Данила Савченко, генеральный директор Apple Real Estate, о текущей ситуации на рынке недвижимости и о том, как изменятся цены и спрос на покупку и аренду квартир в этом году.
АРЕНДА
До 24 февраля ликвидные квартиры разлетались в течение 2–3 дней, а цены на аренду росли на 1–3% ежемесячно. В марте 2022-го произошло резкое падение: арендаторы стали досрочно расторгать договоры, даже если им грозили штрафы, а спрос в моменте упал на 50%. Экспаты и сотрудники западных компаний за одну неделю освободили 27% арендуемых ими квартир в Москве, и занять эту нишу было некому.
К сентябрю рынок аренды начал немного восстанавливаться, так как стартовал деловой сезон, а многие ушедшие компании вернулись под другими именами. Но в конце месяца все опять резко упало — большое количество арендаторов купило билет в один конец и улетело за границу.
За год цены на аренду упали на 10–20% в сегменте до 250 тысяч рублей, и на 25–40% в сегменте от 250 тысяч рублей и выше. Собственники продолжают снижать цены, чтобы сдать квартиру, и готовы на большие скидки при единоразовой оплате за 6–12 месяцев. Качели взлетов и падений сделок в 2022 году сделали собственников более гибкими, кид- и пет-френдли.
Прогнозы у нас оптимистичные в первую очередь в плане роста спроса. Ближе к марту многие решат вернуться обратно, а российские компании, которые сейчас выкупают иностранные бренды, будут наращивать штат. Благодаря этому спрос вернется к показателю января 2022-го. Роста цен в первом полугодии 2023-го ждать точно не стоит, так как предложений на рынке гораздо больше арендаторов. Плановый возврат к прошлогодним ценам, скорее всего, случится только к концу этого года.
НОВОСТРОЙКИ
Сейчас спрос находится на уровне начала сентября 2022 года, покупатели стали более активно интересоваться первичной недвижимостью. Большое влияние оказала околонулевая ипотека и скидки, которые застройщики активно промотируют последние четыре месяца. Декабрь для многих участников рынка стал рекордным по продажам, в январе мы тоже видим положительную динамику. Мы постепенно выходим из затяжного пике турбулентности и непонимания, что будет дальше. Люди успокоились, насколько это возможно в текущих реалиях, строят планы и решают свои жилищные вопросы. В этом году рынок новостроек будет зависеть от геополитических факторов.
С отменой ипотеки с околонулевыми ставками мы прогнозировали бы снижение спроса в среднем на 15–20%, но застройщики уже сейчас предлагают замену под 1,5–4,5%. Они также будут проводить осторожную ценовую политику, предлагая скидки на часть лотов. В среднем прирост цен должен составлять не более 1–1,5% в месяц на ликвидные квартиры. Еще большего снижения цен мы не ожидаем, так как материалы и их логистика стали дороже, что повысило себестоимость проектов.
ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ
В целом спрос за последние полгода не изменился, но квартир в продаже стало в два раза больше. Поэтому звонков и просмотров на одну квартиру сейчас на 50% меньше по сравнению с прошлым годом. И средняя экспозиция увеличилась с 1–2 месяцев до 4–5. Квартиры без скидок покупатели не рассматривают и ожидают во время переговоров дисконт до 15%.
В 2023 году средний уровень цен на вторичном рынке жилья может снизиться в пределах 10%. Наибольшее падение стоимости коснется локаций, которые мало востребованы у покупателей. Мы ожидаем возврат части покупателей с рынка новостроек, так как с введением околонулевых ставок 40% делали выбор в пользу первичного жилья. Сейчас льготная ипотека приближается по ставкам к стандартным программам, и спрос на вторичный рынок начал плавно расти.
