Почему эксперты всегда ошибаются? Почему в инвестициях следовать за блогером - почти всегда провальная идея? Чем грешат 99% блогеров и экспертов, давая информацию в открытых источниках? Наивностью формул. Как помешанные, берут какую-то формулу или статистику и на этом основании делают строгие выводы. Для большинства людей, не умеющих делать даже это, такой подход, умноженный на умное лицо и уверенный голос является не менее, чем истиной и руководством к действию. Но эксперт продает экспертность и ничего более. Сейчас научились прогнозы сводить к "или упадет или вырастет, в крайнем случае - останется на месте". Я учился в хорошем университете и помню, как отличники делали доклады. Чего греха таить, я сам делал рефераты и курсовики под заказ нерадивым студентам. Берешь статистическую информацию, авторитетные источники, общепризнанные формулы, выводишь одно из другого - и готова аналитическая заметка. И ты ни в чем не виноват, ты опирался на науку и статистические данные.
Но это если надо создать материал. А если надо принять реально правильное решение?
Я лично для себя во все формулы добавляю дополнительный коэффициент "Россия" и это всегда меняет ответ, зачастую на противоположный.
Несмотря на генетический оптимизм, долгие годы моей жизни и экономической активности в России внедрили в меня глубокое убеждение о том, что когда тут будет нормально и по правилам, я скорее всего, не увижу. Вернее, тут просто другие правила. И одно из таких правил - постоянное временно. Так же как и временное постоянно) Россия - страна парадоксов.
У Достоевского была идея о "второстепенности" России в мировом сообществе, у Гумилева идея пассионарного взрыва венчалась выводом об исходе этой энергии развития в нашей стране.
Все это лишь их взгляды, не более того, но для меня идея вкладывать все в фондовый рынок с целью создать дивидендный доход с ростом капитала выглядит заманчивой, возможной, но требующей подстраховки.
Поэтому я вижу смысл создавать капитал на условную пенсию только на базе доходной недвижимости.
Какой именно недвижимости? Давайте разбираться.
Жилые новостройки. Количество мамкиных инвесторов и домохозяек ленд-лордов (ленд-леди?) превысило безопасный для отрасли уровень, в жилье на этапе котлована или под аренду инвестируют уже мамы в декрете и едва ли не без денег вообще. К чему это приведет, уже становится все яснее. Рынок новостроек опасно перегрет, но, охлаждается плавно и это хороший признак. В отличие от ситуации с ипотечным пузырем в США, когда их пузырь громко лопнул, наш сдувается постепенно и безопасно, плавно нивелируясь при этом инфляцией. Поэтому не стоит ожидать какого-то ощутимого снижения цен, скорее падение рубля догонит эти цены в номинальном значении. Однако, в этом же номинальном значении платится ипотека, поэтому имеет смысл рассмотреть кредит. Жилые новостройки сейчас дают доходность ниже инфляции, жилье от застройщиков стоит дороже вторички. Если вдуматься - идиотизм полнейший, если копнуть - все упирается в условия продажи и кредитования.
Вывод - жилую недвижимость в новостройках сейчас выгодно покупать только для себя и только на долгий срок.
Жилая недвижимость на вторичке намного привлекательнее, по цене и самому факту готовности и физического наличия. Но в ближайшие пару лет реальная (не номинальная) стоимость, в лучшем случае, будет топтаться на месте, в худшем - все риски СВО. Например сейчас покупать недвижимость в Крыму я бы пока повременил вообще. Я верю в мощь нашей армии и мудрость руководителей страны, но недвижимость пока бы не покупал) У недвижки вообще огромный минус в низкой ликвидности и это тоже надо понимать. Учитывая эти два фактора, заходить в жилую недвижимость до появления понимания перспектив окончания СВО я не вижу. Была бы доходность интересная, но нет. Доходность от сдачи в аренду жилой вторички - 4-8%, при этом возникает множество дополнительных телодвижений, от бумажной работы с оформлениями документов, самозанятости, налогов, до поиска, заселения и выселения арендаторов, ремонта кранов, споров по поводу сломанной кровати, звонков от соседей с жалобами на арендаторов, задержек арендных платежей, простаивания объекта, рисков противоправной деятельности на арендуемой площади и так далее. Добавим к этому необходимость делать ремонт (да по нынешним ценам) и видим привлекательность этого варианта слабую, стремящуюся к нулю.
