Прежде чем покупать недвижимость в Европе, вы должны для себя определить, для чего она вам. Одно дело, когда у вас достаточно денег, чтобы просто жить в комфортном климате, наслаждаясь уровнем сервиса и совсем другое, когда вы собираетесь открывать там свое дело, экономя каждый цент. Однако и в одном и в другом случае, первым вашим шагом будет покупка недвижимости, поэтому фраза «как бы не попасть» становится актуальной.
Читатель в комментариях задал вопрос: «Почему в других странах нет проблем с покупкой вторички? Напрашивается вывод - законы защищают мошенников».
У наших людей, почему-то сложилось представление о том, что за границей все законопослушные, белые и пушистые, а вот у нас сплошь и рядом мошенники и правонарушители.
Давайте возьмем классические случаи, описанные в википедии: массовое отключение электроэнергии в Нью-Йорке, произошедшее 14.07.1977 и аналогичное событие в сопоставимом по численности населения городе – Москве 25.05.2005.
В Нью-Йорке после отключения электроэнергии начались грабежи магазинов и домов богатых граждан, потому что сигнализация не работала, а вот в Москве подобных инцидентов зафиксировано не было! В общем, как в том анекдоте: «И эти люди запрещают нам ковыряться в носу!».
Другими словами, как только человек на благословенном западе поймет, что за обман ему ничего не будет, да еще при этом он заработает денег, будьте спокойны, вас обманут!
Как этот касается желающих купить недвижимость в Европе.
Давайте для простоты считать, что наш покупатель получил вид на жительство и Европа приняла его, как родного.
Чтобы не «влететь» при покупке квартиры, нужно знать законы, а если их не знаешь или плохо в них ориентируешься, следует нанимать адвоката для сопровождения сделки, что стоит до неприличия дорого. Люди везде одинаковые, на адвокате, естественно, экономят, доверяясь заверениям риелторов, что все будет в лучшем виде. Риелторы, как правило, заключают договор на предоставление информационных услуг и в сделке купли-продажи недвижимости, как сторона, участия не принимают, но на сделке присутствуют, чтобы вырвать свое вознаграждение.
Способы обмана доверчивых покупателей одинаковы во всех странах, поэтому надеяться на благородство немца или итальянца было бы верхом безрассудства.
Нотариус, конечно, проверит недвижимость на предмет обременений арестами или ипотекой – с этой стороны все будет в порядке, опасность таится в другом.
В Европе недвижимость сертифицируется на предмет соответствия безопасным нормам, причем этим нормам должно соответствовать энерго и водоснабжение, температурный и акустический режим, материалы стен и перекрытий, расположение и параметры комнат и т. д. От наличия или отсутствия этих сертификатов зависит конечная цена недвижимости. Естественно, чем старше здание, тем меньше вероятность его сертификации, потому что требования к безопасности все время ужесточаются. Например, шиферная крыша считается чуть ли не радиоактивной, потому что в шифере есть асбест, который запрещено применять в строительстве. Разница в цене сертифицированной и обычной недвижимости составляет десятки тысяч евро. Так вот, нотариусу абсолютно все равно, есть сертификаты или нет, потому что он отвечает только за законность сделки и расчеты по ней, а продавец и риелторы будут расхваливать недвижимость, чтобы получить свои деньги. Кстати, в рекламе недвижимости об отсутствии сертификатов риелторы просто умалчивают.
Юридически, это не обман, ведь покупатель видел, что покупает и у него была возможность проверить все, а то, что он потом узнал, что сильно переплатил, так кто же ему виноват: «Не зевай Фомка, на то ярмарка!», а говоря юридическим языком, договор, который подписал покупатель содержит существенное условие – цену сделки, поэтому признать его недействительным вряд ли получится.
В итоге, покупатель получит недвижимость, которую в последующем он сможет продать за гораздо меньшие деньги, если вообще кто-нибудь на нее польстится.
Следующий нюанс, на который попадаются наши соотечественники при покупке недвижимости, это старые долги продавца кондоминиуму.
Согласно законодательству постсоветских стран, долги коммунальщикам можно взыскивать только с должника, если иное не указано в договоре, а в Европе долги продавца кондоминиуму, по закону, автоматически становятся долгами покупателя и эта сумма может достигать тысячи евро. Чтобы узнать о размере задолженности продавца, нужно встречаться с председателем кондоминиума, а если этого не знать, нужно будет находить утешение в поговорке про того самого Фомку. Нотариус этим тоже заниматься не будет, а у продавца и риелторов другая задача.
Теперь, что такое кондоминиум и стоит ли его бояться. У нас на эту организацию не обращают внимание, если она вообще есть, а в Европе почти все дома управляются кондоминиумами. Купив квартиру, новый собственник будет очарован нежно-милыми соседями, а председатель кондоминиума будет всячески приглашать нового жильца на собрание. Для чего это делается. Для того, чтобы принять бедолагу в члены кондоминиума, а как только это будет сделано, у собственника появится обязательство соблюдать устав, и он узнает о многих ограничениях, прописанных в уставе этой организации. Например, о том, что гостей можно принимать до 19 часов, шуметь до 16 часов и т. д. и т. п. За соблюдением устава строго будут следить милашки-соседи, а за каждое нарушение придется платить штраф. Изменить устав вряд ли получится, так что придется или соблюдать его, или продавать квартиру.
Сами понимаете, что перед покупкой недвижимости полезно было бы почитать этот устав, иначе…
В общем, для очарованных Европой подходит поговорка «Хорошо там, где нас нет».
18.01.2021.
