Недвижимость в Москве остаётся самой дорогой и востребованной в России, что неудивительно: из посёлков и деревень люди стремятся сначала переехать в города покрупнее, а из региональных городов переезжают в столицу. В последнее время количество запросов на недорогие квартиры в Москве значительно увеличилось. Агент офиса Vysotsky Estate в Тушино Колядин Вячеслав рассказывает, какие районы старой Москвы в настоящий момент самые дешёвые и почему.
1-комнатную квартиру площадью 30-32 м² сейчас в этом районе можно купить при бюджете до 6.000.000 рублей (178.000-185.000 руб/м²).
Сам район находится в Южном административном округе Москвы. После вхождения в состав Москвы (в начале 60-х) стали строить пятиэтажные дома (но их совсем немного). Массовая застройка района Бирюлево началась с 1970 года. Поэтому основные дома здесь панельные 9 , 12 и 16 этажные серии такие как: П49, I615, П43, П68.
Поэтому, выбирая для проживания этот район, важно понимать, что дешёвый жилой фонд тут в основном 1970-1990 годов. Есть несколько кирпичных домов серии Башня Вулыха.
На территории района нет ни одной станции метро, но при этом добраться до центра Москвы (до Садового Кольца) можно всего за 25 минут на электричке от станции "Бирюлево-Товарное" или "Бирюлёво-Пассажирская» до Павелецкого вокзала.
Жители Бирюлево-Восточное могут добраться до метро Царицыно за 10-15 минут на автобусе, который ходит по выделенной полосе.
Районы Бирюлево-Западное и Бирюлево-Восточное связаны еще и эстакадой. Части жителей района удобно доехать до метро Пражская.
На электричке, которая ходит регулярно, можно доехать за 12 минут и пересесть на станции Нижние Котлы на Серую ветку метро (ст. Нагатинская). За 15 минут на станции Верхние Котлы можно пересесть на МЦК.
Главный плюс района великолепный дендрарий, который занимает площадь 135 Га. Этот парк можно смело называть музеем природы средней полосы России.
После 2025 года планируется открытие Бирюлёвской линии метро, но, на мой взгляд, существенно ситуацию это не решит, поскольку эта линия метро по большей части будет дублировать МЦД2 и частично проектируемую линию МЦД5.
Минусы района:
- довольно старый фонд,
- отсутствие метро.
Плюсы района:
- цена на недвижимость
- Бирюлёвский дендропарк и Музей-Заповедник Царицыно.
На протяжении долгого времени этот район, расположенный в ЮВАО, считался одним из самых экологически неблагоприятных. Виной тому находящийся тут Московский нефтеперерабатывающий завод. Но сейчас ситуация улучшилась — несколько лет назад на заводе началась масштабная экологическая модернизация, и фактов загрязнения воздуха стало гораздо меньше. В последние годы в районе благоустроили парк, набережную, организовали велодорожки и удобное пешеходное пространство, обновили остановочные павильоны, спортивные и детские площадки.
Кроме НПЗ на стоимость недвижимости в Капотне влияние оказывает и его транспортная доступность. Если на личном автомобиле вы без труда сможете быстро выехать на МКАД, то на автобусе, несмотря на большое их количество, до ближайшей станции метро «Братиславская» без учёта пробок ехать придётся минут 20-25. В час-пик (а час-пик здесь может быть в любой день недели) это время может увеличиться в 2-3 раза. Пешей доступности до метро нет.
Новостроек здесь нет. Весь жилой фонд 1980-х годов постройки и старше. Зато 1-комнатную квартиру можно приобрести дешевле 6.000.000 рублей (157.000-180.000 руб/м²).
Минусы района:
- транспортная доступность,
- большое количество промзон,
- не самая благоприятная экологическая обстановка.
