Темп продаж новостройки — это то количество квартир, которые застройщик продает в месяц в своем проекте. Темп продаж зависит от общего объема квартир в проекте и времени, отведенного на его продажу. В этих данных общее количество квартир неизменно и определено проектом, а вот время, за которое ЖК должен быть продан определяет девелопер. Считается, что срок продажи новостройки должен быть привязан к моменту его сдачи. И это правильно. Потому что с боем курантов карета превращается в тыкву, а новостройка с получением разрешения на ввод начинает невольно конкурировать со всеми готовыми квартирами в районе и через короткий промежуток времени перестает поддерживаться государством в рамках субсидий по ипотеке. Возникают риски. И обратная ситуация, если все квартиры в новостройке проданы, а до ввода в эксплуатацию как до Луны, значит продавец продешевил. Поэтому девелоперу очень важно следить за темпом продаж своих проектов.
А теперь как вся эта информация может помочь покупателю. Предполагая запланированный и зная фактический темп продаж конкретного ЖК, можно сделать определённые выводы о ликвидности проекта, спросе на него, переоценен или недооценен ЖК. А это уже напрямую влияет на принятие решения покупателя о приобретении.
Вот, например, девелопер спроектировал ЖК на 900 квартир и готовится к старту продаж. При этом ввести в эксплуатацию проект застройщик планирует через 2,5 года. Считаем, 900 квартир / 30 месяцев продажи = 30 квартир в месяц. Это планируемый темп, с которым должны идти продажи. И вот цены назначены, в офисе продаж начались танцы с покупателями и нескончаемым потоком понесли люди цветы, то есть паспорта к застройщику чудесного ЖК. Через некоторое время можно посмотреть, как идут продажи. Если вы видите, что в нашем ЖК за 3 месяца продано 150 квартир, это явно превышает нужный темп, а значит будет повышение цен и, если с момента старта продаж его еще не было, нужно срочно покупать. И наоборот, если в этом ЖК в месяц продаётся по 15 квартир торопиться не нужно, девелопер будет давать скидки. Причем, их размер будет зависеть, от того на сколько сильно идет отклонение по темпу.
Конечно, приведенный пример — это только пример. Правильный пример. Зачастую, на практике руководство застройщиков бывает совсем не следит за темпом продаж и может вопреки логике не давать скидок при низком темпе. В итоге в один прекрасный момент оказывается к огромным количеством не проданных квартир и вынужден будет продавать ниже рынка. Или девелопер выбирает осознанную стратегию, сейчас на начальной стадии строительства будем продавать понемножку, а потом как монолит выльем, пойдем ускоренным темпом продаж. Рассчитывая на то, что на более поздней стадии строительства и метр будет подороже и спрос выше. Однако, рынок может думать по-другому. Попытки угадать или переиграть рынок все равно не получиться, особенно в текущих условиях.
Удачных покупок.
