Суть дела
Продавец и покупатель перед новым 2019 годом заключили предварительных договор купли-продажи дома и участком.
При этом покупатель внес задаток в размере 1 миллиона 200 тысяч рублей.
Но через несколько дней покупатель умирает.
Трое наследников оперативно принимают наследство (а там, не считая денег в Сбербанке, было что принять – сумма имущества примерно на 20,5 миллионов рублей).
Но покупать дом с участком они не хотят. И направляют письмо продавцу с требованием вернуть сумму задатка.
Продавец в ответ направляет за 5 дней до окончания предварительного договора купли-продажи уведомление о необходимости заключить основной договор купли-продажи.
Наследники, не получив деньги, решают пойти в суд.
Что решили суды
Районный суд не удовлетворил иск.
Суд указал: приняв наследство умершего покупателя, наследники приняли и его обязательства.
В том числе и обязанность купить дом с участком или потерять сумму задатка.
Истцы пошли дальше и уже в апелляционному суде получили свое.
Суд решил, что обязательство по покупке дома и участка неразрывно связано с личностью умершего. И поэтому не может быть обязанностью наследников.
Кассация поддержала это решение.
Но продавец не сдался и дошел до Верховного суда РФ (ВС РФ)
Позиция ВС РФ
1. Имущественные права и обязанности не входят в состав наследства, если они неразрывно связаны с личностью наследодателя
В частности, в состав наследства не входят:
– право на алименты и алиментные обязательства;
– права и обязанности, возникшие из договоров безвозмездного пользования;
– договору поручения;
– договора комиссии;
– агентского договора.
2. Из изложенного следует, что обязательство, возникшее из предварительного договора, не связано неразрывно с личностью должника.
3. Гражданское законодательство не содержит запрета на переход обязанности заключить основной договор купли-продажи в порядке наследования к наследникам, принявшим наследство.
4. Приняв наследство после смерти наследодателя, истцы получили его права и обязанности производным способом в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, ввиду чего юридически значимые действия умершего по заключению предварительного договора являются обязательными для истцов.
4. Предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка при жизни наследодателя, а впоследствии и его правопреемниками оспорен не был.
5. При этом волеизъявление истцов производно от ранее выраженного и облеченного в форму предварительного договора волеизъявления наследодателя, а вытекающая из него обязанность заключить основной договор является добровольно принятым обязательством, что не противоречит закону и свободе договора.
Определение ВС РФ
1. Апелляционное определение судебной коллегии и определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции отменить.
2. Оставить в силе решение Орехово-Зуевского городского суда.
Выводы
1. Многие покупатели и продавцы и даже риэлторы все не видят большой разницы между договорами аванса и задатка. А она есть и большая!
2. Договор купли-продажи должен исполняться наследниками, и отмазка про «неразрывность с личностью умершего» не должна работать.
3. Подписывая договор задатка, как и предварительный договор купли-продажи, вы должны отдавать себе отчет: либо вы покупаете/продаете недвижимость, либо вы теряет деньги (в случае продавца при договоре задатка – еще и в двухкратном размере)
4. Если бы стороны подписали договор аванса, то деньги бы (в однократном размере) вернулись бы от продавца к покупателю
________________________
В телеграм-канал «Риэлтор не нужен!» статьи появляются раньше. Плюс – новые материалы, которые никогда здесь не будет.
Подписывайтесь, если хотите получать новые материалы первыми!
