Вы приобрели (построили) загородный дом, давным-давно проживаете в нём, оформили право собственности… Не думайте, что вам нечего бояться. В любой момент вы можете столкнуться с иском о признании вашего имущества самовольной постройкой.
Признаки «самостроя» (как ещё называют объекты самовольного строительства) можно найти почти у каждого строения. Что-то где-то недоучли, не соблюли какие-то параметры, не озаботились документацией и т.д. И всё же раньше времени не отчаивайтесь. Как следует из только что выпущенного Верховным Судом РФ «Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утверждён Президиумом Верховного Суда РФ 16 ноября 2022 г.), далеко не во всех случаях те или иные нарушения становятся основанием для сноса.
Достаточно одного из трёх признаков
Прежде всего, о каких же признаках самовольного строительства идёт речь? В развернутом виде их можно найти в пункте 1 статьи 222 ГК РФ. Но более ёмко они сформулированы в Определении Конституционного Суда РФ от 3 июля 2007 г. N 595-О-П. Если не вдаваться в подробности, то признаков всего три: постройка возведена либо на неотведенном для этого земельном участке, либо без соответствующих разрешений, либо с существенным нарушением строительных и (или) градостроительных правил (всяческих СНиПов и т.п.).
Причём для квалификации в качестве самостроя достаточно даже одного из этих признаков, необязательно всех сразу. И когда наблюдается хоть один из них, возможна санкция, предусмотренная пунктом 2 той же статьи 222 ГК РФ, вплоть до принудительного сноса такой постройки. Кстати, её снесут без всякой компенсации владельцу, а тот ещё и оплатит работы по сносу.
Снос, только если нельзя исправить
Итак, санкция вплоть до принудительного сноса… Ещё недавно было категоричнее: ничего, кроме уничтожения самостроя, пункт 2 статьи 222 ГК РФ не предусматривал. Как в старом анекдоте: «Врач направил в морг – значит, никакой реанимации». Но с августа 2018 г. «реанимацию» всё же разрешили. Действующая с тех пор редакция статьи 222 ГК РФ указывает в качестве альтернативы сносу приведение постройки в допустимое законом состояние.
Как раз этому нюансу уделено внимание в Обзоре. В его пункте 7 подчёркивается, что снос объекта самовольного строительства всё же является мерой крайней. Прибегать к ней нужно, когда не остается ничего другого. А если можно сооружение привести к законным параметрам, то надо использовать такую возможность. Причём в пункте 8 Обзора присутствует весьма любопытное уточнение: суд в своём решении может указать на оба варианта исправления и дать ответчику время. Если за срок, указанный в решении, он приведёт постройку в соответствие с требованиями, сноса не последует.
Отсутствие разрешения на строительство – само по себе не основание для сноса
Уже один этот пример показывает: законодательство, посвященное самовольным постройкам, становится менее карательным. И Обзор в целом подтверждает эту благоприятную тенденцию.
Как уже говорилось, одним из признаков самостроя является отсутствие разрешения на строительство. Требуется оно не во всех случаях. И это тоже в рамках линии на смягчение. Опять-таки с августа 2018 года разрешение на строительство не требуется при возведении индивидуального жилого дома или гаража (подпункты 1 и 1.1 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ). Их можно теперь строить, что называется, не спросясь. Важно лишь, как предусмотрено новой статьёй 51.1 Градостроительного кодекса РФ направить в полномочный орган уведомление о запланированном строительстве.
Что делать, если построили, не уведомив об этом? Согласно пункту 3 Обзора, ничего критичного в таком случае произойти не должно. Дом, соответствующий строительным и градостроительным правилам, самовольной постройкой не признают. Хотя, конечно, лучше закон соблюдать максимально дотошно и уведомлять о строительстве вовремя.
Только при существенных нарушениях строительных норм
Кстати, о дотошности. Насколько буквально надо соблюдать строительные и градостроительные правила? Допустим, по современным СНиПам расстояние от жилого дома до границы участка должно составлять не меньше трёх метров. Если ваш дом несколько ближе, притом что все остальные показатели в норме, достаточно ли единственного нарушения для вывода о самовольности строения?
В пункте 1 статьи 222 ГК РФ сказано про нарушения строительных или градостроительных норм и ни слова о существенности нарушений. То есть может показаться, что даже при минимальных отступлениях от правил дом всё равно попадает под критерии самостроя. Однако ещё в Определении от 27 сентября 2016 г. N 1748-О Конституционный Суд РФ указал, что незначительные, формальные нарушения, не нарушающие права третьих лиц и не создающие угрозу жизни и здоровью граждан, не могут служить основанием для сноса строения.
Теперь эту позицию повторил Верховный Суд РФ. В уже упоминавшемся пункте 7 Обзора читаем, что устранение последствий нарушений должно быть адекватно самому нарушению и, в частности, не причинять несоразмерных убытков. В том числе несоразмерен нарушению, по мнению Верховного Суда РФ, снос дома только за несоблюдение трёхметровой дистанции до границы участка.
Нарушения при использовании земельного участка: то же приоритет исправлению без сноса
Но, предположим, кто-то не выдержал уже не расстояние до границ участка, а сами эти границы. То есть залез своим строением на чужой участок. Казалось бы, залез самую малость. Но такое нарушение уже нельзя считать незначительным. Потому что критерий незначительности – не некоторое количество единиц измерения, а нарушения прав и законных интересов других лиц. В данном случае пострадали права собственника соседнего участка, на который «въехал» чужой дом. Поэтому в данном случае, как разъяснено в пунктах 16 и 19 Обзора, сноса (если, конечно, нельзя нарушение исправить) не избежать.
Здесь налицо ещё один критерий самовольной постройки – возведение здания на участке, не предоставлявшемся для этой цели в законном порядке. Частный случай такого нарушения только что описан: строительство (фрагментарно или полностью) осуществлено в чужих владениях. Другой вариант – если участок предоставлен застройщику для иных целей. Например, жилой дом возведен на участке, предназначенном для строительства иного рода. Суд в таком случае должен признать постройку самовольной и определить её к сносу. Но, как подчеркивается в пункте 10 Обзора, только если её нельзя переделать под разрешённое использование. Как уже говорилось, снос – мера крайняя. В случае с земельным признаком самостроя данный принцип тоже работает.
Возможна, обратная ситуация. Дом построен в соответствии с назначением участка, но используется иначе. (К примеру, собственник коттеджа устроил в нём детский образовательный центр). Суд здесь по обращению заинтересованных лиц должен будет такое использование прекратить. Но этим он и ограничится. Как разъяснено в пункте 6 Обзора, снос постройки по одной лишь причине её нецелевого использования статьёй 222 ГК РФ не предусмотрен. Опять тот же подход: если можно исправить, то не надо ломать. Подход гуманный, позволяющий в ряде случаев сохранить в целости дом, даже попадающий под критерии самовольного строительства.
