Говорят Москва не резиновая. Так оно и есть. Увеличение жителей столицы РФ происходит за счёт присоединения к ней всё новых и новых территорий. Здесь всё логично: растёт площадь города - увеличивается население.
А вот Сочи оказался резиновым. Без увеличения площади Большой Сочи всё плотнее и плотнее застраивается различными видами жилья. Количество граждан, желающих жить у синего моря в субтропиках, не уменьшается.
Сочи - чемпион по стоимости квадратного метра жилья.
В 2021 году Городское собрание Сочи ограничило выдачу разрешений на строительство многоквартирных домов на два года, простимулировав таким образом рост цен на квартиры в очередной раз.
Граждане России сломя голову кинулись сметать на рынке недвижимости Сочи всё подряд, не подозревая, что могут остаться в будущем без жилья и без денег.
Первая неприятность - природные особенности местных грунтов
Районы новостроек, расползшиеся по холмистой местности, возводятся на слое грунта состоящего из аргиллитоподобных глин с прослойками песчаника.
Сочинские глины по своей твёрдости почти равны скальным грунтам, при условии, что их естественное залегание не будет нарушено.
В процессе рытья котлованов или вбивания свай аргиллитоподобные глины вскрываются, нарушается горное давление, держащее массы грунта в стабильном состоянии. В глины попадает вода, они набухают, теряют прочность, несущую способность и устойчивость.
Эти процессы приводят к оползням, причём не сразу, а через некоторое время, когда негативные последствия достигнут критической точки невозврата.
Так покупатель может купить вполне качественное строение, спокойно жить-поживать в уютном домике, но в один прекрасный день сказка закончится.
В нашей стране не принято страховать дома от стихийных бедствий, поэтому собственники "уползшего" жилья могут рассчитывать только на единовременную выплату в 100 тысяч рублей от администрации.
Вторая неприятность - нарушение строительных нормативов при возведении жилья.
Недавно я увидела на Авито фотографию продаваемой квартиры. Вы видите почему не стоит покупать её?
Я вижу отчётливо: железобетонный каркас строения забутован керамзитоблоком. Но так, как невозможно выложить блок вплотную в железобетонной балке, строители задули щель между ними монтажной пеной (красные стрелки указывают на монтажную пену).
На наружные стены, связанные с каркасом здания только монтажной пеной, страшно опереться - вдруг вывалятся со временем.
Впрочем может кому-то и нравится иметь часть перегородки между соседями из материала, который легко выковырять пальцем и щель на улицу.
Так же пугает толщина стен - 20 сантиметров. Видимо северяне думают, что раз Сочи субтропики - они не замёрзнут. Как же глубоко их заблуждение.
Толщина стен нужна не только для защиты от холода, но и от городского шума, адского солнца, ветра и сырости. В нашем регионе она должна быть не менее 35-40 сантиметров без облицовки. Надеяться на минеральную вату, которая через пять лет просядет от сырости, не надо.
В этой ситуации собственнику придётся вложиться дополнительно на работы по устранению дефектов жилья.
Третья неприятность - нарушение санитарно-эпидемиологических норм.
Многие дома построены с нарушением санитарно-эпидемиологических нормативов.
В квартирах нет приточно-вытяжной вентиляции, отсутствует гидроизоляция фундаментов и перекрытий, применяются недорогие стройматериалы без учёта влажности климата Сочи.
Поэтому зимой, при закупоренных наглухо пластиковых окнах, на потолке и стенах образуется конденсат, затем появляется плесень.
Отсутствие подключения к центральной канализации новых многоквартирных домов в Сочи стало нормой.
Покупатель узнаёт о том, что водоотведение осуществляется в септик лишь когда тот переполнится и неприятный запах начнёт распространяться по всем квартирам.
Здесь сложно что либо исправить - ведь многоэтажный дом с сотней собственников трудно переоборудовать полностью.
Четвёртая неприятность - самострой.
Сочи можно присвоить титул столицы самостроя. Ни в каком городе РФ нет такого количества нового жилья возведённого без разрешительной документации или с нарушением градостроительных норм.
В городе больше половины "первичек" в любое время могут пойти под снос по решению суда, покупатель не получит никакой компенсации.
Сносят не только многоквартирные дома, но и апартаменты, гостиницы, таунхаусы, индивидуальные коттеджи.
Администрация города ежемесячно обновляет списки нарушителей, но он никогда не бывает полным. Застройщики оказываются оперативнее и быстрее в реализации своих проектов, чем чиновники.
В любой момент собственник самовольной постройки может оказаться на улице и ещё потратит деньги на снос незаконно возведённого дома.
Как обезопасить себя при покупке жилья в Сочи.
Я советую покупать вторичное жилье. Особенно вызывают доверие дома возведённые в СССР и даже в 90-е годы.
Строились эти многоэтажки с учётом сейсмоопасной зоны, под неусыпным надзором профессионалов, с применением безопасных, прочных стройматериалов, с соблюдением строительных и санитарно-эпидемиологических нормативов.
А если вы всё же решили приобрести "первичку" в Большом Сочи, то помните - вы играете в "русскую рулетку". Ни один риэлтор или юрист не сможет увидеть все опасные недостатки жилья, поскольку не обладает специальными знаниями инженера-конструктора и градостроителя.
