Санкционная политика, проводимая иностранными государствами в отношении России, несомненно, накладывает отпечаток на различных сферах общественной жизни. Вместе с тем, негативные прогнозы, предсказываемые многими экспертами еще в начале года, как мы сейчас видим, либо не оправдались, либо обрели устойчивую положительную динамику. Рынок недвижимости в этом смысле не стал исключением.
Сразу отметим, что в рамках принимаемых ЕС пакетов санкций не получил своего закрепления запрет приобретения недвижимого имущества гражданами РФ за рубежом. Примечательно, что это позволяет, как минимум пребывать в иностранном государстве на основании ВНЖ, а максимум – приобрести жилье в собственность. Конечно, без трудностей здесь не обойдется ввиду введенных ограничений на валютные операции с обеих сторон. Вместе с тем, ЦБ РФ увеличил лимит, допустимый для перевода валюты за рубеж (до $1 млн или в эквиваленте в другой валюте в месяц). Некоторые банки сохранили возможность валютных переводов внутри страны (например, Райффайзенбанк, ЮниКредит Банк), а граждане имеют возможность получить наличные с валютных счетов в размерах, не превышающих 10 тыс. долларов или 10 тыс. евро. Некоторые страны по-прежнему рассматривают возможность открытия российскими гражданами иностранных счетов (например, Кипр, Сербия, Черногория и др.). Следовательно, гипотетически возможность использования недвижимости как в личных, так и в коммерческих целях в некоторой степени сохраняется.
Однако на общем фоне для большинства населения привлекательность иностранной недвижимости в российских реалиях существенно снизилась за счет регулярного санкционного давления, а также сохраняющихся рисков с точки зрения целесообразности и выгодности приобретения жилья за границей.
Говоря о внутрироссийском рынке недвижимости, следует отметить тенденцию к сохранению устойчивости в условиях введенных санкционных ограничений. В частности, сохраняется инвестиционный интерес, активно ведется строительство многоквартирных домов и реализация программы реновации жилья.
Конечно, не обошлось без снижения покупательской способности и спроса на жилье (на рынке вторичного жилья наблюдается значительный рост цен), но повышение уровня и стоимости жизни наблюдаются в целом уже продолжительное время. Следовательно, данный процесс сохранит свои темпы, гибко адаптируясь под условия действующей санкционной политики, проводимой иностранными государствами (например, через процессы импортозамещения оборудования, материалов, налаживания связей с дружественно настроенными странами). Стабилизация в сегменте купли-продажи произойдет не сразу, некоторое время будет наблюдаться скачкообразные процессы формирования спроса и предложения на объекты недвижимости.
Думается, что постепенно рынок недвижимости все же подстроится под классический закон экономики и за снижением спроса на покупку жилья последует и снижение ценового предложения, поскольку ажиотаж вокруг рынка недвижимости не может продолжаться бесконечно, от этого ни одна, ни другая сторона не выигрывают.
Следует отметить, что во втором полугодии 2022 года банки вернулись к реализации ипотечных программ по льготным условиям кредитования (например, в отношении новостроек, для мобилизованных граждан). Сохранение данных программ позволит не допустить снижения проектного финансирования и динамики приобретения жилья на рынке недвижимости. В частности, Правительство РФ планирует реализовать льготные программы адресного характера: например, для ИЖС, при приобретении жилья на вторичном рынке, для малого и среднего бизнеса и т.д.
Особым спросом в настоящий момент пользуется аренда помещений, которая в настоящий момент находится в более выигрышном положении, чем купля-продажа. Во многом это объясняется проведением мобилизационных мероприятий с 21.09.2022 на территории нашей страны, в связи с чем произошел серьезный отток населения в соседние страны. На этом фоне приобрела популярность сдача помещений в аренду, поскольку продажа оказывается на практике делом достаточно продолжительным по времени и нерентабельным. Не стоит забывать, что спрос на аренду жилых помещений обусловлен также ростом перемещения населения внутри страны между регионами (например, из приграничных территорий).
Вместе с этим, в ситуации с арендаторами или нанимателями жилых помещений при нынешних условиях также следует помнить, что при оформлении договорных отношений рекомендуется обязательно включать пункт о неустойке из-за досрочного расторжения договора, просрочки внесения ежемесячного платежа. Кроме того, если существует риск внезапного отъезда (выбытия) арендатора или нанимателя, то такую ситуацию условиями договора следует признать не относящейся к форс-мажору, а при допущении нарушений арендатору или нанимателю придется заплатить собственнику компенсацию. Данная рекомендация позволит сделать сдачу помещения не только экономически рентабельной, но и юридически безопасной.
Кстати, на фоне всплеска спроса на пользование жильем по договору аренды членами комитета Госдумы по строительству и ЖКХ на сегодняшний день уже готовится законопроект о повсеместной реализации института арендных домов с целью, с одной стороны, повышения инвестиционной привлекательности и уменьшения «теневого» рынка арендаторов, с другой – удовлетворения потребности населения во владении и пользовании жилым помещением при его недостаточных финансовых возможностях.
В современных условиях сложно говорить о стабилизации ситуации на рынке недвижимости, поскольку сохраняется политическая и экономическая неопределенность по многим вопросам. В настоящий момент аренда жилья превалирует над куплей-продажей, что во многом продиктовано социально-экономическими причинами. Изменение ситуации в будущем будет предопределяться в том числе и курсом, проводимым органами государственной власти. Следовательно, нужно держать руку на пульсе и отталкиваться от собственных нужд и руководствоваться разумным и рациональным подходом при принятии решения о приобретении или оформлении в пользование объекта недвижимости.
