Пока спрос на жилье и цены падают, ЦБ оставил ключевую ставку без изменений. При этом ипотека все же дорожает. Мы попросили экспертов составить осторожные прогнозы, что с ипотекой будет в ближайшие месяцы.
Владислав Преображенский, исполнительный директор, Клуб инвесторов Москвы
Ипотека, скорее всего, не продолжит дорожать. Сама по себе стоимость стандартной ипотеки зависит от ключевой ставки ЦБ и динамики изменения рисков на рынке в целом. То, что ипотека подорожала при стабильной ключевой ставке говорит лишь о том, что банки заложили дополнительный процент на реализацию риска, связанного с тем, что им придется списывать ипотечные кредиты в рамках законов, принятых в контексте поддержки мобилизованных граждан.
Подобные риски есть, и их перераспределение на новые кредиты и дало текущую прибавку процентной ставки. Другое дело, что банки не могли оценить данный риск точно и сделали ряд допущений, которые заведомо перекрывали данный риск. После накопления статистической информации и более точной оценки риска ставки по стандартным ипотечным кредитам могут снизится.
Дополнительные риски, даже с учетом продолжающегося санкционного давления, имеют незначительное влияние на экономику РФ, поэтому вероятность изменения ставок на ипотечном рынке невелика.
Снижение значения ключевой ставки зависит от уровня инфляции. В настоящий момент, годовая инфляция в РФ оценивается в 12–12,4% с тенденцией к снижению. Но это значение существенно выше ключевой ставки. Поэтому для ЦБ важно поддерживать баланс — стимулировать инвестиционный процесс и потребление так, чтобы инфляция понижалась до целевого показателя, который ЦБ считает оптимальным. Для дальнейшего снижения необходимо, чтобы была явная тенденция к дальнейшему снижению инфляции. Поэтому в ближайшей перспективе, по крайней мере до конца 2022 года, изменение ключевой ставки маловероятно.
Разумеется, все вышеперечисленные рассуждения верны только в том случае если не произойдет масштабное воздействие на экономику. Например, западу удастся убедить крупнейших потребителей (не входящих в страны запада) российских энергоресурсов присоединиться к их идее ограничить цену на продукцию РФ.
Ставка ЦБ останется на прежнем уровне, с возможностью небольшой коррекции вниз по стандартной ипотеке.
В дальнейшем самой главной задачей государства в деле поддержания баланса спроса и предложения на жилье будет поддержка роста объемов строительства, как это предусмотрено стратегией развития отрасли до 2035 года.
Артур Гайсин, генеральный директор ХК «Сити 78»
Мы рассчитываем, что льготные ипотечные программы сохранятся, поскольку субсидирование ипотечных ставок государством стимулирует и девелоперскую отрасль, и строительную, и банковскую.
Кроме того, государству в текущих реалиях стратегически важно предоставить населению такой инструмент для улучшения условий жизни, как доступное жилищное кредитование.
Ипотека дорожает при повышении ключевой ставки Банка России, которую крайне сложно спрогнозировать. В начале года мы наблюдали ее резкое повышение, а теперь наблюдаем постепенное снижение.
На мой взгляд, критический уровень ключевой ставки на сегодня — 12%, поскольку ставка по ипотеке в таком случае поднимется до 16–20% годовых. При таких условиях кредитные средства становятся слишком дорогим инструментом для покупки жилья, и клиенты предпочитают отложить свои планы до наступления лучших условий.
Государство стимулирует спрос на ипотеку за счет снижения ключевой ставки, субсидирования кредитных ставок и создания льготных ипотечных программ. На мой взгляд, стоит расширить перечень граждан, которые попадают под критерии льготной ипотеки и могут получить жилищный кредит на выгодных условиях.
Ярослав Баджурак, коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру»
Вероятность того, что массовая ипотека (первичка и вторичка) будет дорожать, есть. Хотя на состоявшемся недавно Финополисе глава Сбербанка не исключил обратное. На наш взгляд, во многом на удорожание ипотеки повлияет то, как быстро экономика страны и финансовый сектор адаптируются к кризису, а также насколько успешным будут меры ЦБ по сдерживанию инфляции.
Свой вклад внесет потребительская активность и настроения россиян. По прогнозам Центробанка, в базовом сценарии экономика страны пройдет максимальный спад в середине 2023 года. Получается, что в ближайшие 12 месяцев вряд ли стоит рассчитывать на снижение кредитных и ипотечных ставок из-за кризисной турбулентности.