Новостройки апартаменты. Выглядят намного привлекательнее если за наличку или в беспроцентную рассрочку. Однако, рассрочку можно получить только у застройщика, а по переуступке цена будет ниже, так что тут тоже надо считать и думать. На апартаменты не распространяется льготная ипотека, на этот тип недвижимости повышенная ставка налога на имущество, при этом, если апартаменты сдавались в аренду официально, теряется налоговый вычет при продаже, причем полностью - что лично для меня является стоп-фактором. Не нужно быть сильно умным, чтобы догадываться, что государство нуждается в деньгах, а значит - будет вытаскивать их отовсюду, вот и мне, например, пришли какие-то невероятные налоги. Поэтому сдавать по тихому и в долгую - скорее не получится, чем получится.
Значит - если брать апарты, то сдавать их едва ли не вечно, ну то есть, более 10 лет точно. Теоретически, это нам подходит для дивидендной стратегии, потому что она сама по себе подразумевает "вечный" портфель. Но что с доходностью?
Сами апартаменты, из-за того, что на них не распространяется льготная ипотека, стали выглядеть намного привлекательнее по цене, чем несколько лет назад.
Что если рассмотреть Москва-сити?
Помню, в 2017 году, когда строилась Нева Тауэрс, был в офисе продаж и вполне реально было взять 40 квадратов за 18-19 млн. Сейчас подобные апартаменты можно там взять на вторичке за 22-24 млн., при том, что на пике они достигали 30 млн.
Я когда-то мечтал об апартаментах там, что привело меня к покупке похожих апартаментов, но в другом ЖК. Стоимость аренды в Сити тоже плавно снижается и на сегодня если взять даже за 24, вложить в ремонт 4, это по бедному - не наклеишь же ты туда обои с рынка, выйдет, допустим 28 млн.
Сдавать такие апарты с простеньким ремонтом можно реально за 130. Можно и 150 поставить, как все и смотреть друг на друга месяцами, теряя по 5 тыс в день, но я бы сдал за 130 сразу. Я уже неоднократно сдавал жилье и по опыту скажу, что чем выше аренда относительно рынка, тем капризнее и реже жильцы, так что проще сдать дешевле, но хорошим людям. Доходность в 8-10% достигается делением квартиры на студии, а это ад во всех смыслах.
При вложениях наличкой 28 млн доходность 130 это примерно 6% учитывая налоги, простои и текущее обслуживание. А если с привлечением кредита, то вообще бессмысленно. А самому жить там реально неудобно, кстати, поэтому, скорее всего, арендаторы будут часто меняться.
Вот поэтому цены в Сити и не растут, а скорее падают.
Коммерческая недвижимость.
Вот это мне нравится, но важно правильно выбрать. Бывает прямо разная - складская, офисная, свободного назначения, стрит-ритейл, отдельно стоящие здания, готовый арендный бизнес и так далее. Меня интересует именно свободного назначения под стрит-ритейл, потому что складская слишком специфична лично для меня, в офисную я вообще слабо верю с тотальным переходом бизнеса на удаленку, (поднимите данные по аренде и ценам офисов в пандемию) отдельные здания либо невероятно дороги, либо старый хлам с трудной историей приватизаций, судов и наследований. Кроме того, купив что-то в старом фонде, ты имеешь кучу приключений помимо возможной ничтожности сделки. Купленный тобой готовый арендный бизнес всегда содержит в цене премию за будущую доходность, но кто тебе реально даст гарантию, что арендатор не съедет, а другого будешь искать долго и за меньшую цену? Ну заплатит он тебе неустойку в пару МАП, а ты за объект переплатил 10-20% потому что там был арендатор. Бывает так вообще специально делают, рисуют договор, сажают ряженых арендаторов на полгода, а потом выясняется что рыночная МАП там и близко не такая. Плюсом к объекту ты можешь получить отношения с местными "силами влияния", которые, возможно и стали причиной продажи ГАБа. А куча других нюансов, от нерентабельности объекта до откровенного разводилова. И, как я недавно выяснил - на риелтора рассчитывать в этом вопросе не стоит, он не может разобраться в этих хитросплетениях, да и не будет. Он откроет Циан и свою табличку доходности в экселе, вот вам и вывод эксперта.
Поэтому я выбираю помещение в новостройке на первой линии. Ибо это все новое и чаще всего перспективное. Там, правда, возникают нюансы весьма серьезные тоже, но я рассчитываю на свой здравый смысл.
По деньгам расклад дам позже, когда будет актуально.
Подписывайся - дальше будет интереснее!
