Название нашего канала подразумевает, что речь пойдёт в первую очередь о покупке в ипотеку. И сейчас, после завершения масштабной программы поддержки новостроек 2020, складывается впечатление, что старый жилой фонд больше не "лишний на этом празднике жизни".
Давайте оставим за скобками аренду квартиры - при нынешних платежах по ипотеке, аренда имеет смысл либо при отсутствии первого взноса по кредиту, либо при временном характере проживания из-за работы/ожидания переезда. А что у нас по главной дилемме - сразу въехать в готовое жильё и спокойно обживаться, или ожидать достройки новенькой квартиры? Многое, если не всё, решит цена и издержки, на них и сосредоточимся.
1. Переезжай или проиграешь!
Учитывая выравнивание ипотечных ставок по основным программам банков, главным психологическим оружием Застройщиков становится подчёркивание приоритета "новой" вещи. Это примерно та же тактика что и у автосалонов - нет ни одного разумного объяснения, зачем человеку покупать новую машину, если после выезда из салона она теряет 10-15% стоимости, кроме как "в ней до этого никто не сидел". Квартиры же, в отличие машин ещё и не дешевеют, а вот наличие современных планировок, инженерных решений, однородного состава финансово состоятельных соседей - явно говорит о привлекательности предложения.
Согласитесь, потрепанные 12и - 17и этажки, заполнившие крупные российские города в 80-е годы прошлого века и вправду сегодня смотрятся на фоне новеньких высоток довольно бледно. Тонкие панельные стены, обветшалые подъезды, скучные фасады - вся обёртка говорит о том что предложение не так интересно. Как всегда, внешность нас обманывает.
2. На всё готовенькое
Готовая недвижимость в последние недели только укрепила свои позиции. Во-первых надо понимать особенность жилья как товара - это не техника, и даже не авто. Стоимость вторичной недвижимости растёт так же неуклонно как и новостроек. Даже в "безумный" 2020 год, когда ставки по ипотеке на вторичку проигрывали 2-2,5% годовых, квартиры дорожали почти с той же скоростью, что и новые проекты. Сейчас же ценовые показатели нового и старого жилья, по крайней мере эконом и комфорт класса, вообще будут двигаться параллельным курсом (нууу или стоять на месте..).
Во-вторых, вся эта внешняя невзрачность типовой застройки далеко не так проста. Районы обжиты и отлично обеспечены необходимой инфраструктурой - почта, школы, поликлиники, транспорт, магазины, зелёные зоны. Продумывали районы раньше явно с большей заботой о людях. Планировки квартир, в тех же сериях П-44 очень даже приличные, однушки и двушки просторны, стандарт -4 квартиры на этаже при 3 лифтах и до 22 этажей (а теперь взгляните на новые муравейники Пика и Инграда). Ну и конечно готовый ремонт во многих вариантах на рынке, редко требующий таких же крупных вложений, как в новострое. (тут естественно нужно выбирать придирчиво).
Попробуем сравнить главное - финансовые затраты.
3. Заткнись и считай!
Возьмем 2 относительно похожих предложения - однокомнатная квартира в ЖК Зелёная вертикаль 35 м2, 7 этаж строящегося дома с ориентиром ввода в эксплуатацию конец 2022 года с полной отделкой. Стоимость 8 560 000 рублей. В другом углу ринга - квартира с Циан, 37,7 м2 в 5 минутах ходьбы от метро Анино на 8 этаже типового 16-иэтажного дома, 8 800 000 рублей, явно требующая косметического ремонта.
Математически всё примерно на равных, Банк ВТБ, стандартная программа, первый взнос 15%:
За полтора года разница в платежах не превысит 31 тысячи. А все эти полтора года Вам нужно где-то жить, условно снимая квартиру за 30+ тысяч в месяц, что виртуально увеличит стоимость первички на 540 тысяч рублей. Разницы как раз хватит на небольшой ремонт во вторичке.
Естественно всё изменится, в случае если Вы можете рассчитывать на программу семейной ипотеки под 5-5,5% годовых, на которой я подробно останавливался в прошлой статье: https://zen.yandex.ru/media/id/5ec115e0d54088764522edf3/la-familia-semeinaia-ipoteka-kak-novyi-lokomotiv-rynka-60e457cd3384ff245e7d78a0
Но при отсутствии детей, чисто математическая выгода от ожидания новостройки растаяла как дым. Похоже, остались только эмоции и личные предпочтения?