Предложение о повышении налоговой ставки прозвучало от Президента России в ходе обращения к россиянам 23 июня 2020 года. Если сейчас в казну государства отчисляется 13% с дохода граждан независимо от его величины, то с 1 января 2021 года размер заработка имеет значение.
Когда можно не платить налог?
Далеко не всем продавцам квартир приходится выплачивать НДФЛ. В Налоговом Кодексе РФ сказано, что владелец освобождается от уплаты налога, если недвижимость находится в его собственности дольше минимально установленного срока. Этот срок составляет 3 года при соблюдении одного из следующих условий:
- продаваемая квартира — единственное жилье собственника;
- есть другое жилье, но оно куплено не раньше, чем за 90 дней до продажи первого;
- недвижимость получена в наследство, по договору ренты или досталась в подарок от близкого родственника.
Во всех других случаях минимальный срок владения равен 5 годам.
Расчет НДФЛ при продаже квартиры
Тем, кто продает квартиру до истечения минимально установленного срока владения, следует понимать, как будет начисляться НДФЛ по новым условиям. Действующая формула расчета выглядит так: (налогооблагаемая база — имущественный вычет) х 13%.
Имущественный вычет, уменьшающий размер базы, определяется как разница продажной и покупной цен. Он может быть использован в одном из двух вариантов:
- в фиксированном размере (не более 1 млн рублей);
- в размере суммы фактически произведенных расходов на приобретение недвижимости, если они подтверждены документально.
С новым законом способ расчета не меняется при условии, что у человека нет других источников дохода, кроме выручки от продажи квартиры, и стоимость жилья не превышает порог в 5 млн рублей. Если недвижимость оценивается в более высокую сумму, алгоритм расчета будет иным.
Рассмотрим его на конкретном примере. Допустим, человек продает за 8 млн рублей квартиру, полученную в наследство менее трех лет назад. В этом случае применяется максимальное значение имущественного вычета в размере 1 млн рублей. Таким образом, сумма, с которой отчисляется НДФЛ, уменьшается на 1 млн рублей и составляет 7 млн рублей, 2 миллиона из которых являются сверхдоходом. Расчет в этой ситуации выглядит так:
НДФЛ = (5 млн х 13%) + (2 млн х 15%)
Квартира дешевле 5 миллионов: повышение НДФЛ при продаже не грозит?
Ответ зависит от того, является ли выручка от продажи недвижимости единственным доходом гражданина. Если у него есть другие источники поступления средств, имеет значение сумма, которую он заработал в течение года. Например, жилье продается за 4,5 млн рублей, а годовой заработок человека составил 2,5 млн рублей. Общий доход равен 7 млн рублей. Стоимость квартиры, подлежащая налогообложению, может быть уменьшена на величину имущественного вычета (1 млн рублей). В результате суммарный доход составит 6 млн рублей, что на 1 миллион превышает установленный порог в 5 млн. НДФЛ за квартиру в этом случае будет рассчитываться так:
НДФЛ = (5 млн х 13%) + (1 млн х 15%)
Как избежать повышения налоговой ставки при продаже жилья
Существует несколько законных способов уменьшить налоговую нагрузку. Самый популярный — применение налогового вычета. Если продавец получил квартиру в дар или в наследство, он вправе рассчитывать на фиксированный вычет в сумме 1 млн рублей. При наличии документов, подтверждающих расходы на покупку недвижимости, размер вычета не ограничивается. Если разница между ценой покупки и продажи меньше 5 млн рублей, повышенный налог не придется платить вовсе. К затратам на приобретение относят также проценты по ипотеке в случае, когда жилье приобреталось с привлечением целевого займа.
