Моя история как инвестора в пресловутый бетон началась в 2014 г. К тому времени я уже 7 лет зарабатывал на жизнь риелторством и настало время что-то менять, прогрессировать. Жизненные циклы человека как раз имеют 7- летнюю периодичность, что дважды подтверждается на моем примере. В 2021 г. я полностью перезагрузил свою инвестиционную деятельность, начался ее новый виток.
Я считаю что мне есть чем поделиться с неравнодушными к данной теме.
Добро пожаловать в мои трудовые будни, в мои мысли касаемо квартирного вопроса.
Мои мысли, мои скакуны! - как поет один заядлый байдарочник. Иногда вижу его летом в Серебряном бору. Напишу позже и о нем. О Серебряном – одном из лучших мест в столице.
О бизнесе:
на сегодня владею 3 разноплановыми объектами в Москве общей площадью около 350 кв. м., все они были приобретены весной-летом 2021 г. на деньги вырученные от продажи 3 предыдущих проектов общей площадью около 80 кв.м.
О причине продажи догадаться несложно. Подсказка: они были меньше по площади в 4 раза и давали прибыль в 2 раза ниже.
Сумма инвестиций на 3 упомянутых объекта составила порядка 24,3 млн. руб. Дополнительно было вложено примерно 3 - 3,4 млн. на ремонт и обустройство. Цифра приблизительная, так как первое время я вёл список расходов, но потом ввиду большого объёма ремонтных работ, растянутых на 8 месяцев, сбился со счета по мелочам и плюнул на это неблагодарное занятие. Крупные траты, разумеется, учтены.
Основным мотивом, побудившим меня начать "литературно-просветительскую" деятельность на этом канале, являются полученные ответы на поисковый запрос:
"доходность от аренды квартир в Москве сейчас"
на Яндекс, а также в браузере - конкуренте от уроженца СССР Сергея Брина (снимаю шляпу - скорость и алгоритм работы его детища нравятся мне больше).
Данные из этих авторитетных источников выдают малоутешительную для горе-инвесторов информацию. Цитирую:
"В Москве в последние годы эта ставка колебалась около 4,5%, но в последние месяцы она откатилась вниз до 3,7% годовых. Это значит, что сейчас доходы с аренды в Москве покрывают затраты на приобретение жилья примерно за 27 лет."
И ведь это ещё оптимистичный сценарий от амерьикансково ресурса.
Отечественное творение Аркадия Воложа ещё конкретнее режет по честнаку, и что ещё хуже, по живому:
"доходность от сдачи квартир снижается уже три года подряд: самая низкая она в Москве (3,5% годовых), в Курске (3,6%) и в Санкт-Петербурге (3,8%). Инвестиция в квадратные метры в этих городах, по подсчетам аналитиков портала, окупится более чем за четверть века ".
Для графического отображения сложившейся ситуэйшн я зашел на источник которому доверяю (не реклама, а хотелось бы) и на графике увидел картину маслом- это не снижение – это катастрофа, крутое пике. Шеф, усе пропало!
Смотрите сами.
https://www.irn.ru/graph/services/image.php?macrogeo=0&class=all&type=3&period=2&grnum=1¤cy=0
Выглядит убийственно, не считаете? Напрашиваются комментарии в стиле " мы теряем пациента".
Но помощь в пути, Чип без Дэйла (без ансамбля) спешит к вам – еще не все пропало.
Так вот, мне есть чем поделиться с теми, кого не устраивают 3,7, и тем более, 3,5 % годовых. Устройтесь поудобнее в своих креслах, запаситесь попкорном, кофе или безалкогольным пивом.
Как небезызвестный Профессор Воланд ранее, беру на себя смелость пригласить вас на цикл сеансов черной магии с ее последующим разоблачением.
МЫСЛЬ #1: (выражаясь языком современной кинематографии)
Застройщики создали Матрицу.
Главная иллюзия изобретенной ими реальности – «купи 1, 2, а еще лучше несколько типовых квартир и будет тебе счастье».
Но те кто решил насовсем избавиться от иллюзий Матрицы, кто взял у Морфеуса красную таблетку - следуйте за белым кроликом . Тот кто хочет получать максимум от вложений в жилые, а лучше (как показывает практика), в нежилые помещения - следуйте за мной.
Для этого, друзья, подписывайтесь на канал: вам польза, и мне приятно. Ваш Белый Кролик- риелтор😊.
Ни себе, ни своим клиентам я не хочу 3,5 % годовых. Я хочу и получаю более достойные цифры – от 15% годовых на вложения в рублях.
Не буду рассказывать очередные байки, как девелоперы новостроек и отелей - дай мне 5 млн. и начнёшь грести бабло лопатой уже вчера по 100 000 каждый месяц.
НЕТ, то что продаётся посредством агрессивной рекламы и упорного навязывания не принесёт таких дивидендов.
ПОЧЕМУ?
Они уже сняли основной навар, все сливки, продав Вам вожделенные квадраты по завышенной цене, Покупателю осталось довольствоваться пенкой.
ЧТО ДЕЛАТЬ?
Несколько лет назад хороший результат давала технология покупки на стадии котлована за счет гарантированного роста цены при сдаче здания в эксплуатацию. Сегодня и как минимум в ближайшие годы эта уникальная бизнес-идея похоронена без сомнений.
