в кадастровые документы;
- документация не оформлена в Росреестре.
Решение должно быть аргументированным и содержать ссылки на нормы законодательства, которые были нарушены.
