Была у меня в практике год назад такая история. Клиент, назовем его Петр, выставил на продажу квартиру, все документы были готовы. Один собственник, юридическая история чистая. Проблем возникнуть не должно было. Начались просмотры. Появился покупатель с риэлтором. Покупатель ипотечный, срочно-обморочно нужна квартира. На следующий день после просмотра встретились для подписания документов. Петр толком не запомнил как выглядел покупатель. Пришла какая-то женщина, подписала предварительный договор, стали ждать одобрения квартиры от банка. Через несколько дней менеджеры банка начали звонить Петру и устраивать ему допросы с пристрастием начиная от вопросов, которые они имеют право задавать, заканчивая теми, которые вообще их не касались, например почему он продает квартиру.
В итоге разговоры перешли в совершенно непонятное для Петра русло, что он, продавец, ДОЛЖЕН предоставить банку всю информацию, которую банк запрашивает так как он заключает договор с банком. Петр никакого договора с банком не видел, условий по нему не читал. Петр знал , что в банк навязывает условия по договору не только покупателю, который у него непосредственно берет кредитные средства, но и продавцу, так как получает эти средства продавец от банка. Поэтому он обратился ко мне.
Мы направили запрос в банк на получение шаблона кредитного договора, сотрудники банка отказали, мотивируя тем, что могут его предоставить только в день подписания договора купли-продажи. Мне эта вся ситуация крайне не нравилась. По опыту, сокрытие информации всегда показатель того, что контрагенту есть что скрывать и он тянет до последнего чтобы подписант в суете не заметил невыгодные для себя условия.
Петру вся эта история тоже не нравилась, тем более, что появились покупатели с наличными денежными средствами без всяких претензий со стороны банков.
Ближе к сделке риэлтор покупателя прислал свой проект договора, я стала вносить свои правки и тут заметила очень интересный момент: покупатель в предварительном договоре купли-продажи и покупатель в основном договоре были разные люди. Петр об этом тоже, оказывается не знал. Связались с риэлтором. Честно, я не знала даже как реагировать на такую "причину" подмены лица в обязательстве. Оказывается, в день подписания предварительного договора покупатель "была занята" и вместо нее подписался риэлтор, внеся свои ФИО, паспортные данные и, юридически, взяв на себя обязательство купить квартиру Петра. Риэлтор, как в детском саду, оправдывалась, что "надо было быстро подписать предварительный договор" чтобы квартира "не ушла". В данном случае должна была быть составлена доверенность и данная информация должна была быть указана в договоре. Но в предварительном договоре было указано одно лицо и внесён задаток от него, а подписывался договор с другим лицом. Риэлтор уверяла, что "ничего страшного", "все знакомые и все всё понимают". Но в суде подобные аргументы никому не интересны.
Подобная юридическая безграмотность специалистов в сфере продажи и аренды недвижимости, к сожалению, не редкое явление. Данная деятельность не требует профильного образования и в нашей стране не лицензируется. по факту кто угодно может сегодня же стать риэлтором и начать действовать подобным образом.
Юридически Петр рисковал следующим:
1. непонятный договор с банком, где должны быть прописаны сроки поступления денежных средств на счёт продавца от банка. Некоторые банки прописывают до 14-30 дней перечисления денежных средств на счёт продавца после совершения перехода права собственности. А переход права собственности в некоторых регионах переваливает за месяц ( в чем я убедилась в этом случае ещё раз ). То есть при худшем раскладе Петр мог ждать деньги 2 месяца, его это не устраивало.
2. Банк мог в любой момент отказать в ипотеке, а время шло.
3. Петр имел обязательство продать квартиру по договору купли-продажи другому лицу, риэлтору и данный риэлтор мог на вполне законном основании после подписания реального договора купли-продажи выдвинуть требование вернуть залог и ещё попытаться предъявить сумму штрафа за нарушение обязательства.
Учитывая весь набор фактов и тот самый главный факт, что у Петра юридически не было никакого обязательства продавать квартиру реальному покупателю, я посоветовала ему отказаться от сделки. Чтобы закрыть юридическое обязательство перед псевдо покупателем - риэлтором, мы направили риэлтору заказаное письмо с предложением заключить сделку по предварительному договору купли-продажи квартиру. Я понимала, что, естественно, риэлтор эту квартиру покупать не будет. Ответа в установленные в письме сроки мы не получили. Далее Петр перевел сумму задатка на расчетный счёт псевдопокупателя с соответствующим назначением платежа. И тот же день он отказался от совершения сделки с реальным покупателем-ипотечником , позвонив ему. Никаких юридических обязательств у Петра перед покупателем не было, а по человечески он ему посоветовал сменить риэлтора и банк так как и тот и другой показали себя теми, с кем лучше не работать.
Не знаю, как дела дальше пошли у покупателя и его риэлтора - а у Петра все сложилось после этого быстро и почти без сложностей: появился покупатель с наличными, с нормальным грамотным риэлтором, всю сделку оформили быстро, но без спешки в один день и деньги покупатель перевел сразу же на счёт продавца.
А вот переход права собственности оформлялся месяц, о чем мне пришлось заявлять в МФЦ .
Покупатель уже переехал в квартиру, поэтому его это уже не сильно печалило.
Мораль сей истории такова: в любом действии, и особенно в действии, которое имеет юридически важные последствия, категорически нельзя спешить. Нужно проверить все документы, оценить все риски, учесть все этапы сделки. Если какой-то пункт не устраивает и сторона сделки не согласна идти на компромисс, а тем более, утаивает информацию - от сделки лучше отказаться. На одном продавце/ покупателе/ банке свет клином не сошёлся, иногда стоит подождать и получить что-то лучше и адекватнее.
И стоит внимательно выбирать представителя своих интересов, ведь человек, который стремиться любой ценой совершить сделку может обманывать не только другую сторону, но и сыграть против своего же клиента.
Ещё интересные статьи:
Спасибо, что дочитали, ваш ЮРиК
