Я, адвокат Анастасия Поликыржа, специализируюсь на помощи обманутым дольщикам. Ежедневно в суде я сталкиваюсь с различными "серыми" схемами застройщиков, из-за которых мои клиенты, физические лица, рискуют потерять свои права на недвижимость. Среди них, увы, очень много тех, кто заключил договор уступки права по договору участия в долевом строительстве (ДДУ).
Поэтому считаю необходимым рассказать о рисках этого договора и надеюсь, что мои рекомендации помогут принять окончательное решение дольщикам, которые сейчас рассматривают для себя возможность заключения этой сделки.
Если все квартиры в строящимся доме уже реализованы по ДДУ, покупателю остается только искать дольщика, готового заключить договор уступки права требования. Обычно такие находятся и заключается договор уступки права.
Однако не всё в этой схеме просто. Рисков при уступке гораздо больше, чем при заключении прямого ДДУ с застройщиком. Из-за того, что при уступке деньги НЕ платятся напрямую застройщику.
Чтобы не стать обманутым дольщиком, надо учесть 5 важных особенностей такой переуступки:
1. Уделите особое внимание уступающему дольщику. Им может быть не только обыкновенный гражданин-физлицо, но и некое ООО, которое является тоже дольщиком нескольких квартир (оно взаимосвязано с застройщиком - так называемое, аффилированное лицо).
Нередко такое ООО дольщику в открытую "навязывают" в офисе застройщика, так как менеджеры за это получают повышенные бонусы от застройщика. Не рекомендую соглашаться на эту схему, если есть возможность заключить ДДУ напрямую.
Дело в том, что и обычный дольщик, и ООО, "псевдодольщик", уступают права по цене, прибавляемой к цене в ДДУ. Эта разница не попадает на эскроу счет, куда идут деньги от дольщика по ДДУ для застройщика. Она остается у старого дольщика (а если он аффилированное лицо, то читайте, что у застройщика). И когда застройщик будет банкротиться (что может быть), то обратно эту разницу новый дольщик НЕ получит.
2. Стоимость уступки права - это фактически" серая" сумма. Потому что при уступке "легализована" только цена первого ДДУ.
Следовательно,
- все неустойки к застройщику можно предъявить только на эту сумму, а не на фактически уплаченную по договору уступки.
- при расторжении договора с застройщиком новому дольщику вернется только сумма по первому ДДУ и проценты будут начисляться тоже только на неё.
3. Помните, что Договор уступки не может менять первоначальный ДДУ. Все без исключения первоначальные условия и обязательства остаются неизменными: площадь, проектные изменения, согласие застройщика на уступку, характеристики квартиры и мест общего пользования, обязательства по доплатам при изменении площади, заключение договора с управляющей компанией, подсудность, обязательства застройщика и возможность расторжения.
4. Учтите, что новому дольщику должна быть известна вся цепочка сделок до уступки. При уступке от физлица особое внимание уделите его семейному положению. Несогласие супруги на отчуждение прав по ДДУ, заключенному в браке, может привести к признанию уступки недействительной сделкой. Новый дольщик должен видеть все до единого финансового документа (именно финансового: платежные документы, квитанции, а не только справку от застройщика), подтверждающие, что первоначальный дольщик полностью исполнил обязательства перед застройщиком по оплате цены ДДУ. Внимание! Если первый дольщик не полностью оплатил цену договора, то согласие застройщика на уступку обязательно. Однако денег за согласование уступки застройщик требовать не вправе. Вывод: надо обязательно забирать оригиналы всех документов у первоначального дольщика.
5. Помните, что при банкротстве застройщика его конкурсный управляющий будет всеми силами оспаривать именно уступки, представляя их, как не подтвержденные документально сделки. Особенно по уступкам, оплаченным наличными денежными средствами, по квитанциям, а не в безналичном порядке по платежкам.
Конкурсный обязательно поднимет вопрос о финансовой состоятельности дольщиков, первоначального и нового, то есть, о том, были ли у них средства на оплату ДДУ и уступки (кредит, займ, наследство и т.д.). И при недоказанности того, что оба дольщика были "при деньгах", шансы нового дольщика быть включенным в реестр очень малы.
Из вышеизложенного не следует, что не стоит заключать договор уступки. Однако лучше это делать в сопровождении юриста, специализирующегося на долевом участии в строительстве и на банкротных делах.
