Продолжаю описывать эпопею 2014 г. когда получил задаток за свою единственную на тот момент квартиру. Мосты были практически сожжены, я поднял паруса и вышел в самостоятельное плавание по бурному морю инвестиций в московскую недвижимость. В подзорную трубу мне виделся спасительный остров - покупка 2 однушек в Москве на деньги от продажи единственного жилья. Нарисованная моей нетвердой рукой карта указывала верный курс на увеличение аренды примерно в 2 раза. Стратегия на бумаге казалась вполне убедительной.
Прозорливый Инвестор, копающий под мою стратегию, с удивлением воскликнет:
Почему он не взял ипотеку и не купил квартиру уже в Москве?
Но на моем утлом суденышке также присутствовала команда в составе 1 кока и 2 юнг. С пожеланиями кока приходилось считаться, иначе на камбузе не было б жратвы. Поэтому пришлось рассматривать и альтернативное развитие событий.
А именно, покупка идентичной квартиры в ипотеку, но уже в пределах МКАД . План действий в этом направлении виделся мне тупиковым, как маловероятный план Б или даже В. Съездил на несколько просмотров с коком женой. Пришлось, потому что она, ни разу не жившая в съемном жилье, поначалу была категорически против моей схемы "как так мы останемся без своей квартиры, а вдруг нас выгонит хозяин, а вдруг мы не сможем там жить, а вдруг"... далее по списку. Не один месяц ушёл на то чтоб переубедить эту упертую бабу лучшую женщину и кока на свете.
Дарю лайфхак/мысль: если ваши гениальные планы на словах не убеждают женщину, то привозите её на квартиру, которую эти планы помогут иметь (пусть планы и не на 100% реализуемы- деньги это ж забота мужчин), с лучшими интерьерами, огромными ванной и гардеробной - и она сразу согласится. Кстати, утверждение что женщины любят ушами - полное враньё - как раз глазами, и вдобавок наощупь! Иначе почему они любят все красивое и соответственно дорогое: квартиры, машины, шубы итд.??
Но я отвлёкся.
На просмотры я ездил, но прекрасно зная разницу между стоимостью квадратного метра в Подмосковье и внутри МКАД, пустыми надеждами себя не тешил. Как вариант подварианта в моем бюджете рассматривал возможность покупки 2ки в чистом "спальнике" в затрапезной серии панели типа 111-97.
Пример: 2ка 46 кв. м. за 7 млн и доплату мне 1,2 млн.
Такой вот неравноценный обмен. Ведь разница в цене на жилье за и внутри МКАД выражается в повышающем коэффициенте 1,6, а то и 1,8.
Все подобные варианты меня абсолютно не устраивали - я не видел целесообразности менять шило на мыло.
МОЯ СТРАТЕГИЯ - активы должны приносить максимальную прибыль, на неё нужно счастливо жить здесь и сейчас, и откладывать достаточно чтобы каждые несколько лет приобретать новые инвестиционные объекты.
И все же, почему не ипотека? Миллионы людей так и поступают, но не я.
Чтоб закрыть вопрос: для сравнения, очень схожая с моей по площади и прочим параметрам квартира в схожем кирпичном доме, находящаяся на расстоянии примерно 7 км по прямой, но уже в Москве, стоила целых 14 млн., а не 8,2 млн. рублей как моя. Речь идёт о ЖК Подсолнухи в Строгино, кому интересно.
Ставки по ипотеке в то время не радовали, хоть официально я был трудоустроен как Ген. директор своего ООО в течении 4 лет, лучшее что мне предлагали - это 14 - 15 % годовых.
Я все еще сомневался, мою внутреннюю жабу душила мысль платить чужому дяде за аренду, но и добрым дядям-банкирам жаба тоже не хотела переплачивать.
Она нашептала мне взять калькулятор и начать считать. Вышла картина маслом: чтоб обладать 3х комнатным счастьем в Строгино, нужно было взять в кредит 5,8 млн. рублей на 15 - 20 лет, с ежемесячным платежом от 50 до 70 т. р., и в итоге переплатить банку в 2,2 - 3 раза .
Сумма переплаты с наваром банка, на минуточку, 15 - 20 млн. рублями, а в долларах по курсу на тот момент переплата тянула на 450 - 600 тысяч! Долларов. И это цена за единственное (!) изменение в моей жизни - сокращение расстояния от дома до Кремля на 10 км.
Мои расчёты могут быть приблизительны, но суть передана верно.
Это не значит, что я оголтелый противник ипотеки и кредитов в целом, вовсе нет. Мало того, в моей жизни уже была ипотека в 2019 г. и даже одна есть сейчас (вернее кредит 3 млн. р. под залог квартиры). Готов поделиться как отрицательным (апартаменты в ЖК Флотилия), так и положительным опытом (обычная 3ка в спальном районе на С.-З.).
Оба этих кейса стоят в очереди на следующие публикации, готов предоставить свои мысли и соображения по результатам этих проектов на всеобщее рассмотрение.
Спойлер: один проект полностью провальный, чистый убыток несколько миллионов по причине китайской заразы - 2019, но не только.
Финальный аккорд по ипотеке - для инвестора как я она скорее вредна и убыточна, даже при ставках от 0 до 3%, этакая Божья роса что предлагают в данный момент все без исключения застрои.
ПОЧЕМУ?
Потому что я практикую схему владения недвижимостью, которая даёт возможность, имея актив стоимостью 6 млн. рублей (мой подвал), на доход от него снимать квартиру стоимостью в 50 млн. рублей. Или получать 25 % годовых от вложений в рублях. Об этом проекте будет отдельная подробная статья. Пару фото подвала до и после ремонта для затравки.
ФОТО В СТАДИИ РЕМОНТА
В отдельной публикации по подвалу размещу финальные фото.
Формула проста и более чем эффективна: 6 млн. рублей = 50 млн. рублей. Секретная формула, как в рекламе одного вредного напитка недавно покинувшего нашу страну, дает коэффициент 1: 8.
И это не предел, я знаю несколько направлений доходной недвижимости, размер прибыли в которых еще выше. Не претендую на Нобеля по экономике, но считаю уместным поделиться этими простыми полезными рецептами с теми кому по вкусу такая кухня.
Все, чем я делюсь - не выдумка хайпующего блогера/коуча и подобных виртуальных экспертов, к которым испытываю стойкую неприязнь. На этом канале подробно и в деталях разберу по винтикам конкретные проекты из личного инвестиционного опыта , которые создал с нуля без чьей либо помощи. В дополнение опишу механизмы подобных схем инвестирования на примере сделок, в которых участвовал как риелтор.
С 2014 г. по сей день я использую довольно простую (для меня) схему арендного бизнеса, которая дает доходность в несколько раз выше стандартной сдачи квартир в Москве. Уверен, что данная схема с одинаковым успехом работает в любом регионе нашей необъятной страны.
Откуда уверенность? Схема не привязана к местонахождению объекта недвижимости и зависит лишь от средней стоимости кв. метра в конкретном регионе, независимо от его номинальной цены. Принцип действия основан на использовании разницы арендного потенциала объекта. Есть основания полагать, что во многих городах % годового дохода значительно выше чем в Москве.
Напомню, что последние годы прибыльность от сдачи столичной недвижимости (в классическом варианте) "в среднем по больнице" составляла 5%, что приближено к общемировому стандарту. Да, доходность существенно снижалась последние годы ввиду изменения (причём не в лучшую сторону) соотношения стоимости квадратного метра к стоимости цены аренды. Несмотря на некую стагнацию арендного бизнеса, он был исключительно востребован также и по причине ежегодного увеличения стоимости бетонометра не только в рублях, но и твёрдой валюте.
Вкупе с рентой счастливые обладатели московских квартир и коммерческих площадей гарантированно получали нехилое увеличение капитализации активов. Некоторое время московская недвижимость по рейтингу входила в первую десятку мировых мегаполисов по росту цены.
Но время бежит, ничто не вечно под луной.
Продолжение следует, подписывайтесь, ставьте лайки, пишите, звоните 8(926) 816 0000.
И в заключение.
ЧТО Я МОГУ СДЕЛАТЬ ДЛЯ ВАС?
Да-да, для каждого из Вас кто прочитал мои публикации.
Я МОГУ:
✅ провести анализ Ваших недвижимых активов
✅ определить стратегию инвестирования которая может быть Вам интересна
✅ на основе стратегии рассчитать план возможных действий и экономическое обоснование (не зря ж я потратил деньги на МВА)
✅ продать обменять ваш малоприбыльный актив на высокодоходный. Я намеренно не употребляю слова «продать» - в Москве тысячи агентов по продаже. Просто продать несложно, сложно и важно получить взамен больше чем Вы владели до сих пор
✅ сдать Вашу квартиру, если Вы не готовы к продаже:
а) полученную ренту направить на платеж по ипотеке/кредиту на более доходный объект или на старт для инвестиций
б) найти квартиру на порядок лучше, комфортнее, ту, в которой жизнь заиграет новыми красками
✅ дать консультации по инвестициям в недвижимость:
◼ жилую
◼ загородную
◼ коммерческую
◼ как жилую превратить в коммерческую
✅ подготовить проект по краткосрочной аренде
✅ предложить идею перепланировки помещения
✅ дать совет что делать (бесплатно)
С уважением, Тарас . Всегда на связи 8(926) 816 0000 моб. и мессенджеры WhatsApp, Telegram,Viber .
