Традиционно в период нестабильности люди думают, как лучше сохранить свои сбережения. Раньше профессиональные инвесторы выбирали вложения в ценные бумаги, валюту, депозиты, но последний год стратегии инвесторов изменились: традиционные способы стали рискованными, не приносят привычный доход и более не выглядят привлекательными.
Проверенные способы инвестирования
Самый простой и доступный инструмент вложения средств – это банковский вклад, но действующие ставки не позволяют перекрыть инфляцию и приумножить капитал. К недостаткам относится и ограничение по сумме, которая подлежит страхованию.
Дестабилизация общей экономической ситуации влияет и на привычные схемы инвестирования в недвижимость. Инвесторы теряют интерес к классическим схемам, таким как покупка недвижимости на начальной стадии и перепродажа по завершению строительства. Также инвесторы склонны рассматривать вариант инвестирования в недвижимость под сдачу в аренду, но такой бизнес имеет много нюансов, которые непрофессиональный рантье не всегда учитывает. Мало кто задумывается, но сегодня самый доходный вариант вложения средств - это инвестиции в апартаменты и апарт-отели с целью их сдачи в аренду под управлением профессионального оператора.
Что такое сервисные апартаменты
Сервисные апартаменты в составе апарт-отелей — это полностью готовые для проживания и сдачи в аренду помещения с собственной внутренней инфраструктурой и круглосуточным отельным сервисом. Особенность формата апарт-отелей заключается в том, что они находятся в собственности частных лиц, но весь комплекс функционирует как единая система под управлением профессионального оператора.
Сервисные апартаменты далеко не новый формат недвижимости. Еще в XIX веке, когда на фоне высокой экономической активности в город начали приезжать бывшие жители деревень, в Санкт-Петербурге стали появляться доходные дома.
На международном рынке сервисные апартаменты известны уже более семидесяти лет. В России первые апартаменты с сервисом появились в 2014 г. Среди российских городов Санкт-Петербург занял лидирующие позиции по числу предложений сервисных апартаментов за последние несколько лет.
Количество арендаторов именно в сервисных апартаментах только за 2022 г. увеличилось на 15%. Все потому, что в этом городе сходятся как туристические, так и бизнес-потоки страны и арендаторами сервисных апартаментов становятся туристы со всего мира, студенты, сотрудники разных компаний, в том числе экспаты. Учитывая, что туристический поток и количество бизнес-путешественников в Санкт-Петербург каждый год только увеличивается, число проектов и спрос на апартаменты будет расти как в среднесрочной, так и в долгосрочной перспективе.
Помимо стабильного спроса на апартаменты на рынке аренды, инвесторов конечно привлекает уровень дохода. Так, в 2022 году сервисные апартаменты принесли собственникам 10-12% годовых от стоимости актива. При этом доходность от сдачи квартир в аренду составила лишь 3-4% годовых на фоне снижения спроса на аренду обычного жилья на 18-20% в Москве и на 28-30% в Петербурге.
Новый подход к инвестициям
Апартаменты в гостиничных комплексах строятся по типу отеля с развитой внутренней инфраструктурой такой как лобби, СПА-зоны, фитнес-залы, переговорные комнаты и круглосуточное обслуживание. Все помещения - это небольшие юниты по принципу отельных номеров, которые оснащены кухней, мебелью и бытовой техникой.
Управлением сервисных апартаментов занимаются специализированные управляющие компании, которые предоставляют расширенный комплекс услуг, например, круглосуточный ресепшн, уборка номеров, прачечная, доставка продуктов, вызов такси.
Самое важное для инвесторов то, что сервисная компания берет на себя абсолютно все вопросы, связанные со сдачей помещений в аренду. Они сами занимаются поиском арендаторов, отвечают за сохранность имущества, а также осуществляют контроль за работой всех инженерных систем.
Инвесторы, которые уже имеют опыт инвестирования в такой формат, приобретают в последствии по несколько лотов и передают их в управление.
Аренда квартиры VS аренда сервисных апартаментов
Традиционно для получения дохода от сдачи в аренду рассматривались обычные квартиры. При этом на собственника ложились все вопросы по организации процесса, приходилось тратить много времени и сил, вовлекаясь в решение бытовых вопросов. К этому добавляются финансовые расходы на исправление поломок, плюс расходы на амортизацию и ремонт. Не редкость, когда после некоторых недобросовестных квартиросъемщиков приходится полностью восстанавливать квартиру.
