Сдавать жилье — хороший способ ежемесячно получать пассивный доход. Аренда однокомнатной квартиры в центре Москвы может стоить больше 100 000 ₽ в месяц. Однушка в других регионах приносит от 100 000 ₽ в год и больше. Единственный минус — налог НДФЛ, который платить обязательно.
Почему нельзя совсем не платить налог, если сдаете квартиру в аренду, и как можно экономить на этом от 10 000 ₽ в год — об этом рассказываем в статье.
Какой налог нужно платить со сдачи квартиры
Деньги, полученные от квартирантов за проживание, считаются доходами. А по закону раз в год с доходов физлиц удерживается НДФЛ.
Формула расчета налога следующая: НДФЛ = Налоговая ставка × Налоговая база.
Налоговая ставка
Налоговая ставка НДФЛ составляет 13%, 15% или 30%, в зависимости от статуса налогоплательщика (резидент РФ или нерезидент) и суммы дохода в год от сдачи квартиры.
Ставка для налоговых резидентов РФ:
- 13%, если сумма дохода в год не превышает 5 млн ₽;
- 15%, если сумма дохода в год превышает 5 млн ₽.
НДФЛ по ставке 15% считается только с суммы, превышающей 5 млн ₽. Например, если вы получили со сдачи квартиры 5 700 000 ₽, налог составит: 5 000 000 * 0,13 + (5 700 000 – 5 000 000)*0,15 = 755 000 (₽)
Ставка для нерезидентов — 30% (ст. 224 НК РФ).
Резидент — это человек, который проживает в России не менее 183 дней в течение года (ст. 207 НК РФ).
Если время нахождения в России меньше 183 дней, гражданин считается нерезидентом. Количество дней пребывания в стране, как правило, подтверждается копией паспорта с отметками о пересечении границы.
Налоговая база
Итак, НДФЛ считается с дохода от сдачи квартиры. Но что конкретно входит в эту сумму и включается в налогооблагаемую базу?
Налогооблагаемым доходами считаются арендные платежи и плата за комуслуги, если ее вносит квартиросъемщик, кроме платы по счетчикам — за газ, свет и воду.
Из общего ежемесячного дохода от сдачи квартиры можете вычитать коммунальные расходы по счетчикам и с этой суммы не платить налог. Платежи по счетчикам считаются возмещением расходов, а не выгодой.
То же и с обеспечительным платежом: это не доход, а страховка на случай порчи имущества, неуплаты за аренду и иных убытков по вине квартиросъемщика. Если все хорошо, эти деньги возвращаются квартирантам при выселении.
Выгодно ли сдавать квартиру на длительный срок
Как платят НДФЛ
Как именно платить налог, зависит от того, кому сдается недвижимость, — физлицу или организации.
В первом случае нужно ежегодно подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за отчетным. Например, если сдавали квартиру в 2022 году, декларацию нужно подать до 30 апреля 2023.
Заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за отчетным. За 2022 год — не позднее 15 июля 2023.
Можно не ходить в налоговую, а подать декларацию онлайн и оплатить налог через «Госуслуги», на сайте ФНС или в приложении «Налоги ФЛ» (можно скачать в AppStore, GooglePlay, с сайта ФНС).
Во втором случае юрлицо само подает декларацию 2-НДФЛ и само платит налог, а арендодатель получает плату за квартиру уже за вычетом налога.
Почему нельзя совсем не платить налог
Если ФНС узнает, что арендодатель не платит налог со сдачи квартиры, то инициирует проверку и обяжет выплатить:
- всю задолженность по НДФЛ — 13%, 15% или 30% от дохода за последние три года;
- штраф 20% от суммы начисленного НДФЛ, а если неуплата была умышленной, — 40% от НДФЛ (ст. 122 НК РФ). Умысел должны доказать в суде налоговики;
Граждан, нанесших крупный ущерб государству, — более 2,7 млн ₽ суммарно за три года, могут привлечь к уголовной ответственности (ст. 198 УК РФ).
Иными словами, совсем не платить налог со сдачи квартиры невыгодно, потому что ФНС в любой момент может узнать о незаконной аренде (найме).
Законные способы не платить налог с продажи квартиры
Как ФНС может узнать о нелегальной аренде
ФНС может инициировать проверку самостоятельно или по обращению третьих лиц. Любой человек может сообщить о нелегальной аренде: бывшие квартиранты, соседи, риэлтор, участковый. Достаточно позвонить в полицию, налоговую или миграционную службу, либо написать жалобу онлайн.
Налоговики тоже работают и активно выявляют серых арендодателей с помощью разных источников информации. Например, просматривают в интернете объявления о сдаче жилья в аренду.
О том, как сэкономить на налоге со сдачи квартиры с инструкцией, и при чем тут самозанятость и ИП, читайте в продолжении статьи в LifeProfit.
