Во времена кризисов традиционным способом сохранения денежных средств является инвестирование в недвижимость. В ближайшей перспективе недвижимость может дешеветь. Но при нарастании темпов инфляции цена недвижимости быстро восстанавливается и растет. В связи с этим вложение денежных средств в недвижимость является не только способом сохранения, но и приумножения.
Сервисные апартаменты
Наиболее выгодный с точки зрения капитализации и получения дохода вариант недвижимости – сервисные апартаменты. В период кризиса можно приобрести апартамент по интересной для инвестирования цене. Выгодной отличительной чертой сервисных апартаментов является возможность передачи в управление профессиональной команде отеля для получения ежемесячного пассивного дохода в соответствии с категорией отеля и объемом предложения в локации
На что же ориентироваться при выборе апартаментов для инвестиций?
01. Фокус на локацию
Правильно подобранная локация — непременная черта успешного апарт-отеля. Гости должны иметь возможность быстро добраться до него от вокзала или аэропорта, а из отеля — до сердца города и основных пригородов. Одна из ключевых особенностей удачной для апарт-отеля локации — близость метро. При этом туристы хотят чувствовать себя в эпицентре событий мегаполиса, иметь в шаговой доступности кафе, рестораны, торговые центры. Кроме того, это должна быть локация с высокой деловой активностью для деловых людей, которые приезжают в Петербург по работе.
02. Риски покупки на этапе строительства
В настоящее время наиболее привлекательным вариантом приобретения недвижимости являются готовые построенные объекты, без риска продления срока строительства из-за существенного роста себестоимости, либо замены запланированного оборудования доступными аналогами.
***Инвесторы, рассчитывающие на прирост к цене объекта относительно покупной, приобретают либо на этапе строительства, либо в период, когда инфраструктура комплекса сформировалась не полностью, тогда за необходимость ожидания продавец предоставляет дисконт.
03. Юридические аспекты покупки при реконструкции
Появление апартаментов, реконструированных из существующих зданий, является абсолютно логичным трендом для рынка недвижимости Санкт-Петербурга. Является ли существенным при выборе своей доходной недвижимости юридический статус?
1 нюанс: Проверяйте на каком основании производится реконструкция, была ли проведена экспертиза. В любом случае: провалившийся в результате сноса/ установки стен потолок, либо треснувшая наружная стена, либо утерянный элемент декора, находящийся под охраной государства как объект культурного наследия – за все отвечает собственник. И если инвестор оформляет квартиру/ помещение в собственность, оформленный для производства реконструкции договор подряда не поможет собственнику избежать ответственности.
2 нюанс: Иногда предлагают в собственность «часть помещения», с обещанием в будущем выполнить работы по узакониванию планировки. Здесь риск тот же, что и в первом рассмотренном случае. Кроме того, есть риск того, что проблема узаконивания ляжет на плечи сособственников. И здесь добавляется третий нюанс.
3 нюанс: Проверяйте учтены ли изменения по нагрузке сетей в ходе реконструкции. Например, может возникнуть дефицит электрической мощности, либо (что часто встречается) существующая канализация не сможет справляться с возросшей нагрузкой. Что приведет в итоге к необходимости тратить средства на ремонтные работы и (возможно) на новые сети.
04. Статус отеля
На востребованность апарт-отеля также влияет количество звезд, которое говорит об уровне сервиса и стоимости номеров. Классификацию проходят практически все отели. По результатам проверки и оценки им присваивается от одной до четырех звезд, а иногда — и ни одной. Чем выше категория отеля, тем комфортнее будет в нем гостям. Успешный апарт-отель должен иметь высокий уровень, быть профессионально спроектирован и получить как минимум три звезды. Отели с меньшим количеством звезд также могут быть популярны, но за счет снижения стоимости проживания, а значит — и снижения прибыли инвестора.
05. На кого ориентирован отель
Атмосфера апарт-отеля собирает вокруг себя определенную публику, где то это молодые и активные фрилансеры для которых, а где то деловые люди, любящие комфорт и спокойствие. Концепция отеля выделяет проект на фоне других средств размещения. Если турист или человек, прилетевший в Петербург с деловой целью, получает кроме обычного гостиничного сервиса положительные впечатления от аутентичности пространства, его визит в город будет еще более запоминающимся, а сам отель останется в памяти — шанс, что человек вернется сюда снова, резко возрастает.
