О том, какое неблагодарное дело прогнозы, мы лишний раз убедились в нынешнем году: вряд ли нашелся хоть один человек, сумевший предсказать ту бурю, которая царила на рынке недвижимости страны (и не только на нем). Тем не менее, попробуем сделать это ещё раз – относительно наступающего 2023 года. Вынеся за скобки геополитический форс-мажор.
Наши предположения будут основываться на тех факторах, которые уже имеют место быть. И главный из них – продление программы льготного ипотечного кредитования, после чего туман над рынком зримо рассеялся и уже можно, пожалуй, не гадать, а рассуждать аргументированно.
Спрос
В середине декабря застройщики дружно выдохнули: решение правительства о продолжении субсидирования ставок (пусть и не в таком выгодном виде, как сейчас) означает возможность для игроков рынка более-менее точно прогнозировать спрос и, соответственно, свои строить планы по выводу на рынок новых проектов.
Здесь можно было бы предположить, что спрос немного просядет и вернется на уровень 2021 года. Причины – стали чуть хуже условия по льготной ипотеке (не 7% годовых, а 8%), а доходы населения отнюдь не увеличиваются. Но это лишь в том случае, если на рынок не будут влиять такие факторы, как частичная мобилизация. Напомним, что активность после ее объявления в сентябре свелась почти до нуля и отчасти восстановилась только спустя месяц.
Цены
Этот момент наиболее непредсказуемый. Сейчас цены на первичном рынке замерли в большинстве городов, а в Москве даже снижаются. Однако, предпосылок для их дальнейшего падения не просматривается. Во-первых, этот процесс управляемый: снизив поступление нового предложения застройщики смогут стоимость «квадрата» как минимум удержать на месте. Во-вторых, ЦБ прогнозирует инфляцию в 2023 году на уровне 5-7%, то есть какой-то рост все равно будет. В-третьих, перестали падать цены на стройматериалы и землю, а проектное финансирование остается все таким же недешевым. То есть и здесь пространства для маневра у бизнеса немного.
Рискнем предположить, что при отсутствии форс-мажоров цены на «первичке» постепенно «оттают» к весне, а дальнейшее зависит от общей картины на рынке. Если предложение будет успешно потребителем поглощаться, то уже к лету мы увидим более заметный рост. Если же нет, то строящееся жилье так и будет дорожать на уровне инфляции.
В любом случае, именно сейчас цены достигли своего локального дна, так что для желающих решить свой квартирный вопрос время – наиболее подходящее. Тем более, что застройщики вовсю заманивают покупателей новогодними скидками. Такими, как у «Ленстройтреста», который в рамках акции «Повезёт под Новый год» при покупке или бронировании квартиры в одном из своих кварталов предлагает клиенту запечатанный купон, внутри которого указан размер скидки. Она может составлять от 1% до 7% от итоговой стоимости жилья. В этом году эта акция суммируется со всеми остальными предложениями: субсидированной ипотекой, программой без первого взноса по ипотеке, со скидками для постоянных и региональных покупателей и т.д.
Предложение
Во второй половине 2022 года маятник спроса снова – далеко не в первый раз – качнулся в сторону Ленобласти. Главная причина этого лежит на поверхности: областные новостройки попросту дешевле. К тому же многие из них по качеству отнюдь не уступают городским, особенно если речь идет о досконально продуманных проектах комплексного освоения территорий – со всей инфраструктурой. Разница только в транспортной доступности – за пределами городской черты она обычно хуже (впрочем, далеко не всегда).
В Петербурге число сделок на первичке в уходящем году снизилось на 7%, а в Ленобласти повысилось на 6%. Застройщики обычно мгновенно реагируют на такие вещи, так что можно прогнозировать более активный вывод новых объектов, включая очереди, именно за пределами Петербурга. А в нем самом предложение, по-видимому, будет постепенно уменьшатся. Этому способствует и политика Смольного: он не заинтересован в тотальном редевелопменте «серого пояса», а свободные участки под застройку стремительно заканчиваются.
Ипотека
К ноябрю 2022-го доля ипотечных сделок на первичном рынке достигла умопомрачительных 90% и в 2023-м если и снизится, но ненамного. Что касается ипотечных программ, то однозначно можно говорить об исчезновении «околонулевой» ипотеки, против которой финансовые власти настроены серьезно. Взамен, видимо, появятся альтернатива, но уже под 2-3% годовых, зато без больших надбавок к стоимости квартиры.
Кроме того, судя по настроениям застройщиков, они всерьез рассчитывают работать не только с банками, но и с крупными промышленными предприятиями. Такие совместные программы (завод генерирует поток клиентов, а застройщик предоставляет льготные условия при покупке) уже вовсю работают в Москве и имеют неплохой потенциал для запуска в Петербурге и области.
