Если посмотреть прогнозы по рынку новостроек, на 2023 год, то большинство из них, к моему большому удивлению, благоприятные. Почему к удивлению? Давайте разберемся. Приведу определение прогноза из Википедии.
Прогноз — это научно обоснованное суждение о возможных состояниях объекта в будущем и (или) об альтернативных путях и сроках их осуществления. "Википедия"
То есть, прогноз- это суждение основанное на чем-то. Приведу прогноз "эксперта" рынка.
Стоимость жилья в России в текущем году по сравнению с 2022 годом почти не изменится, если не будет новых шоков.
Фактором поддержки текущего уровня цен будет снижение совокупного объема строящегося жилья.
В 2023 году будет небольшой рост количества проданного первичного жилья по сравнению с 2022 годом – в пределах 5%
Эксперт по недвижимости аналитического управления "Открытие Research" банка "Открытие" Константин Енин.
Хочется оспорить все(!) тезисы из данного "прогноза"
"Стоимость жилья в России в текущем году по сравнению с 2022 годом почти не изменится, если не будет новых шоков"
Это ещё почему? На чем основан прогноз эксперта? Где не то что научное, а хоть какое-то обоснование ?
В самом начале 2023 года, поговорил с двумя застройщиками. Представители обеих компаний говорят о снижении количества обращений в декабре. И ожидают существенного снижения продаж, относительно прошлого года. Сам декабрь прошли хорошо, но это накопительный итог прошлых месяцев и слухи об отмене госипотеки. Понятно, что в январе прайсы переписывать и снижать цены никто не будет. Списывая низкую активность покупателей на послепраздничные настроения. С одной стороны- это логично - "половину" января отдыхали. А с другой - есть ряд факторов, которые давят на рынок, которые понимают и видят все застройщики.
Вторичка уже упала, фактически сделки идут намного ниже цен предложения. История продаж студий в центре, описал по ссылке выше. Рынок просто не готов к сделкам по таким ценам. И вторичка, которую не регулируют, отреагировала мгновенно. Сейчас вторичное жилье становится выгоднее для приобретения, даже учитывая программы господдержки и субсидии от застройщиков.
Цены по новостройкам задраны вдвое, и это не основано ни на чем.
С клиентом в 2019 покупал квартиру 42 м2 за 3 000 т.руб. Сейчас полностью аналогичная стоит у застройщика 6 000 т.руб. В этом же ЖК, и полностью аналогичном доме. Зачем продавать дешево, если покупают дорого.
Коммерческие организации задрали цены, просто потому что могли продать по этой цене. По совокупности факторов, в 2023 году, застройщики этого сделать не смогут.
Снизился спрос на новостройки. И это тоже объективный факт. Спрос - это люди которым в принципе нужно жилье, в том числе, в новостройке. И их количество сейчас снизилось. Выкинули с рынка непрофессиональных инвесторов, доходность по новостройкам сейчас отрицательная. Второй момент, это рождаемость, сейчас создают семьи и покупают квартиры люди, которые родились в 1992 -2002 годах.
Не могут люди из зеленого квадрата купить квартир столько же, сколько люди из оранжевого. Их просто меньше, почти вдвое. Это к разговору о планах правительства по повышению темпов строительства, на 10 лет. Сдавать по 100 млн. м2 в год. Глядя на табличку, логично предположить что каждый год нужно вводить меньше жилья, чтобы удовлетворить спрос. Я сам из оранжевого квадрата(1987 год). У меня и моих ровесников давно есть квартиры, дети ещё маленькие. Хотя, многие ровесники детям жилье уже купили. Исходя из этих пунктов, переходим к следующему тезису "эксперта":
"Фактором поддержки текущего уровня цен будет снижение совокупного объема строящегося жилья."
