Инвестор-практик, ведущий Телеграм- и YouTube-канала «Хозяин Денег Зюзгинов» Александр Зюзгинов согласился поделится с нами методом, с помощью которого ему удаётся покупать в регионах объекты коммерческой недвижимости до 1 млн руб и докручивать их монетизацию до 30% годовых.
В пике в моей балансовой ведомости было 17 помещений в двух городах-миллионниках России.
Внимание! Текст не является персональной инвестиционной рекоменданцией.
Стилистика и орфография автора сохранены.
Начало в 2010 году
На самом деле, тогда, когда я начинал, доходность доходила и до 70-100% годовых. Просто в те времена налоговая ещё не сильно занималась этими вопросами. Какими именно? Обо всем по порядку.
Своё первое нежилое помещение я купил в 2010 году за 450 000 рублей в российском городе-миллионнике. Площадь составляла 16 Квм. Сделал ремонт за 90 тысяч рублей, итого себестоимость офиса составила 540 000 руб.
Выставил на Авито объявление по аренде. И на очередном из показов приезжает девушка и спрашивает: «А можно мы арендуем помещение, но сидеть в нем не будем»?
⁃ Хм, как это? Зачем тогда оно вам? - удивился я.
⁃ Мы зарегистрируем по вашему адресу Фирмы, они будут там числиться.
С тех пор я узнал, что есть такая услуга, как сдача юридического адреса. И что за неё готовы платить от 2500 до 4000 руб/мес.
Стоимость
Надо уточнить, что в каждых городах стоимость юридического адреса разнится.
К примеру, в Ростове-на-Дону стоимость 3000 руб/мес, и оплата помесячно.
В Краснодаре цена долгие годы была 1500 руб/мес, но оплата сразу за год вперёд.
В Москве подробная краснодарской схема.
Воронеж - также 3000 руб/мес.
Законодательство
Нарушается ли при этой деятельности какой-либо закон.
Я обращался к сильным юридическим компаниям. Платил деньги, чтобы мне ответили на вопрос, нарушаю ли я что-то этой деятельностью.
Ответ был таков: букву закона ты не нарушаешь, ты нарушаешь только дух закона.
То есть нелогично, когда на площади в 10 Квм сидят 10 компаний. Это дух.
Но законодательно это нигде не прописано. Поэтому формально нарушений нет. Это буква.
Получается, что я нащупал интуитивно нишу, которая между законами, и занимался активно ею с 2010 по 2020 года.
Суть стратегии
Суть данный стратегии инвестирования
в том, чтобы покупать как можно меньшее по площади нежилое помещение, и сдавать его как реальному арендатору, так и «виртуальным», то есть юридическим адресам.
Возьмём к примеру первый уже упомянутый мой офис за 540 тысяч руб. площадью 16 Квм.
Я сдавал его за 6000 руб/мес реальному арендатору и ещё 3 виртуальным по 3000 руб/мес. Итого пассивный доход - 15000 руб/мес. От себестоимости это получается 33,3% годовых доходности.
И дальше с 2010 года каждый год покупал себе новые такие доходные объекты.
Масштабирование
В результате у меня в арсенале получилось 17 таких нежилых помещений с доходностью в разные годы от 25 до 100% годовых.
В те годы ИФНС ещё не обращала внимание на количество фирм, прописанных на одном юридическим адресе. Поэтому получалось сажать в офис площадью 20 Квм до 8-10 компаний.
То есть приход только от Юридических адресов по одному такому помещению составлял 24000-30000 рублей в месяц. При стоимости офиса, допустим, в 600 000 рублей, доходность получалась 48-60% годовых.
Минимальный уровень входа
Можете попробовать угадать, какая минимальная площадь и стоимость, за которую мне удавалось приобретать недвижимость?
Как вариант, не читать дальше, а написать свои варианты в комментариях, а затем уже перейти к чтению этой статьи.
Так вот, когда ты в рынке, постоянно ищешь и анализируешь варианты покупки небольших площадей, то иногда попадаются акции.
