Сегодня кто только не говорит о том, что на рынке новостроек надулся ценовой пузырь. Это так и есть, это признано уже всеми в России, кто хоть мало-мальски разобрался в создавшемся положении дел. При этом многие думают, что, кроме того, отлично знают и все те причины, которые привели к кризису застройщиков в текущий момент.
А вот здесь всё не так просто
Кризис есть. Ещё какой. Продажи у застройщиков совокупно упали к концу 2022 года более чем на 40 %, и продолжают стагнировать. "Навес" предложения новостроек растёт, и уже превысил полуторный объём годовых продаж в предыдущие "успешные" для застройщиков годы. Он "ушёл" за 70 млн. кв. метров при среднегодовом объёме строительства не более 45 млн. кв. метров.
Ипотека, даже "околонулевая", уже фактически не работает, потому что близки к "исчерпанию" те покупатели, кто могут её себе позволить. И те, кто при здравом размышлении вообще захочет её себе позволить. Спрос из-за сложившихся на рынке факторов, о которых я не раз писал, стал активно смещаться в сторону вторичной жилой недвижимости.
Кому реально нужна квартира для жизни, уже не готов ждать ни падения цен в новостройках, ни когда будут построены голые бетонометры. Тем более, по ценам существенно выше вторички. К тому же собственники квартир, кто хочет их реально продать по разным сложившимся сегодня в стране обстоятельствам, готовы реально и существенно скидывать цену.
"Инвесторы", а по-простому, по-народному и по-автомобильному - "перекупы" квартир, ранее снимавшие неплохие барыши на постоянном росте цен на квартиры последние несколько лет, занимавшие по разным данным от 30 % до трети всего рынка продаж квартир, теперь "засели" в бетоне или в деньгах, потому что дальше "крутить колесо" перепродаж стало пока и невыгодно, и слишком рискованно.
Кроме того, многие россияне, ранее рассматривающие для приобретения именно квартиры, на фоне существующих текущих цен на них стали массово уходить в индивидуальное жилищное строительство. Не смотря на случившийся недавно пик роста цен на рынке стройматериалов. Который, кстати, в отличие от рынка нового жилья, оперативно ответил на понижение спроса к концу года значительным снижением цен на многие позиции.
Доля ИЖС в новострое в 2022 году впервые за всю историю России превысила 50 %, продолжая расти. По экспертным предварительным оценкам, на конец 2022 года или первые кварталы 2023 года она может превысить и 60 %. Мало уже кто хочет платить "жирным котам"-застройщикам, которые только и рассказывают, как им тяжело, при этом наращивая свои прибыли за счёт высоких цен, фактически обрушивая этим свой же рынок.
И таки да, всё это - огромные проблемы для рынка новостроек. Ещё какие. Но это не весь их список. Есть и ещё один целый блок важных проблем у застройщиков. Про который молчат и они сами, и почти все "эксперты" в сфере жилой недвижимости.
Что же это?
Что же на самом деле является глубинными причинами, тем основанием, откуда "выросли" серьёзные проблемы застройщиков в России? Почему девелоперы у нас не могут сегодня существенно развить объёмы жилищного строительства? Почему даже льготная ипотека не смогла привести к реальному значительному росту строительства жилья?
Проблема в самих застройщиках. Но это не то, о чём вы скорее всего подумали в первую очередь. "Жадность". Да, и она имеет место быть, но просто называется в бизнесе совсем по-другому: "эффективная стратегия максимизации прибыли".
Это не незаконно, это не подсудно. Это просто реалии любого бизнеса. В любом бизнесе продавец в первую очередь будет пытаться максимизировать за счёт покупателя свою прибыль. И просто тупо всё больше "наловить рыбки". Не понимая, к чему это может привести.
Это бы ещё "куда ни шло". Любой бизнес - он такой. Но застройщики и здесь сумели отличиться. И здесь показали себя не совсем "обычными" бизнесменами. В "норме" для бизнеса не просто тупо наращивать объём, продажи и прибыль. Потому что у любого адекватного есть понимание, что всегда кроме этого нужно что-то и оптимизировать, улучшать, развивать, изменять, выращивать.
И выращивать не только прибыли здесь и сейчас. Иначе всё это описанное выше сделает другой, и никакой рост ни к чему хорошему не приведёт в конечном итоге. Даже при активной государственной поддержке.
Застройщики в России за целых двадцать лет не сделали того главного и ключевого, что они за эти долгие годы должны были, нет, обязаны были сделать!
Что НЕ сделано за более чем 20 лет в России застройщиками:
❌Не повышена должным образом. соответствующим реалиям уже давно, на минуточку, наступившего XXI века, производительность труда в жилищном строительстве. Причина - все десятилетия стройотрасль опиралась в гораздо большей мере на "дешёвую" рабочую силу из рядов мигрантов из других стран, чем на рост реальной производительности труда.
❌Новые технологии строительства внедрялись очень медленно. Или вообще не рассматривались к внедрению. Большинство застройщиков, даже крупнейшие девелоперы, предпочитали не задумываться об этом и просто "гнали" большие объёмы домов устаревших типов.
