Что понимают под домом блокированной застройки?
Дом блокированной застройки ещё называют «пятистенкой» или «домом на два хозяина». Внешне он выглядит как обычный дом. Однако в нем проживает несколько семей. Каждый хозяин имеет индивидуальный вход, подъезд и земельный участок на придомовой территории. При этом сам дом числится в качестве единого объекта недвижимости, хотя по сути каждый из блоков является автономным.
Как отличить дом блокированной застройки от других?
- высота здания – не более трех этажей;
- каждый блок имеет индивидуальный вход;
- жильцы дома не имеют общедомового имущества (подъездов, чердаков);
- дом состоит не более чем из 10 блоков;
- блоки располагаются рядом друг с другом в горизонтальной плоскости, помещения одного блока не могут находиться под или над другим блоком;
- у каждого блока отдельный земельный участок с выходом на территорию общего пользования. Земельный участок относится к владельцу конкретного блока, а не является общей территорией.
Сами по себе блоки не могут считаться отдельными объектами недвижимости несмотря на то, что данные о границах частей дома могут быть внесены ЕГРН.
Владение частью в доме блокированной застройки накладывает на собственников ряд ограничений:
- невозможно продать часть дома без согласия других собственников;
- нельзя продать земельный участок, на котором расположен дом;
- передача в аренду, оформление дарственной или завещания для такого типа собственности не проводится;
- проводить капитальный ремонт, прокладку коммуникаций, а также некоторые строительные работы без согласия других собственников дома на несколько хозяев не выйдет.
Все эти ограничения накладываются до момента постановки на кадастровый учёт отдельного блока, что по сути является признанием его самостоятельной единицей недвижимости.
Что значит поставить на кадастровый учёт дом блокированной застройки?
Это означает получить выписку из ЕГРН на дом блокированной застройки или свой блок и выделенный для него участок.
Первичная постановка на учёт
Дом блокированной застройки может быть поставлен на учёт первично, в случае регистрации по завершению строительства. Постановка на учёт такого дома включает несколько этапов: присвоение кадастрового номера определенному участку, получение разрешения на строительство этого типа на данном участке, процедуру проверки соответствия исходного проекта фактической постройке и т.д.
Признание блока объектом недвижимости
Чаще всего собственников жилья интересует вопрос постановки на учёт отдельного блока дома блокированной застройки и признания его самостоятельным объектом. В таких ситуациях блок может быть частью официально признанной постройки блочного типа или частью здания, которое имеет признаки блокированной застройки, но официально таковой не является.
Может ли часть здания расцениваться блоком в случае, если здание учитывается как единый жилой дом в ЕГРН?
Часто случается, что дом имеет все признаки блокированной застройки, но документально таковым не является.
Согласно законодательству, помещения являются конструктивными частями здания. Часть здания не может считаться самостоятельным объектом недвижимости. Исходя из части 7 ст. 41 ФЗ N 218-ФЗ регистрацию права собственности на помещения в жилом доме или садовом доме провести невозможно.
Как превратить часть дома в отдельный объект недвижимости?
С 2018 года Росреестр принял решение о возможности раздела дома блокированной застройки. После процедуры блоки будут выступать в качестве индивидуальных объектов недвижимости.
Какие условия должны быть соблюдены при разделе:
- каждый из собственников должен дать своё согласие на раздел;
- здание должно иметь все признаки дома блокированной застройки;
- блок, который впоследствии станет отдельным кадастровым объектом, должен иметь отдельный подъезд и вход.
Как быть, если собственник не согласен на раздел? В такой ситуации следует обращаться в суд. В случае удовлетворения иска дом может быть разделен на самостоятельные объекты.
Как провести регистрацию дома блокированной застройки?
Чтобы получить выписку из ЕГРН для дома блокированной застройки, потребуется:
- технический план и паспорт здания;
- документы устанавливающие право владения данной собственностью;
- паспорт владельца;
- в случае постановки на учёт части (блока) дома блокированной застройки согласие других собственников;
- если дом юридически не является домом блокированной застройки, то необходим документ о соответствии конструкции дому блокированной застройки.
Помощь в подготовке пакета документов оказывает кадастровый инженер. Успех и скорость операции напрямую зависят от квалификации специалиста.
