Редакция HomeHunter обратилась и к крупным агентствам, которые имеют представление обо всех сегментах рынка во всех классах, и к тем, кто работает только с самыми высокобюджетными объектами для того, чтобы выявить общие тренды прошедшего 2020.
Первая часть статьи доступна по ссылке.
Основатель и президент «Must Have Бюро» Елизавета Некрасова
Разумеется, в марте месяце, когда пандемия только набирала силу, стало очень страшно. Но испугаться по-настоящему мы не успели – несмотря на то, что агентство специализируется на городской недвижимости, нам пришлось вплотную заняться загородной. Все наши клиенты стали обращаться с просьбой найти дом в аренду, причем в бюджете от 20 до 100 тыс. в месяц. До того, как открыть свое агентство, я пять лет работала именно с подмосковной элитной недвижимостью, хорошо знаю этот рынок, но всем желающим найти дом оказалось не просто. В общем, бояться нам было некогда. Когда же карантин был официально снят, мы обнаружили, что за эти месяцы у людей совершенно изменилась психология. Как-будто мы все осознали: жить нужно здесь и сейчас, не откладывая желания в долгий ящик, потому что случиться может все что угодно. В результате спрос возрос, покупатели, которые ждали: «вот сейчас новые проекты достроятся, и тогда мы купим…» - вышли на рынок. Тренд на готовое предложение с ремонтами усилился, никто больше не хочет ждать и тратить время на обустройство. Из «страшного года» по итогам мы получили самый удачный – прибыль компании превосходит на 30% показатели прошлых лет.
Что касается режима нашей работы или новых технологий, то тут сами сотрудники сделали свой выбор. Я не настаиваю на том, чтобы все приходили на работу, как раньше, но поскольку они все постоянно в процессе заключения сделок или подбора продуктов, приходят – нужна инфраструктура офиса. Да, я в полной мере осознала, что переход в онлайн вполне реальная перспектива, но и отказываться от офисов не стоит. По крайней мере в высоком сегменте к виртуальному миру пока относятся недоверчиво.
Директор по продажам агентства недвижимости Point Estate Роман Амелин
Как и весь рынок, безусловно, мы столкнулись с последствиями пандемии коронавируса, которая задала вектор развития любого бизнеса в этом году. Не могу сказать, что это был какой-то катастрофический кризис, хотя поначалу так казалось, однако нам пришлось переосмыслить текущие процессы и направления работы. Например, мы поняли, что спрос на загородную недвижимость, прежде всего аренду, после начала пандемии вырастет в разы. Также был ожидаем рост первичного городского жилья в связи с господдержкой ипотеки, поэтому мы оперативно усилили данное направление, чтобы быть готовым к колоссальному количеству обращений, которое мы впоследствии и получили.
Конечно, нам пришлось придумывать свежие идеи для ведения бизнеса, например, онлайн-показы, что раньше не было распространено в премиальном и элитном сегментах рынка. Это стало спасением для клиентов и позволило им подбирать недвижимость даже в новых условиях. Кроме того, мы оперативно перевели большинство сотрудников на «удаленку», организовав для них удаленный доступ ко всем необходимым системам.
На мой взгляд, каждый сегмент рынка элитной недвижимости был на пике в определенные периоды этого года. Прежде всего вырос сегмент загородной недвижимости, потому что люди стремились уехать из Москвы, и сегмент новостроек — благодаря программе льготной ипотеки, которая привела к колоссальному росту продаж на первичном рынке. Что касается коммерческой недвижимости, то с одной стороны, пандемия и локдаун больно ударили по ней, особенно по офисам и сетевому ритейлу, а с другой, сразу после снятия режима самоизоляции арендаторы заметно активизировались — мы закрыли свыше десятка сделок по сдаче в аренду помещений под рестораны, шоу-румы, салоны красоты и так далее. Инвестиции в арендный бизнес по-прежнему остаются востребованными и наименее рискованными.
Сейчас я ощущаю, что начало 2021 года будет кардинально отличаться от всех первых кварталов предыдущих лет, когда наблюдалась стабильная ситуация и первые два месяца рынок лишь начинал постепенно раскачиваться. В 2020 году люди были сильно ограничены в своих передвижениях и процессах, поэтому ритм сбился и активность будет сохраняться дополнительный период - с января по март. Застройщики набрали большое количество земельных участков под строительство, потому что продажи резко выросли, а господдержка ипотеки будет действовать и в первом квартале, что простимулирует покупательский спрос. Что я бы хотел изменить? Усилить поддержку малого бизнеса, потому что это положительно скажется и на рынке недвижимости. 2020 год сильно ударил по предпринимателям, к сожалению, многим из них предстоит закрыться, так как они не смогли оправиться от последствий кризиса и остаться на плаву.
Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)
В 2020 году самым большим испытанием для компании «Метриум» (и для всей строительной отрасли) стала пандемия. Введенный весной локдаун привел к резкому сокращению спроса. Чтобы клиенты могли выбирать и приобретать жилье, большинство застройщиков предоставили им возможность онлайн-покупки. Даже договор долевого участия можно было заключить, не выходя из дома – для этого использовались электронные подписи и курьерская доставка. Мы тоже оперативно перешли на удаленный формат работы. Постепенно наши клиенты адаптировались к новым реалиям и стали более открыты диджитал-формату покупки жилья. По сути режим самоизоляции стал драйвером диджитализации всего рынка недвижимости. Если девелоперы массово перешли на электронную регистрацию сделок, то среди риелторов особую популярность завоевали онлайн-консультации. До карантина подавляющему большинству клиентов мы оказывали услуги в офисах продаж, а во время карантина нам пришлось полностью перейти на удаленный режим работы. Этот формат оказался находкой для клиентов – им не нужно было ехать в офис, всю информацию они получали, сидя дома перед компьютером. Онлайн-консультации не теряют актуальность сейчас и сохранят ее в будущем.
Но главным образом строительную отрасль спасла от кризиса госпрограмма субсидирования ипотечной ставки. Соответственно, самым востребованным на московском рынке жилой недвижимости стал массовый сегмент. Повышенный спрос на лоты этого сегмента привел к рекордному годовому приросту цены - на 17% (со 175 тыс. рублей до 203 тыс. рублей). Больше всего негативных последствий пандемии, а точнее введенных для борьбы с ней ограничений, испытали на себе апартаменты, не попавшие под действие льготной ипотеки. В III квартале текущего года на рынке первичного жилья Москвы спрос на апартаменты был высоким, но уступал спросу на квартиры. И это при том, что апартаменты стоят на 20-30% дешевле квартир, расположенных в той же локации.
Компания «Метриум» оперативно отвечает на вызовы рынка. Пока все находились на самоизоляции, у нас открылись продажи сразу в нескольких жилых комплексах, набирать и обучать персонал в тот момент было практически невозможно. Поэтому мы ротировали менеджеров из других проектов, снизившийся спрос позволил нам это сделать без потерь. Мы набираем продавцов под определенный проект. Во время карантина, когда спрос уменьшился, часть сотрудников пришлось сократить. Но в III квартале, когда покупательская активность продемонстрировала стремительный рост, мы смогли быстро набрать штат, обучить и аттестовать менеджеров, что позволило конвертировать возросшее число запросов на покупку недвижимости в сделки и выполнить планы продаж.
Очевидных предпосылок роста спроса достаточно и в будущем: доступные кредиты, низкая доходность рублевых депозитов, новый налог на вклады от 1 млн руб., девальвация рубля. Эти обстоятельства будут стимулировать россиян выводить рублевые накопления на рынок недвижимости. Тенденция, вероятно, продлится до середины весны 2021 года, однако рост цен будет уже более умеренным, поскольку возросший бюджет покупки практически поглотил выгоду доступной ипотеки.
Генеральный директор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова
Во время пандемии часть сотрудников back-office были переведены на удаленную форму работы, что не ухудшило качество оказываемых услуг. На сегодняшний день некоторые сотрудники, которые не связаны напрямую с обслуживанием клиентов (например, департамент аналитики, бухгалтерия) остается на удаленной форме работы. Это приводит к освобождению офисного пространства, и в будущем, возможно, сокращение офисного помещения компании и переход на работу в гибкий офис. Вторым качественным изменением стало большее оснащение сайта и социальных сетей компании информационным контентом, более качественная интеграция с СРМ-системами застройщиков, с которыми работает компания, полный переход на онлайн сделки по покупке жилья, включая оформление ипотеки. Во время пандемии траффик на сайте нашего агентства недвижимости увеличился на 20%. Еще до пандемии покупатели на первичном рынке активно пользовались сайтами не только проектов (продуктовые сайты), но и сайтами брокеров, которые занимаются реализацией проектов от застройщиков на эксклюзивной или ко-эксклюзивной основе. Увеличение траффика было связано с тем, что потребитель был лишен возможности приехать в офис продаж объекта из-за введения карантинных мер. Поэтому все консультации по вопросам выбора квартиры, отработка возражений, детали оформления сделок онлайн происходили в чате сайта компании.
В 2020 г. доля спроса на квартиры бизнес-класса выросла на 10%, что было связано с введением льготной ипотеки, которая позволила части потребителей перейти из массового сегмента в более высокий качественный кластер. Другой причиной является увеличение доли инвестиционных покупок. В следующем году уровень спроса и цен стабилизируется на определенном равновесном уровне. Продление льготной ипотеки до середины года снимет ажиотажный спрос потребителей и остудит стремление застройщиков к повышению цен на первичном рынке. В результате роста цен в 2020 г. и в связи с исчерпанием отложенного спроса, по итогам 2021 года число сделок на первичном рынке будет меньше по сравнению с текущим годом. В 2021 году игроки рынка и потребители будут жить в ожидании дальнейшего снижения ключевой с ставки ЦБ ниже 4,25%, что позволит снизить и ставки по ипотеке. Застройщики будут выводить новые проекты на более высокой ценовой базе, тенденция к чему сложилась в 2020 г. Будет и дальше происходить укрупнение рынка застройщиков и девелоперов.