Плюсы района:
благоустроенные зоны для прогулок
Некрасовка находится в ЮВАО, но за пределами МКАД. Большую часть этого района занимает Люберецкая станция аэрации, куда стекается почти половина канализационных вод Москвы, и прилегающий к ней жилой посёлок работников этой станции. В другой части района расположен новый жилой район.
1-комнатную квартиру 32-33 м² в новом (сданном в эксплуатацию) доме тут можно найти за 6.000.000-6.300.000 рублей (187 000 – 190 000 руб/м²).
Учитывая активную застройку района и станцию аэрации, этот район можно смело считать переоценённым даже несмотря на то, что это один из самых дешёвых районов старой Москвы. А если ко всему этому прибавить ещё и отсутствие парковочных мест, расположенный прямо под окнами жилых домов мусорный полигон и находящийся в нескольких сотнях метров Мусоросжигательный завод №4, то людям, желающим приобрести в этом районе квартиру, остаётся пожелать только богатырского здоровья и терпения.
Даже после открытия Некрасовской линии метро, с которой пассажиры имеют возможность сделать пересадку на самую загруженную «фиолетовую» линию метро, ну или на МЦК, транспортную доступность хорошей назвать сложно. Выехать или въехать в район на автомобиле тоже проблематично, пробки здесь — обычное явление.
Минусы района:
- экология,
- контингент и криминал
- перезастрой
Плюсы района:
- НАЛИЧИЕ МЕТРО
Район Гольяново расположен на Востоке Москвы около МКАД. Как и Бирюлёво, этот район у всех на слуху. По криминогенности его считают одним из самых опасных.
В районе есть парк и зоны для прогулок. Транспортная доступность района довольно неплохая: пешая доступность до метро, развитая сеть автобусных маршрутов. Из минусов можно отметить большой пассажиропоток из-за находящегося здесь Щёлковского автовокзала, куда прибывают междугородние автобусы из разных уголков страны.
В Гольяново более сотни домов попали в программу реновации и будут снесены. Определено три стартовые площадки под строительство домов для переселения. В домах под снос можно приобрести квартиру 30-32м² за 6.000.000-6.500.000 рублей (187.500-192.000 руб/м²). При желании и умении торговаться можно найти и дешевле.
Минусы района:
- криминогенность,
- большой пассажиропоток в районе автовокзала и метро,
- старые жилые дома, попавшие в программу реновации.
Плюсы района:
- транспортная доступность
- наличие парков и мест для прогулок
- лесопарк Лосиный Остров
Это один из самых удалённых от МКАД районов старой Москвы (после Зеленограда), относящийся к Северному административному округу. До ближайшей станции метро (Планерная или Ховрино) — около 15 км по Ленинградскому шоссе. На самой территории района метро нет и в ближайшие десятилетия не будет. Учитывая загруженность «Ленинградки», самым быстрым транспортом тут считается электричка, на которой от Новоподрезково и Подрезково можно довольно быстро и без пробок доехать до МЦК Лихоборы, метро «Петровско-Разумовская» и Ленинградского вокзала.
Большая часть района — частный сектор. Причём во многих домах отсутствует канализация и газоснабжение. Но есть в этом районе и многоэтажные дома 2014 года постройки, расположенные на улице Синявинская. Этот жилой комплекс строился для семей военнослужащих.
Сейчас 1-комнатную квартиру, площадью 39 м² с муниципальным ремонтом можно приобрести за 6.000.000 руб (153.000 руб/м²).
При выборе квартиры в этом районе обязательно стоит учитывать ещё и тот факт, что здесь нет ни одного отделения почты, банка, МФЦ, нет ни одного сетевого магазина и ни одной больницы или поликлиники. За всем этим вам придётся ехать либо в Химки, либо в Ховрино и Тушино.
Минусы района:
- удалённость от метро,
- отсутствие социальной инфраструктуры,
- близость к а/п Шереметьево (шум самолётов)
Плюсы района:
- небольшая плотность населения,
- большие площади квартир и довольно неплохие планировки