06. Объем номерного фонда
Комфорт пребывания в отеле гостей напрямую зависит от объема номерного фонда, поэтому важно при выборе комплекса учитывать объем номерного фонда, а также количество корпусов. Залог высокой доходности — популярность и хорошая заполняемость самого апарт-отеля. Чем меньше апартаментов в комплексе, тем выше на них спрос и выше загруженность (предложение/спрос), также меньше конкуренция среди собственников. Управляющей компании легче обеспечить наполненность 500 апартаментов, чем, например, 2000.
07. Качество отделки как амортизационные риски при эксплуатации
Для эффективной сдачи апартаменты должны быть готовы к постоянному пребыванию гостей отеля. Важно учитывать этот факт и применять в отделке только высокопрочные материалы с необходимым уровнем износостойкости. Это позволит сохранить неизменно свежий вид пространства даже при частой смене гостей. А это значит, что можно избежать возможные "простои" и лишние затраты на ремонт.
08. Выбираем УК
Один из главных критериев успешности апарт-отеля — привлечение профессиональной управляющей компании. Именно она будет обеспечивать его заполняемость и оказывать полезные услуги — искать арендаторов, подбирать номера, выполнять просьбы гостей, проводить мелкий текущий ремонт в юнитах, строить стратегию развития комплекса и отчитываться перед инвесторами о доходах и состоянии их номеров
09. Выбираем программу доходности
Гарантированный доход - это обеспеченная постоянная прибыль при сдаче апартамента в управление, защищенная от неожиданностей (отрицательных факторов). Такой подход гарантирует владельцу апартамента доход на приемлемую для него сумму, но при этом при высоком спросе (например, в высокий сезон) доход остается таким же невысоким. Такая программа подходит для комплексов, имеющих большой объем предложения в потенциально менее востребованных у туристов местах. Как правило предлагается на этапе строительства.
Динамический доход - зависит от востребованности конкретного апартамента у арендаторов. Апартамент приносит доход пропорционально своей занятости за отчетный период. При выборе апартамента с такой программой доходности нужно обращать внимание на вид из окна, соседство, этаж и прочие важные параметры.
Котловой метод распределения - способ консолидации доходов и распределения расходов. Весь получаемый доход от сдачи в аренду однотипных апартаментов собирается в одном «котле» и после фиксации произведенных расходов на обслуживание, ремонт и управление распределение дохода производится пропорционально принятой единице (по количеству апартаментов, либо квадратных метров этих апартаментов). При использовании данной программы важным является количество апартаментов в соответствующей категории и цифры по доходу за год (реальные и прогнозируемые).
10. Из чего складывается текущая цена объекта? Перспективы капитализации
У всех объектов недвижимости свой жизненный цикл. И доходная недвижимость не исключение. На цену такой недвижимости влияет достаточно много факторов. И эти факторы обязательно следует учитывать при анализе будущей доходности и расходов при эксплуатации. На стоимость влияют:
- близость к историческому центру (потенциальный интерес для туристической деятельности);
- готовность объекта (риски недостроя, либо невыполнения заявленных сроков/ качества);
- транспортная доступность/близость к метро (как безусловный фактор, влияющий на спрос у туристов);
- статус объекта (обоснование размера доходности);
- объем номерного фонда (оценка конкурентной среды, влияющей на уровень загрузки и цены);
- качество отделки и оснащения (как потенциальный риск затрат на ремонт).
А также наличие, развитость и потенциал развития внутренней и внешней инфраструктуры комплекса. Здесь важно оценить насколько инфраструктура соответствует запросу гостей комплекса и возможность подстройки под требования рынка. Опытные инвесторы, получающие пассивный доход, обязательно обращают внимание на указанные факторы для корректного прогнозирования уровня своей прибыли и возможности последующей капитализации. Максимальной цене соответствует новые коммуникации, передовые технологии, свежий ремонт и сформировавшееся окружение (инфраструктура), определяющие ценность объекта недвижимости, соответствуют максимальной цене.
Гайд подготовила компания Yard Group - девелопер в Санкт-Петербурге. Подробнее о проектах компании можно узнать на сайте.