Помимо этого, расходы на покупку квартиры и её обустройство для сдачи в аренду выше, чем затраты на покупку готового апартамента с доступом к сервисам. Как правило, цена апартаментов ниже, чем квартиры на 15-20%, а арендная ставка напротив выше за счет предоставляемого круглосуточного сервиса и доступа к объектам инфраструктуры. Сдача в аренду квартир приносит около 4-6% годовых, на апартаментах в среднем можно зарабатывать 7-10% годовых, а наиболее ликвидные лоты могут приносить даже 10 - 12% годовых.
Еще один неоспоримый плюс апартаментов в том, что управляющая компания полностью берет на себя поиск арендаторов и общение с ними, решение бытовых проблем, вопросы по ремонту, клинингу и прочее, тем самым экономя время инвестора и обеспечивая высокий доход.
Кстати, следить за своим доходом в режиме реального времени инвестор может в специальном мобильном приложении. А арендаторы через приложение получают доступ ко всем сервисам апарт-отеля.
Апарт-отель «25/7 Заневский»
Апарт-отель «25/7 Заневский» находится недалеко от Невского проспекта и всего в двух минутах от метро «Ладожская». Локация идеально подходит как для краткосрочной, так и для долгосрочной аренды и способна обеспечить проекту высокую заполняемость.
Это современный отель с европейским гостиничным сервисом 4*. В пространстве комплекса расположится уютный лобби-бар, ресторан мировой кухни на 80 человек, фитнес-зал с отдельной СПА-зоной, оборудованные коворкинги, переговорные комнаты и места для проведения деловых мероприятий.
Внешняя территория апарт-отеля разделена на зоны отдыха, места для прогулок, зоны для активных игр детей и занятий спортом для взрослых.
На выбор инвесторам предлагаются несколько вариантов номеров: стандарт, комфорт, Junior Suite, которые отличаются площадью, комплектацией и другими характеристиками. Сами юниты сдаются с отделкой и полной комплектацией, включающей мебель, бытовую технику, сантехнику, текстиль и все аксессуары, необходимые для жизни. Для удобства и длительного срока эксплуатации выбрана износостойкая мебель индивидуального изготовления, что минимизирует вложения инвестора в амортизационные расходы.
Благодаря современному подходу к организации пространства, развитой инфраструктуре, многочисленным круглосуточным сервисам, номера в апарт-отеле будут пользоваться спросом у студентов, it-специалистов, бизнес-путешественников и туристов, приезжающих посмотреть город на несколько дней.
Зарабатывайте от 500 000 рублей в год
Первое, на что обращают внимание инвесторы, это доходность. В апарт-отеле «25/7 Заневский» предусмотрено 2 вида доходных программ: «Гарантированный доход» и «Максимальный доход». Программа «Максимальный доход» позволяет получать максимум прибыли от операционной деятельности. У инвестора, приобретающего апартамент по данной программе доходности нет «потолка» заработка – он регулируется только эффективностью работы управляющей компании. Более того, в рамках данной программы управляющая компания проекта берет на себя обязательства по выплате минимального дохода каждому инвестору проекта.
Доходы распределяются между собственниками максимально прозрачно благодаря котловому методу – другими словами, каждый инвестор является не просто собственником конкретного номера, а партнером в гостиничном бизнесе в одном из самых привлекательных городов России.
По программе «Максимальный доход» прогнозируемая операционная прибыль инвестора может достигать 160 тыс. руб. ежемесячно (в зависимости от категории приобретаемого апартамента) – и это только доход от операционной деятельности. Инвесторы, которые вложились в апартаменты на старте продаж, в феврале 2022 г., уже заработали около 10% годовых благодаря росту стоимости квадратного метра.
Программа «Гарантированный доход» направлена на консервативных инвесторов, которые привыкли точно планировать свои доходы. По условиям программы за номером инвестора закрепляется фиксированная ежемесячная выплата (от 40 до 70 тыс. руб.) в зависимости от категории номера. Срок действия программы – 3 года, после чего апартамент переходит на программу «Максимальный доход». Такой подход выгоден для тех инвесторов, которые не хотят рисковать на первоначальных этапах развития гостиничного проекта.
Чтобы оценить выгоду, приведем расчет: приобретая апартамент с полной отделкой по цене от 6,05 млн руб., вы покупаете недвижимость, которая приносит гарантированный доход от 500 000 рублей в год. При покупке более дорогого двухкомнатного апартамента доходность будет уже от 880 000 рублей в год.
Апарт-отель 25/7 Заневский - это высокотехнологичный инвестиционный продукт, гарантирующий высокий доход и стабильное финансовое будущее.
