Ипотечная квартира находится в залоге у банка, она — не ваша собственность до того времени, пока кредит за нее не будет выплачен полностью. Но иногда случаются ситуации, когда очень нужно бывает эту самую квартиру продать. О том, как это сделать, и как правильно распоряжаться залоговым жильем, мы расскажем в этом материале.
По закону ипотечная квартира может быть продана только лишь с согласия залогодержателя. То есть продать квартиру можно только с разрешения банка. Если квартира находится на стадии строительства, то разрешение на продажу понадобится еще и от застройщика.
После получения согласия недвижимость можно будет продать. В таком случае понадобится погасить кредит или переоформить его на нового собственника. Ниже рассмотрим способы, как это сделать лучше всего.
Способы продажи ипотечной квартиры
Способ №1. Досрочно погасить ипотеку и продать квартиру
Продавец квартиры может погасить кредит досрочно или попросить на это деньги у покупателя. Для этого нужно получить согласие банка на продажу и сообщить о досрочном погашении кредита, после чего банк выдаст справку об остатке задолженности.
Далее необходимо оформить предварительный договор купли-продажи и договор задатка в случае, если ипотеку погашает покупатель. Затем нужно будет оплатить ипотечный долг, снять обременение с квартиры и завершить сделку, получив от покупателя остаток суммы. Также нужно обязательно зарегистрировать переход права собственности.
Способ №2. Погасить ипотеку во время сделки
Этот вариант — более безопасный, так как процесс продажи регулируется банком. Способ можно выбрать при условии того, что у покупателя достаточно средств для полного погашения ипотеки. В таком случае он выплачивает остаток по кредиту банку, а банк, в свою очередь, снимает обременение. Далее происходит регистрация перехода права собственности.
Способ №3. Продать квартиру вместе с ипотекой
В данном случае ипотечная квартира переоформляется на покупателя. Но сделать это не так просто, поскольку покупатель квартиры должен подходить под требования банка. К тому же желающих взять на себя ипотечные обязательства таким образом не так много. Шансы увеличиваются, если остаток долга по ипотеке не такой большой.
Залоговую квартиру чаще всего приобретают либо риелторы, либо люди, у которых нет достаточной суммы денег для того, чтобы купить квартиру по рыночной цене. Сделки купли-продажи квартиры с ипотекой чаще всего проводятся со скидкой 20-30% от рынка по причине обременения.
Способ №4. Банк продает залоговую квартиру самостоятельно
Это скорее не способ продажи квартиры, а негативные последствия неуплаты ипотечного долга заемщиком. При длительных просрочках или отсутствии оплаты по договору банк вправе продать квартиру на торгах. Полученными деньгами банк и закрывает долг.
Ипотечное жилье часто продается по цене ниже рыночной. Покупатели такого жилья предлагают свою цену, и в итоге квартира достанется тому, кто предложит больше денег.
Вопросы и ответы
Какие налоги придется платить при продаже ипотечной квартиры?
Если квартира находится в собственности менее пяти лет, то понадобится заплатить 13% налога с доходов. Налог платится на цену покупки квартиры без учета стоимости кредита. То есть если квартира была куплена за четыре миллиона рублей, а продана за семь, то налог придется заплатить с трех миллионов рублей.
Можно ли получить имущественный вычет с покупки ипотечной квартиры?
Да, получить имущественный вычет можно с суммы, которая не превышает два миллиона рублей. Получить 13% можно именно от этих денег, но только в пределах фактически потраченных на квартиру средств. То есть до 260 тысяч рублей.
Можно ли продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала?
Да, продать такое жилье можно, но у детей должны быть доли в праве собственности. Поэтому при продаже квартиры необходимо согласие органов опеки.
Почему так сложно продать квартиру с ипотекой?
Есть масса нюансов. Например, банк вправе наложить запрет на проведение сделки или не согласовать покупателя на квартиру. Из-за обременения цена квартиры может быть ниже рыночной. Тем не менее продать ипотечную квартиру можно и при этом с выгодой для всех участников сделки.
Теперь вы знаете, как продать ипотечную квартиру. Вы или ваши знакомые продавали такое жилье? Какие были сложности при совершении сделки? Поделитесь своей историей.
--