Хотя бы потому что аппетиты застройщиков выросли в разы.
Приведу реальный пример: несколько моих собственников купили "квадраты" в любимых мною Алых Парусах у ДОНстроя в 2003 г. по цене 1000 (одна тысяча)! долларов США. Доллар, правда, был другим, но все же….
Себестоимость строительства при таком серьёзном проекте, вложениях в отделку и инфраструктуру ЖК не может идти ни в какое сравнение с затратами на конвейерные поделки от Капитал груп, Крост, ПИК, Самолет и иже с ними. Да и ДОНстрой уже не тот, проекты Трофимова более не востребованы. У вышеперечисленных застройщиков есть достойные проекты, но они незатратны в исполнении по сравнению с ДС.
Ближе к теме.
Чтобы объект приносил 10 % годовых нужно разработать чёткий бизнес - план по поиску объекта, суметь и, главное, успеть купить его первым по минимальной цене, адаптировать его под аренду с максимальной отдачей.
Что нужно для того чтобы объект приносил 15 % годовых ?
Всё вышеперечисленное, только делать это в несколько раз интенсивнее и, скорее всего, вложиться в серьёзный ремонт.
Увеличить шансы на успешный поиск помогут аукционы. Самый лучший момент для борьбы на торгах - падение рынка продаж недвижимости. Этот момент тихо подкрался осенью 2022 (незаметно, как все самое интересное) и идет процесс развития любопытного сценария. Предлагаю всем желающим примерить на себя режиссерское кресло.
Подведу итоги:
кто не испугался и хочет реально зарабатывать на аренде, а не "зарывать деньги" по ставке ниже банковской, пишите-звоните 8 926 816-0000 Тарас.
Хочу успокоить и обнадежить: не все пропало, выход есть. Просто нужно перестать вкладывать деньги, причём немалые, в то что покупают все вокруг. Почему считаю подобный подход ошибкой? Попробую выразить в образной манере.
Шаблонный ход мысли человека у которого появились несколько миллионов рублей:
Мысль #1
Уже несколько моих знакомых купили по 2 типовых квартиры " про запас", потому что их знакомые тоже купили уже несколько квартир. Да ВСЕ уже купили по паре квартир.
Мысль #2
Конечно, ведь эти ВСЕ не могут ошибаться! Ведь они разбираются в этом, так как сами сдают квартиры уже много лет.
Мысль #3
А я что, лох?? Нужно тоже хоть какую-нибудь квартиру прикупить и мне. Тут и ипотека вдруг стала почти бесплатной - всего 1%, а вот один добрый волшебник - застройщик вообще по 0,0001% предлагает - значит, хорошие сапоги, надо брать!
Занавес. Где-то счастливо засмеялся добрый застройщик.
РЕЗУЛЬТАТ:
1) Доход от таких квартир не выше 5% годовых (и неуклонно снижается)
2) Средняя цена аренды квартир в Москве неуклонно снижается (их тупо становится больше)
3) Смех добрых застройщиков становится все бархатистей и породистей (искренне рад за них, не завидую, неее)
Застройщиков можно понять и расстрелять простить – они тоже хотят кушать. Тем более что я никого не отговариваю самостоятельно покупать квартиру для собственных нужд или "на вырост" для детей.
Но никогда не перестану повторять одну МЫСЛЬ:
нельзя покупать на ПРОСТО ТАК и потому что ВСЕ ТАК делают.
Это - не лучшая идея для бизнес-проекта. А покупка доходной недвижимости - это отдельный бизнес и требует вдумчивого отношения.
Об этом и многом другом узнавайте на канале, подписывайтесь, комментируйте, ставьте лайки/дизлайки, делитесь с другими, приносите свой опыт сюда.
И в заключение.
ЧТО Я МОГУ СДЕЛАТЬ ДЛЯ ВАС?
Да-да, для каждого из Вас кто прочитал мои публикации.
Я МОГУ:
✅ провести анализ Ваших недвижимых активов
✅ определить стратегию инвестирования которая может быть Вам интересна
✅ на основе стратегии рассчитать план возможных действий и экономическое обоснование (не зря ж я потратил деньги на МВА)
✅ продать обменять ваш малоприбыльный актив на высокодоходный. Я намеренно не употребляю слова «продать» - в Москве тысячи агентов по продаже. Просто продать несложно, сложно и важно получить взамен больше чем Вы владели до сих пор
✅ сдать Вашу квартиру, если Вы не готовы к продаже:
а) полученную ренту направить на платеж по ипотеке/кредиту на более доходный объект или на старт для инвестиций
б) найти квартиру на порядок лучше, комфортнее, ту, в которой жизнь заиграет новыми красками
✅ дать консультации по инвестициям в недвижимость:
◼ жилую
◼ загородную
◼ коммерческую
◼ как жилую превратить в коммерческую
✅ подготовить проект по краткосрочной аренде
✅ предложить идею перепланировки помещения
✅ дать совет что делать (бесплатно)
С уважением, Тарас . Всегда на связи 8(926) 816 0000 моб. и мессенджеры WhatsApp, Telegram,Viber