Вдобавок, пока не ясна судьба льготной госпрограммы (под 7%). Очевидно, средние ипотечные ставки в I квартале 2022 года вырастут, если самое популярное у населения субсидированное жилищное кредитование не будет продлено. Сейчас такая ипотека позволяет людям брать жилищные кредиты на новостройки дешевле, а банки дают дополнительные дисконты до 1%-2,5% к базовой ставке госпрограммы. Её завершение 31 декабря приведёт к тому, что все, кто не подпадает под другие льготные программы (семейную, сельскую, дальневосточную, ИТ), будут вынуждены кредитоваться для покупки жилья по ставкам выше.
Сейчас (данные на 6 ноября) индекс ипотеки «Выберу.ру» (средние ипотечные ставки в кредитных организациях) уже вырос за месяц с 8,46% до 8,71% (или на 3%). Допустим, госпрограмму не продлевают. Тогда мы исключаем из формулы расчёта индекса льготную ставку (7%), которая снижает среднее арифметическое значение между льготными и рыночными процентами. Расчётный индекс ипотеки сразу будет выше. Таким образом, без сохранения льготной госпрограммы рост средних ставок просто неизбежен.
До какого значения ставка может подняться или опуститься в ближайшие месяцы
Делать прогнозы о динамике роста ипотечных ставок в ближайшие полгода можно только с оговорками о развитии геополитической ситуации и внешних санкционных шоков. Если потрясений не будет, то в первом полугодии 2023 года рост ставок может быть минимальным или остаться на текущих уровнях. Напомню, после объявления о частичной мобилизации банки уже подняли ставки по собственным ипотечным программам (первичка, вторичка, рефинансирование) на 1%-1,5%. Теперь они вновь стали двузначными — от 10,4% — до 12,5%.
При негативном развитии событий мы увидим гораздо более серьезное удорожание ипотеки, вплоть до показателей марта-апреля 2022 года. Что будет в результате со спросом людей и количеством сделок, мы уже наблюдали минувшей весной (в апреле и мае).
Стоит отметить, что в октябре 2022 года онлайн-спрос на ипотеку оказался минимальным за год. Финансовый маркетплейс «Выберу.ру» зафиксировал резкое падение интереса россиян к ипотечным кредитам уже в сентябре — сразу на 18,3% по сравнению с августом, когда наметилось восстановление онлайн-спроса потребителей. За октябрь показатель потерял еще 12,5% и достиг годичного минимума, откатившись до нижних пороговых значений прошлого года, свидетельствует статистика поисковой системы Яндекс. В октябре 2022 года количество запросов ипотеки в сети едва превысило 4 млн.
Причиной антирекордов ипотечного онлайн-спроса стало объявление о частичной мобилизации и введение специальных режимов в ряде территорий страны. Тревоги россиян выросли, и фокус внимания людей сместился на проблемы, никак не связанные с планированием будущего и тем более с решением квартирного вопроса с помощью жилищных кредитов.
Подчеркну, подобную шоковую реакцию мы не видели ни в феврале, ни в марте, когда началась спецоперация. Несмотря на резко и почти в два раза выросшие ипотечные ставки, в марте 2022 года онлайн-спрос оставался на максимуме за последние три года. Однако в тот период реальные сделки заключались по низким льготным ставкам государства, а люди вкладывались в квадратные метры для того, чтобы сохранить деньги. Не уверен, что подобный сценарий повторится вновь, ведь рынок ушел далеко от начала кризиса.
Что может предпринять государство, чтобы удержать рост ипотеки
Поддержать спрос россиян может сохранение госпрограммы под 7% и создание новых субсидированных программ государством. Уже есть инициативы сделать семейную ипотеку доступной для всех, у кого есть дети, а не только родившиеся после 1 января 2018 года.
Еще одним мощным импульсом может стать ипотечная госпрограмма на вторичном рынке, о которой говорит первый вице-премьер Марат Хуснуллин. Ведь люди улучшают свои жилищные условия, продавая имеющуюся недвижимость. А вторичку кому-то нужно покупать, и дешёвой ипотеки на неё нет. Без их субсидирования не стоит ожидать нового ипотечного чуда и рекордов 2020 и 2021 годов.
Лев Рогачев, генеральный директор, Актив Финанс Групп
Банк России предпринимает защитные меры относительно инфляционных ожиданий, впервые сохранив базовую ставку на прежнем уровне после планомерного снижения. Процентные ставки на ипотечном рынке отслеживает индекс ипотеки банков России. Сейчас он находится на уровне 8–9%, что наглядно характеризует добавочную маржу коммерческих банков над учетной ставкой.
