Появился вопрос у наших читателей - а что, если продать квартиру дешевле, чем ее покупали? Что скажет налоговая на то, если купить квартиру за 3 млн, например, а через 2,5года продать только за 2 млн? Отвечаем далее.
Налог на доходы
По закону физические лица должны платить налог на доходы. Если имущество приобретается за 2 млн, а продается за 4 млн, то доход равен 2 млн. С этой суммы и нужно уплатить 13%.
Если нет документов, которые подтверждают покупку (к примеру, при наследстве, дарении) и точная стоимость реализуемого объекта неизвестна, то собственник может воспользоваться имущественным вычетом (до 1000000 р.).
Например, если человеку подарили квартиру, а через некоторое время он продает ее за 5 млн, то его доходы будут равны этой сумме. Благодаря имущественному вычету он снижает налоговую базу до 4 млн, и уже с этой суммы насчитывается 13%.
По закону можно уменьшить налоговую базу для расчета налога с продажи:
- На сумму имущественного вычета в размере доходов, полученного от реализации квартиры, не более 1 млн.
- На сумму расходов, связанных с покупкой этой квартиры.
Это значит, если вы купили жилье, а затем продали дешевле, вы не получили доход, и налоговая база отсутствует. Суммой вычета считается та, которая затрачена на приобретение. По сути, вы теряете, а не получаете доход. Главное, чтобы цена продажи не была ниже кадастровой стоимости. Ниже кадастровой покупать нельзя.
Минимальный срок владения недвижимым имуществом
Если квартира находилась в собственности больше минимального предельного срока владения (5 лет), то платить сбор с продажи не нужно. То есть, в случае продажи жилья, находившегося у вас больше установленного законодательно периода, подавать декларацию и оплачивать НДФЛ не требуется.
Необходимость заполнения и подачи декларации 3-НДФЛ зависит от срока владения реализуемой квартиры.
Рассмотрим конкретные ситуации:
- Вы купили либо приватизировали квартиру или вам ее подарили более 5 лет назад - платить налог с продажи не нужно.
- Вы купили квартиру менее 5 лет назад и продаете ее по цене выше - необходимо уплатить 13%. При этом можно использовать налоговый вычет для уменьшения налоговой базы на сумму до 1 млн.
- Вы купили квартиру менее 5 лет назад и продаете ее дешевле - налог уплачивать не нужно, так как расходы выше доходов и налоговая база отсутствует.
- Вам подарили квартиру менее 5 лет (не близкие родственники) назад и теперь вы ее продаете - оплачиваете налог нужно, при этом налоговую базу можно уменьшить за счет налогового вычета (до 1 млн).
Что касается нашей конкретной ситуации - уплачивать налог человек не будет, так как сумма покупки превышает сумму с продажи.
С какой суммы нужно платить налог?
Если владелец продает квартиру, которая у него в собственности менее установленного срока, и с этой сделки имеет доход (к примеру, продал жилье за 5 млн, а покупал за 3 млн), то он должен внести 13% или 70% от кадастровой стоимости. Налог исчисляется с бОльшей стоимости. Делается это, чтобы собственники не занижали стоимость недвижимости в документах в целях освобождения от налога или снижения налоговой базы.
Когда по закону налог не взимается в 2021?
В России действуют исключения, которые могут освободить собственника от 5-летнего минимального срока. Собственник освобождается от уплаты НДФЛ уже через 3 года, если продает единственное приватизированное, подаренное или перешедшее по наследству жилье, а также то, которое было получено по договору пожизненного содержания с иждивением.
