Я иногда сталкиваюсь с позицией собственников, что нужно всегда и без анализа ситуации требовать неукоснительного соблюдения условий договоров найма. Раньше я и сам был таким, но такая позиция приводила меня к:
- ненужным скандалам;
- дополнительному простою квартиры;
- повышенной амортизации имущества.
Апофеозом моей жесткой позиции стало принудительное выселение квартиранта. Смотрю на себя в прошлом, я задаюсь вопросом, а нужно ли было проявлять принципиальность? Пять лет спустя аналогичную ситуацию я решил даже без конфликта. Так зачем я тогда проявлял принципиальность?
В основе любых отношений лежит баланс интересов, который меняется в зависимости от ситуации, а вот договора обычно не меняются. Бывает период ажиотажного спроса на рынке недвижимости, а бывает период стагнации. Если дешёвую квартиру можно сдать практически всегда, то начиная от комфорт-класса возможно подвисание, а это надо учитывать при формировании своей позиции.
Приведу несколько примеров, когда настойчивость по соблюдению условий договора найма играло против собственника квартиры.
1. Некоторые собственники пишут в договорах, что ремонт техники осуществляется квартирантами за их счет. Предположим, что в следствии естественного износа сломалась стиральная машинка. Собственник требует чтобы жилец самостоятельно отремонтировал стиральную машинку и не дергал его. При хорошей рыночной ситуации в эконом-классе данное требование может быть удовлетворено без особых проблем. Ну а если ситуация на рынке сложная и квартира не в эконом-классе, да еще квартира сдается по цене выше рыночной, то какую реакцию у жильца вызовет требование отремонтировать стиральную машинку за свой счет? Может начаться скандал с последующим освобождением квартиры. Рационально ли в данном случае требовать соблюдение договора? Нет, не рационально.
2. Следующий пример, собственник потребовал освободить квартиру в месячный срок, как это было предусмотрено договором найма. Квартирант попросил пойти навстречу и предоставить дополнительные пару недель для съезда, так как в обозначенный период времени он должен был находиться в командировке. В соответствии с условиями договора найма квартиранту было отказано. Каков итог? Съезд в жуткой спешке со всеми вытекающими последствиями.
Какой бы совет я бы хотел дать собственникам? Не следует всегда тыкать носом квартиранта в условия договора. В каждой конкретной ситуации нужно задаться вопросом о целесообразности. Иногда копеечная выгода может обернуться серьезными убытками, а излишняя принципиальность может привести к конфликту. По моему мнению, при сдаче квартиры внаём надо:
- избегать бессмысленных конфликтов;
- по возможности минимизировать износ квартиры;
- по возможности максимизировать прибыль.
Ну а если для этих аспектов работы требуется закрыть глаза на ряд условий договора найма, то я в этом ничего плохого не вижу.
P.S. Традиционная аналитика рынка. Количество сдающихся квартир в Москве по данным Циан на 24.01.2023г. - 37,2 тысяч квартир.