Банк России не заинтересован в снижении объемов ипотечного кредитования, поэтому относительно дешевая ипотека скорее всего сохранится до конца текущего года, пока регулятор в очередной раз не пересмотрит краткосрочную монетарную политику.
Факторами поддержки рынка ипотеки могут быть как внешние, так и внутренние условия. Внешние — влияют на рост инфляции, поэтому для многих защита средств от обесценивания через покупку недвижимости является альтернативой валютным накоплениям. К внутренним факторам относятся выплаты мобилизованным, а также профессиональным военным, участвующим в СВО.
В качестве дополнительных мер поддержки ипотечного рынка, государство может придумать новые льготы для военнослужащих, специалистов цифровой отрасли, увеличить материнский капитал и упростить способы его использования в целях приобретения и погашения ипотечной недвижимости.
Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park)
Российские банки подняли ипотечные ставки в октябре в среднем на 0,5–1%. Сделали они это для минимизации рисков, возникших в связи с проведением частичной мобилизации. В ближайшее время ставки останутся на текущем уровне, если ЦБ не начнет поднимать ключевую ставку и не произойдет новых глобальных потрясений.
Значительных колебаний ожидать не стоит. Повышение возможно в случае увеличения ЦБ ключевой ставки в связи с инфляционными рисками. Однако банки не станут взвинчивать ставки, ведь значительный рост чреват серьезным снижением активности клиентов, в чем не заинтересованы не только застройщики, но и сами кредитные организации.
Что может предпринять государство для ограничения роста ставок
Удержать рост ипотечных ставок позволят взвешенные действия Центробанка. На мой взгляд, в текущих условиях регулятору не следует повышать ключевую ставку. Понятно, что сохраняются различные макроэкономические риски, но удерживать ее на текущем уровне вполне возможно. Кроме того, государству следует продлевать показавшие свою эффективность программы льготного кредитования и не противодействовать запуску специальных программ от застройщиков.
Например, не лучшим решением для рынка стал инициированный ЦБ постепенный отказ от ипотеки с околонулевыми ставками. Тем не менее, застройщики уже находят альтернативы, нужно лишь не препятствовать их реализации.
Так, мы запустили ипотеку со ставкой на 0% годовых на первые три года выплат по кредиту, далее начинает действовать базовая ставка. Этим предложением можно воспользоваться, оплатив не менее половины стоимости квартиры в жилом квартале премиум-класса Prime Park. Также мы предлагаем ипотечную программу по ставке 5,7% на весь срок кредита при первоначальном взносе от 50%.
Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби» и Clementine)
Ипотека продолжит дорожать, поскольку, во-первых, повышаются рыночные ставки. Это определяется стремлением банков минимизировать свои риски, связанные с частичной мобилизации. Которая, несмотря на официальное завершение, продолжает влиять на финансовую политику. До сих пор не ясна ситуация с ипотечными каникулами для мобилизованных и не озвучено, кто будет возмещать убытки из-за невозврата кредитов со стороны этих лиц.
Во-вторых, уходят в прошлое субсидированные ставки, на долю которых приходилось не менее 50% покупательского спроса. Возможно, их в ближайшее время реструктурируют, но так или иначе, будущее этих программ пока туманно. Многие из девелоперов уже отказываются от таких спецпредложений. Мы в своих проектах их пока сохраняем. Так, ставки на квартиры и апартаменты в ЖК «Любовь и голуби» начинаются от 1,5% и распространяются на все типы лотов во второй очереди. Максимальная сумма кредита составляет 12 млн рублей и выдается на срок до 30 лет.
Минимальный размер первоначального взноса — 15% от стоимости недвижимости. Стоит отметить, что в этом случае общая переплата по ипотеке и сумма ежемесячного платежа будут даже ниже, чем если воспользоваться стандартными рыночными ставками. В апарт-комплексе комфорт-класса Clementine субсидированная ставка составляет 2,99% на весь срок кредита (до 30 лет) при первоначальном взносе от 15%, лимит при этом — до 50 млн рублей. Ежемесячный платеж начинается всего от 17,8 тыс. рублей.
В ближайшие месяцы ставки, скорее всего, останутся прежними. Они будут определяться как ключевой ставкой (перспектив ее существенного повышения или понижения нет), так и общей ситуацией — экономической и политической.
Государство может (и уже это делает) как увеличить количество льготных ипотечных программ, так и продлить сроки их действия. Это будет способствовать росту числа ипотечных заемщиков, вызванному повышенным спросом, и более лояльной банковской политике: когда клиентов много, банки чувствуют себя увереннее и охотнее идут им навстречу.