Например, застройщики продают под конец года неликвид.
Вот несколько лотов такого неликвида я и прикупил в 2017 году. Помещения в подвале, без окон, с трубами. Я даже ремонт там не делал: сдавал юридическим адресам, а позже и реальным арендаторам как кладовки.
Итак, самое маленькое помещение, которое мне удавалось приобрести, было площадью 3,7 Квм. И стоило или 23000 рублей!
Я до сих пор сдаю его одному юридическому адресу за 3000 рублей в месяц.
Это получается доходность на вложенные 156% годовых. При этом ещё и недвижимость растёт в цене, и, к примеру, продать данный объект можно сейчас за 100 тысяч рублей как кладовку (помещение находится в подвале многоквартирного жилого дома).
Что сейчас?
Сейчас ИФНС уже не позволит регистрировать на одном маленьком объекте 10 компаний.
Но все рано эта тема жива и работает.
Сейчас нужно исходить из того, что на одно рабочее место приходится 4,5 Квм площади.
Риски
Эта деятельность подойдёт не всем. Потому что кто-то любит общаться с налоговой и разными другими силовыми органами, кто-то не любит и не хочет.
Но то, что юридические адреса существуют до сих пор, и с помощью них можно докрутить монетизацию помещения до приятных 25-30% годовых, это факт.
Вопросы от Бабайкина
Сколько максимум юридических лиц можно повесить на один адрес в 2023 году?
В 2023 году я советую вешать не более 5 юр адресов. Но опять же зависит от площади помещения. На 100 Квм точно можно и больше 5. И также советую держать в уме нормы СанПИН на одно рабочее место - 4,5 Квм.
Как сильно может вырасти доходность если добавить для юрлиц услугу получения и перенаправления почтовой корреспонденции? Что нужно для внедрения такой услуги?
Для внедрения услуги получения и перенаправления почтовой корреспонденции нужен один из вариантов:
1) связь с почтальоном;
2) хорошо работающее в том районе отделение почты, которое просто кладёт письма в ящик, я собственник помещения, его представитель или даже сам арендатор забирают эти письма и перенаправляют/фотографируют;
3) официально заключить с почтовым отделением договор досылки почты по фактическому адресу компании.
В моей практике эта услуга была изначально зашита в стоимость. Однако я согласен с вами, вполне можно было выводить ее как отдельное направление деятельности, ставя ставку 2000-3000 руб в мес только за это. Соответственно, на эту величину может вырасти доходность ещё.
Почему общение с налоговой вынесено в отдельный риск? Мы же не делаем ничего противозаконного. Это просто хлопоты, если я правильно понял.
Все верно, мы не делаем ничего противозаконного. Однако в работе гос органов в России не функционирует презумпция невиновности. Поэтому все эти органы действуют психологически на собственников помещений, чтобы они «отказывались » от неудобных для ИФНС компаний, говорили, что их нет на адресе. Стращают, запугивают. Хотя, конечно, зависит от ваших навыков общения с гос органами.
Кроме общения с ИФНС, возможно ещё общение с полицией, ОБЭП, прокуратура, если ООО что-то напортачит. Да, это просто опрос свидетеля как собственника помещения, простая формальность, но все люди разные, и кому-то может быть это не интересно
Вы пишете, что в пике было 17 помещений с юридическими адресами. Сейчас прекратили деятельность. Почему?
Да, в пике было 17 помещений-юнитов, и ещё 3 в управлении.
Сейчас продолжаю владеть некоторой частью объектов, на которых продолжают числиться и платить юридические адреса. Но активно перестал этим заниматься. Для меня чеки в 3000 руб стали маленькими, я перерос их, сейчас интересны чеки от 300000 рублей за действие в инвестициях, чем и занимаюсь.
Ставьте лайк, если статья понравилась. Подписывайтесь на самый нескучный телеграм-канал по инвестициям "На пенсию в 35 лет". И на YouTube.