Чисто теоретически))))... при снижении предложения, цена возрастает. Но только при условии, что спрос остается на прежнем уровне... и этот спрос превышает предложение. На данный момент, спрос ниже предложения - людям нужно меньше квартир, чем сейчас строится. И спрос продолжает снижаться, что иллюстрирует табличка выше. Стоит добавить, что объем не проданного жилья является рекордным, привожу табличку с сайта "минстроя" НашДом.рф, (декабрь 2022 года) :
Второй момент, касаемо этого тезиса- величина спроса, или сколько людей могут купить квартиры по текущей цене, этот показатель ещё называют покупательской способностью. Тут ситуация ещё более грустная: все кто хотели и могли купить квартиру, уже купили. Сейчас застройщики и банки берут в работу клиентов без первоначального взноса, клиентов которые "не тянут" платеж, давая им займы, и субсидии (на весь срок, или до конца строительства), только подтверждая тот факт, что платежеспособный спрос исчерпан. Все эти костыльные решения я подробно описал в этой статье. На какое-то время, достаточно короткое, все эти решения помогли поддержать спрос. В 2023 году на это рассчитывать не стоит, потому что этот инструмент себя исчерпал. Теперь мы подходим в третьему тезису нашего "эксперта":
В 2023 году будет небольшой рост количества проданного первичного жилья по сравнению с 2022 годом – в пределах 5%
Мне одному кажется, что этот тезис противоречит прошлому? То есть построено жилья будет меньше, чтобы поддержать текущий уровень цен, а продано будет в 2023 году на 5% больше... Мое скромное мнение, что так не будет, потому что это, как минимум, не логично, и два последних утверждения "эксперта" противоречат друг другу. Так же стоит учитывать такие факторы, как:
Ипотека: при повышении % ставки количество сделок снижается, а не наоборот. Ходят слухи, что ЦБ планирует повысить ставку с 7,5 до 8%. Это косвенно говорит, о том, что цены снизятся. Чтобы удержать продажи на необходимом уровне, при более высокой ставке, как застройщикам, так и продавцам вторичного жилья, придется корректировать цены.
Работа по счетам эскроу. Когда работа по счетам эскроу только началась, застройщики подняли цены и решили, что им не выгодно продавать дешево на этапе "котлована" инвесторам. Банк проект профинансирует, а они потом продадут за дорого в конце строительства. Здесь все не так просто, ставка про проектному финансированию очень сильно зависит от количества проданных квартир. Если проданы все, то ставка чуть ли не 1-2 %. Только что делать, если банк профинансировал проект, а застройщик квартиры не продал...Ууупс. Об этом многие "эксперты" и застройщики не подумали. Будет китайский вариант кризиса в недвижимости: банк профинансировал, застройщик построил, и не продал, или продал 30 % квартир. Дом сдан, застройщик обанкротился, банк получает в качестве залога кучу неликвидной недвижимости. Поэтому застройщикам жизненно необходимо строить и продавать квартиры в соответствии с графиком, а для этого придется корректировать цены.
Вторичное жилье. Цены на вторичное жилье продолжают снижаться. При чем, к вторичному жилью я отношу не только хрущёвки и сталинки, но и квартиры в новостройках от физ.лица. Неконтролируемая господдержка привела к тому, что сейчас в готовом, только что сдавшемся доме, можно купить квартиру с ремонтом, дешевле, чем "голые стены" у застройщика. И у застройщика ещё нужно ждать год-полтора, пока получишь ключи. Сейчас ставки по госипотеке уже не такие дискриминационные. Купить вторичку, в сданном доме, сейчас выгоднее. Жильё с "большим пробегом", тоже списывать со счетов не стоит. Хрущёвки по линии метро всегда продаются.
Учитывая все приведённые мной данные и аргументы, представляю альтернативный прогноз по пунктам:
1) Стоимость жилья в 2023 году, по сравнению с 2023 году снизится. На новостройки в первую очередь. Про глубину снижения можно спорить долго, мой прогноз: снижение цены на 15-20 % к середине года на новостройки и примерно 10 % на вторичное жилье, где цены не так сильно завышены.
2) Продано жилья, по ДДУ, в 2023 году будет меньше, чем в 2022. Даже учитывая низкую базу 2022 года. Думаю, что на 5-10%, учитывая факторы, которые я привел выше. Глобального падения не будет, будет корректировка. Мы говорим про баланс спроса и предложения.
3) Будет выдано меньше разрешений на строительство. Это связано с тем, что многие компании старались получить максимум разрешений в 2018-2019 годах, чтобы не работать по эскроу. Рынок движется к равновесию.
В целом, прогноз на 2023 год у меня позитивный. Снижение цен не является плохим сигналом. Если не будет серьезных потрясений, то будет все стабильно. Чей прогноз будет более близок к правде - время покажет)
P.s. Подписывайтесь на канал
