Иногда в моей практике случается так, что несмотря на всю очевидную правоту, логичность и стройность позиции, она разбивается о непробиваемость судей, причем происходит это вопреки здравому смыслу.
Сейчас у меня в производстве именно такое гражданское дело.
Дано: в 2015 году между многодетной семьей и администрацией Пятигорска заключен договор долгосрочной аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства. Согласно одному из пунктов договора, арендатор вправе переуступить свои права и обязанности по этому договору с согласия арендодателя.
В 2019 году в Ставропольском крае в краевой закон, регулирующий земельные отношения, вносят оговорку, согласно которой права и обязанности по договорам аренды, заключенным между муниципалитетом и многодетными семьями, переуступать становится нельзя.
Однако, у нас в Гражданском кодексе есть статья 422, пункт второй которой гласит буквально следующее: "Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров."
То есть, ситуация для нормального человека вполне очевидна: во время заключения договора запрет на переуступку прав в краевом законе отсутствовал; в самом договоре право на такую переуступку оговорено особо; в краевом законе нет указания на то, что изменения, внесенные в него, распространяются на правоотношения по договорам, заключенным до их внесения.
Кроме того, у нас федеральный закон в таких случаях имеет примат над региональным, а в Земельном кодексе таких ограничений нет.
Более того, условие о том, что арендатор должен получать согласие арендодателя на переуступку своих прав и обязанностей, ничтожно, поскольку есть постановление Пленума ВАС, по которому переуступка носит уведомительный характер и стороны не вправе в договоре предусматривать получение арендатором согласия арендодателя.
Поэтому в 2021 году семья, получившая этот самый участок в аренду и не имеющая возможности закончить на нем строительство дома, заключает соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору с другим арендатором, о чем уведомляет администрацию славного города Пятигорска и регистрирует сделку в Росреестре.
Администрация города обращается в Пятигорский городской суд, который берет, да и признает это соглашение ничтожным именно потому, что в период действия договора аренды были внесены изменения в краевой закон, ограничивающие права арендатора, и потому, что арендатор не получил согласие арендодателя.
Бред полный. Все аргументы приведены. Нельзя применять в отношении ранее заключенных договоров новые правила и законы - а в договоре аренды четко прописано право арендатора свои права и обязанности по договору переуступить. И пункт этот ничтожным не признавался! То есть, арендатор, в силу правил, установленных 422 статьей ГК РФ, реализовывает свои права, зафиксированные договором, заключенным до того, как были введены ограничения.
Мы идем в апелляцию - там та же история. Нам вообще сообщают, что мы действовали в обход закона с целью причинить вред.
Какой, нафиг, закон мы обходили? Краевой? Так не обходили мы его, мы действовали четко по ГК РФ и ЗК РФ. Что за ерунда-то?
Идем в Пятый кассационный суд, излагаем подробно требования закона, ссылаемся на Пленумы, которые четко раскладывают все по полочкам, в том числе и незаконность требования от арендатора согласия арендодателя. Разжевываем положения Конституции о совместном ведении земельных вопросов, о примате федерального закона над краевым, разъясняем базовые нормы права, изложенные в 422 статье ГК.
И тут председательствующая задает мне вопрос:
- А чего вы мне тут ссылаетесь на 422 статью, если речь идет о правоотношениях, которые возникли после принятия изменений в закон?
Мать-мать-мать. Это ж какие правоотношения возникли после внесения изменений? Заключение соглашения о переуступке прав?
Так это же, уважаемый суд, не новые правоотношения, а реализация арендатором своих прав, прописанных в действующем договоре, который был заключен до внесения изменений в краевой закон. Вы чего же, жалобку кассационную не читали?
Короче говоря, суд удалился в совещательную комнату на 30 секунд и оставил решение без изменений.
Я реально понять не могу - это лыжи не едут, или я долбанутый? Может, я законы и пленумы читать не умею? Но тогда получается, что вместе со мной не умеют читать законы и пленумы еще пять юристов, в чьей квалификации я вообще не сомневаюсь ни секунды. Потому что позиция у них аналогична моей: никак нельзя считать заключение соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору, заключенному до принятия изменений в закон, возникновением новых правоотношений, подлежащих регулированию в соответствии с новыми правилами.
Мы сейчас, конечно, пойдем в ВС РФ - в конце концов, именно его позицией мы и руководствуемся все это время тяжбы.
Доводы будут, в общем-то, те же - других там и быть не может.
Однако я страшно зол. Потому что я не понимаю, где, в каком месте я настолько неправ, что не могу достучаться до суда с вполне логичными, обоснованными и законными доводами. И приходится ходить по кругу. Жил был поп, у попа был двор, на дворе был кол, на колу мочало, начинай сказку с самого начала.
НЕПОНЯТНО!