Периодически в моей практике возникают вопросы, можно ли купить в ипотеку недвижимость у близкого родственника?
Как банки относятся к таким сделкам?
Сначала давайте разберем какое родство бывает:
🔹Прямое родство - прямые родственники (отец/мать, бабушка/дедушка, дети/ внуки );
🔹Косвенное родство - когда родственники имеют общего предка (племянники, тети/ дяди).
Какие бывают степени родства:
1️⃣ степень родства:
супруги, родители, дети, а также усыновленные дети и приемные родители;
2️⃣ степень родства:
братья, сестры, бабушки и дедушки;
3️⃣ степень родства:
дяди и тети.
Банки смотрят как правило на первые две степени пристально - на 3-ю и последующие могут "закрыть глаза".
Банк, рассматривая сделку между сыном и матерью с большей вероятностью откажет в выдаче кредита.
Почему банк не хочет кредитовать и какие видит риски:
1️⃣ Риск фиктивной сделки и введение банка в заблуждение.
Банк считает, что родитель не может продать ребенку недвижимость и есть более простой механизм получения недвижимости - договор дарения.
Дарение сделка безвозмездная, налогов на неё нет, и она более понятная между прямыми родственниками, чем возмездная сделка, да еще и с кредитом.
Соответственно банк думает - заемщик пытается получить нецелевой кредит по более низкой ставке.
Иными словами, заёмщик хочет вместо 15% -24% ставки по кредиту на любые цели, получить 10%-12% - по программе покупка недвижимости, экономия тут на поверхности.
А далее заёмщик тратит деньги на бизнес, а квартира так и останется в семье.
Как борется с этим риском банк:
🔹не дает кредиты собственникам бизнеса и ИП видя такую сделку;
🔹просит подтвердить первоначальный взнос не распиской, а деньгами, которые клиент вносит на счет в день сделки;
🔹проверяет целевое использование визитом в квартиру.
2️⃣ Если первоначальный взнос происходит за счёт субсидии, то банк в сделках с родственниками видит обналичивание средств бюджета.
Как борется с этим банк:
🔹принимает источник первоначального взноса - только собственные средства.
Кстати, в моей практике был случай, когда большая часть денег на недвижимость - была городская субсидия.
Клиент добирал немного ипотеки и покупал как раз недвижимость у сестры.
Ну как покупал, конечно сделка была "фиктивная".
Банк пропустил, не знаю насколько они проверяли, но фамилии были разные (сестра поменяла фамилию при замужестве) , поэтому сразу и не понять было, что это родственники.
Нужно было как раз обналичить средства субсидии.
Сестра деньги получила, из субсидии опять таки закрыли небольшой кусок ипотеки и далее он снова переоформил недвижимость на сестру.
И волки сыты и овцы целы.
То есть и квартира осталась в конечном итоге у сестры и сам субсидию обналичил.
Поэтому, то что, банк ставит под сомнение честность заемщика -мне лично вполне понятно).
И шансы на одобрение очень туманны).
Как вы относитесь к сделкам с прямыми родственниками?