Вот буквально несколько дней назад вот в этой статье я писал среди прочего о том, что до сих пор есть старые серии домов, разработанные ещё в советские времена, в 80-е! - которые даже в Москве занимают едва ли не самый большой объём среди возводимого жилья.
❌Где новые типовые, при этом современные, технологичные, с реально улучшенными планировками, серии домов? Их практически нет. Да, есть "индивидуальные проекты". Так круто! Их обычно называют и бизнес-классом, и комфорт-классом. А в них от 30 % и более основные лоты - это жалкие маленькие студии-чуланы.
Вся "работа" застройщиков в части планировок квартир свелась к созданию "вытянутых чуланов с помещённой туда кухней". А часто и объединённую с прихожей. Которую как не назови, хоть студиями, хоть апартаментами, чуланами от этого не перестают быть.
В таких "метрах" можно ещё худо-бедно провести отпуск, например, и то желательно короткий. И жить одному. Потому что вдвоём жить в "этом" - практически невозможно. Постоянно жить в таких помещениях - это уже неадекватно для нашего времени. Понимают ли это застройщики? Конечно же, да. Но ответ "да" будет и на вопрос: "А не плевать ли им на это?".
Но главное, никто по сути даже и не трудился в направлении реального повышения эффективности работ, производительности труда, внедрения новых технологий, существенного роста качества жилья.
Несовпадение целей и кадровый голод
У застройщиков совсем другие цели. И среди них не только прибыль. Они не хотят или не могут улучшать и удешевлять возводимое за счёт повышение эффективности рабочих, например. Зачем? Можно же тупо поднять цены! "Рыночек" всё "проглотит". И они в первую голову готовы давать "вал" объёмов в первую очередь за счёт нагона "толпы" работников за якобы меньшие деньги.
Пишу вот об этом, и всё не могу забыть слова одного госчиновника высокого ранга об особо трудолюбивых северокорейцах. Вот он, "стандартный путь" решения вопросов. "Хьюстон, у вас проблемы? Да ерунда, сейчас мигрантов понагоним! И ноу проблем!".
Но нет. Так - не работает. Системные проблемы застройщиков при таком подходе остаются. И если так всё будет и дальше - будут и дальше только разрастаться. А мы только и будем видеть устаревшие дома среди новостроек.
Это тупиковый путь. Уже в 2020 году из-за служившегося локдaуна стройотрасль в целом испытала существенный кадровый голод. Но достойные деньги далеко не все застройщики готовы платить.
Многие готовы только "жаловаться" в очередной раз на "плохих" строителей, которые не хотят почему-то работать за предлагаемые им деньги. А подумать о том, что зачастую предлагаются "копейки" за довольно сложную и физически тяжелую работу, далеко не "в офисе", а часто и в суровых погодных условиях - нет, да незачем об этом думать. Это же у нас повысит себестоимость!
Во всех странах обучение, внедрение новых инструментов и технологий, повышение производительности труда приводит к снижению себестоимости во всех отраслях, а у российских застройщиков, с их слов, может привести только к удорожанию. Этож всё строители "плохие".
А "хорошие" тем временем уехали к себе на родину. Что было сделано для решения проблемы? Да фактически только новые "послабления" для застройщиков от государства и очередное облегчение въезда в Российскую Федерацию гражданам стран СНГ.
2022 год
В 2022 году ситуация с кадровым голодом повторяется. Мигрантов становится меньше. Сегодня сами строители жалуются на нехватку приблизительно 25 % работников в среднем по всей отрасли.
Плюс в этот раз на ситуацию с мигрантами накладывается и дополнительное "вымывание" реальных профессионалов и молодых специалистов после событий 24 февраля и 21 сентября.
С квартирами ситуация не улучшается. Цены на них в новостройках повсеместно даже в варианте голого бетона выше, чем даже в относительно "свежей" вторичке в хорошем состоянии.
Средняя площадь квартир - падает. Средний ценник вследствие всяких ухищрений типа "завлекательных" вариантов ипотек с одновременным повышением цены на квадратный метр в новостройках до 25-30 % - практически не снижается толком. Не смотря на уже вовсю применяемые самими застройщиками и 25, и 30 процентные скидки на ряд объектов.
У меня складывается, что дело не только в ценниках и в жадности застройщиков. Хотя это и реальная проблема именно этого рынка - его собственно "Не рыночность".
Есть такой один известный во всём мире автор, и не менее известное его произведение, с едва ли не одним из самых известных изречений, произнесённых устами одного из героев этого гениального творения:
"Неладно что-то в Датском королевстве..."
🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏
Одна маленькая просьба в конце. Уважаемые читатели! Кто ещё не мой подписчик, подписывайтесь на канал! Хотелось бы набрать 2500 подписчиков к Новому году! Для меня это будет лучшим подарком. Стараюсь каждый день для вас. Оцените мой труд просто подпиской! Заранее спасибо!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Подписаться можно здесь. На канале уже много разного и интересного. Плюс ежедневно - новые посты и статьи. Заходите в гости на чашечку кофе☕.
Лайк, подписка, комментарии, репост и сохранение в избранное будут восприняты с особой благодарностью. Заранее спасибо!
Возможно, вам могут понравиться другие публикации канала:
