Старший партнёр сети Vysotsky Estate Сергей Смирнов часто говорит, что не стоит рассматривать недвижимость в качестве доходной инвестиции. Но есть случаи, в которых инвестиция в недвижимость — настоящий спасительный оберег. Сегодня Сергей расскажет об этих случаях и людях, для которых такие вложения — лучшее решение.
Миллионеры-банкроты
Недавно проскочила новость: хоккеист НХЛ Эвандер Кейн с доходом — внимание! — $ 7.000.000 в год объявил себя банкротом. Или другая новость: хоккеиста Александра Радулова мошенники обвели вокруг пальца на 1,5 миллиарда рублей. А ещё мы знаем истории Андрея Аршавина и его друга по команде Александра Кержакова, которых «помогальщики» инвестировать «обули» на несколько миллионов рублей. Мы знаем печальную историю Дмитрия Сычёва и других футболистов, вложивших свои деньги на депозит в банк «Замоскворецкий», и ведущего главного блога о футболе Евгения «Красавы» Савина, который, будучи футболистом, заработал большие деньги, но лишился всего состояния, доверившись бывшему тестю.
Эти примеры говорят нам, что что-то идёт не так: хорошо зарабатывающая молодёжь (а мы знаем подобные истории и с блогерами, и с актёрами) очень часто попадает в руки мошенников. Люди, которые становятся долларовыми миллионерами к 30 годам, лишаются всего. И такая опасность нависает не только над медийными персонами. Лично у меня есть знакомые, которые рискнули всем и, заработав 3-5 миллионов долларов в течение 10 лет, на моих глазах поднялись, а потом опустились на самое дно.
Недвижимость как оберег
Однажды мы разговаривали с одним известным IT-специалистом, который реализовал большой программный продукт и заработал на нём несколько миллионов долларов. Знаете, что он мне сказал в личной беседе за чашкой кофе?
— Пойми, я инвестирую в жилую недвижимость только затем, чтобы защитить себя от дурацких инвестиционных поступков.
Так что же получается? А то, что некоторым людям недвижимость нужна не как способ заработка, а как способ сбережения денежных средств от идиотских поступков.
Некоторые, заработав крупную сумму, например, в спорте или блогерстве, влезают в сомнительные стартап-проекты. Им кажется, что если они уже заработали 1-3 миллиона долларов, то смогут зарабатывать и дальше, но только теперь на инвестиционных рисковых проектах. Но стартап-проекты — это всегда 1 выстрел из 20 (а то и из 30). И часто миллионные инвестиции потом не возвращаются. Так что людям, которые не разбираются в инвестициях, бизнесе, рынке акций и облигаций, туда лучше и не лезть.
Так что делать? Как сберечь деньги? Всё просто — купить недвижимость. Какую — давайте выяснять.
Стройка vs готовый объект
Тут вы мне, конечно, скажете:
— Смирнов, ты же сам орал, что не стоит инвестировать в новостройки!
Отвечу: ребятам с не очень выдающимися умственными способностями и тем, у кого высокая занятость в своём бизнесе, вообще не стоит лезть в стройку. Некоторые мои знакомые, которые однажды заработали серьёзные деньги, лезли, например, в строительство торгового центра и «попадали», оставаясь ни с чем. А потом приходили и рассказывали, что закладывают последнюю квартиру на Ордынке. А некоторые вкладывались в строительство жилого комплекса где-нибудь на югах, выкупая несколько квартир, и тоже попадали в неприятную ситуацию. Один знакомый влез в строительство отеля и еле вытащил деньги через несколько лет — считайте, ему повезло.
Отсюда несколько правил. Чтобы сохранить деньги:
- Инвестиция в недвижимость должна быть максимально прозрачной. Не надо искать себе приключений в строительстве, «запаркуйте» деньги в готовый строительный объект.
- Объект должен быть гиперликвидным и находиться в гиперликвидном месте — крупном мегаполисе.
- Документы должны быть чётко проверены.
Предположим, вы заработали свои первые 60.000.000 рублей и хотите сберечь эти деньги. Ну так купите 9 квартир и сдавай их в аренду! Тот же Радулов за 1,5 миллиарда скупил бы кучу квартир в Москве и остался бы при деньгах. Покупка готовой недвижимости для таких людей — спасательный круг. Она может не пойти в рост, может даже просесть, но «тело» накоплений и активы, которые так долго зарабатывались потом и кровью, она сбережёт. А если вы ещё и диверсифицируете свой бюджет с точки зрения разных локаций, то вам это даст уверенность: все локации в городе (или даже в разных городах) одновременно «упасть» не могут.
Главное — запомните: никакой стройки!
Сохранение vs преумножение
И сейчас кто-то тоже может сказать:
— Смирнов, ты переобуваешься на лету. То ты нам рассказываешь, что инвестировать в жилую недвижимость невыгодно с точки зрения доходности, а сейчас говоришь, что это, дескать, надёжная инвестиция с точки зрения защиты собственных активов.
Минуточку, давайте разберёмся и сделаем из всего, что я уже объяснил, выводы. Есть способы так называемого «хеджирования» денежных средств, то есть защиты активов, а есть способы инвестирования как приумножения активов. Так вот я сейчас говорю о недвижимости как об инвестиции с точки зрения максимально надёжного сбережения активов.
Спортсмены под ударом
Футболисты бывают на сборах по несколько месяцев. Они хорошо зарабатывают, но разбираться в инвестициях им просто некогда. Часто заработанные деньги доверяются супруге или родителям. Но разбираются ли их родители в инвестициях? Способны ли они сберечь все, что заработал нелёгким трудом спортсмен за короткую карьеру в 15 лет? А потом на что он будет жить? Как он будет распоряжаться деньгами?
Пару лет назад к нам обратилась мама одного из молодых игроков, который попал на Драфт НХЛ. Она подошла к вопросу с умом: пришла на консультацию и долго разбиралась, куда переложить денежные средства, пока сын играет в Торонто. Но так бывает не всегда, и для тех, кому разбираться некогда, существует быстро продаваемая ликвидная недвижимость.
Предлагаю вам прочитать речь американского агента по недвижимости, который специализируется на работе как раз со спортсменами. Он упоминает, что в течении пяти лет после завершения спортивной карьеры от 78 до 83% игроков НФЛ теряют все свои сбережения и становятся банкротами. Вот что он рассказал на одной из конференций:
«Как выглядит жизнь спортсмена? У них есть такие расходы, о которых вы не имеете понятия: тренеры, повара, недвижимость в разных городах - на время отсутствия игр они обычно переезжаю в другое место. Антураж — это только вершина айсберга. Но сейчас не об этом. Им нужно оплачивать счета и платить налоги. Этим беднягам приходится подавать на возврат налогов в КАЖДОМ городе, где они играют на выезде. Представляете? Мы тут все не фанаты налогов, ведь так? Спортсмены же платят дофига налогов. Они нанимают бухгалтеров, которые ведут их налоги и оплачивают счета, финансовых консультантов, которые мониторят все долговые обязательства по облигационному портфелю, все задолженности и так далее. Ещё есть агент, он работает по контракту. И что мы имеем в итоге? Никто не занимается недвижимостью спортсмена, потому что агентам за это не платят, финансовым консультантам за это не платят. И вот ты завершаешь спортивную карьеру, а у тебя 21 особняк в ипотеке. Это как помереть от простуды. Никто не думает, что их добьют долги по жилой недвижимости, а так в итоге и получается. Но наша цель ещё выше. Мы проводим ликбез среди молодых спортсменов, не важно — ведущие они или запасные. Мы говорим им, что первый год жильё нужно АРЕНДОВАТЬ. Ты ещё щегол, и ничего не понимаешь. Ты даже не знаешь, что тебе на самом деле нравится, и уж тем более сколько это стоит. Поэтому арендуй — мы всё равно встретим тебя на лимузине и научим сравнивать цены при аренде особняка за 1,5 тысячи долларов в месяц, чтобы ты научился это делать. И через два года, когда ты соберёшься купить себе дом, ты уже будешь знать весь процесс».
Какой должна быть готовая недвижимость
Крупную заработанную сумму лучше разбить на маленькие высоколиквидные лоты. В таком случае, если вам понадобятся денежные средства, вы станете продавать не целый крупный объект, а по одному маленькому, не выводя всю остальную сумму. К тому же, если мы говорим о маленьких студиях или высоколиквидных однокомнатных квартирах, то они легко сдаются и быстро продаются, то есть «окэшить» их можно оперативно.
Предположим, что дальше ваши дела пошли не очень и вы перестали много зарабатывать. С такими квартирами у вас появляется возможность получать доход с отчислений от аренды. Или вы уверены: квартиры перейдут по наследству детям, и им это тоже будет приносить стабильный доход.
Ещё один довод в пользу нескольких небольших квартир - возможный развод (что, кстати, среди спортсменов и «звёзд» мы наблюдаем довольно часто). В таком случае вы не делите один большой дом, в стройку которого зачем-то влезли, а делите маленькие студии. Можно легко разбить это состояние на две «кучки» и разойтись, как в море корабли.
Понравилась статья — ставь лайк.
Есть что добавить — пиши в комментариях.
