Налоговое законодательство предусматривает уплату начисления за владение землёй, но его размер часто бывает слишком велик для владельца. Поэтому возникает необходимость снижения кадастровой стоимости земельного участка, от которой зависит платёж. О механизмах реализации такого плана — в этом материале.
Что такое кадастровая стоимость земельного участка
Недвижимое имущество оценивается по нескольким параметрам:
- по инвентаризации — согласно нормативам, присутствует снижение в зависимости от устаревания и на момент экспертизы;
- по рынку — на момент сделки или намерений её заключения, оценка может быть дана на основе аналогов в ходе маркетингового анализа;
- по кадастру — на основе нормативов, изложенных в 237 ФЗ.
Кадастровая оценка проводится уполномоченными на это структурами, выявленный итог доступен для просмотра любым физическим и юридическим лицам. По этому итогу проводится расчёт налогов на имущество. Законом допускается снижение кадастровой стоимости земли.
Как проводится оценка кадастровой стоимости
Уполномоченная организация рассчитывает норматив по кадастру на начало года, независимо от времени проведения экспертизы. Процедура состоит из этапов:
- подготовительный, в ходе которого собираются и обрабатываются имеющиеся данные, содержащиеся в реестре, а также сведения из прошедших ранее экспертиз;
- непосредственная оценка, которая включает в себя действия согласно имеющимся инструкциям, но без выезда на территорию расположения земли;
- формирование отчётной документации по проведённой госоценке;
- отправка сведений в территориальный орган Росреестра, который обязан внести изменение в ЕГРН.
Снижение кадастровой стоимости земельного участка предполагает проведение независимой оценки, что разрешено положениями указанного ФЗ. К такой необходимости приводит закреплённый порядок действий без учёта индивидуальных особенностей территории и отсутствие мероприятий в натуре. За этим следует превышение КС среднерыночных показателей, что приводит к парадоксальным ситуациям. Нередко стоимость после переоценки падает в разы, а у расположенных без снижения кадастровой стоимости участков суммы остаются прежними.
Как понять, что кадастровая стоимость завышена
Стоимость объектов недвижимости по кадастру не имеет отношения к тем ценам, которые используются при продаже или покупке на рынке. Как правило, первая намного больше. Следствие этого ‒ большие суммы налогов и других платежей, в которых вычисления делаются на основе КС.
Стоит учесть, что рыночные изменения не влияют на оценку по кадастру, которая не меняется в течение долгого времени. Поэтому забота о проверке соответствия КС текущему уровню ценообразования лежит на плечах самого заинтересованного в этом собственника. С этой целью:
- проверяют имеющуюся информацию на сайте Росреестра или заказывают выписку из ЕГРН с указанием номера земельного участка или иного объекта;
- собирают сведения на сайтах продаж. Например, «Авито» и «Домклик» предоставляют готовую аналитику;
- проводят сравнение.
Услугу оценки предлагают и специализирующиеся на ней компании.
Как снизить кадастровую стоимость недвижимости
Законодательство допускает снижение кадастровой стоимости участков и других объектов в двух случаях:
- неверные данные при оценке;
- изменение рыночной цены в межоценочный период.
Оценочными ошибками могут быть:
- расположение на карте;
- неверное указание целей;
- разрешение на использование;
- аварийность объекта;
- определение земель к располагающимся на особых территориях или в зонах с санитарной защитой;
- технические ошибки в расчётах.
- Не всегда верны и сведения в наименовании объектов.
Обратившись в территориальный орган Росреестра с запросом, можно получить данные заказчика проведённой оценки, а у него выяснить критерии, по которым она проводилась. ФЗ 135 определяет обязанность предоставлять отчёт оценщика в течение семи рабочих дней. Так можно удостовериться в наличии или отсутствии ошибок при проведении оценки по кадастру.
В случае расхождения КС с рыночной ценой объекта нужна экспертная оценка с учётом особенностей и стоимости по рынку. После этого:
- обращаются в специально созданные для решения подобных вопросов в регионах комиссии, электронные и почтовые адреса которых имеются на сайтах госуслуг, региональных властных структур и в Росреестре;
- ожидают решения в течение одного месяца, положительный ответ будет означать автоматическое исправление КС в ЕГРН, а отрицательный становится поводом для обращения с иском в судебные органы.
Заявление в региональную комиссию должно содержать основания для снижения кадастровой стоимости земельного участка или другого объекта, которыми могут быть допущенные ошибки при оценке или результат независимой экспертизы.
Рассматривая иски о снижении кадастровой стоимости земельного участка или иного объекта недвижимости, судебные органы в большинстве случаев принимают решение снизить её, основываясь на результатах независимой экспертизы.
Наша компания предоставляет услуги по снижению кадастровой стоимости земельного или иного объекта, у нас большой опыт в уменьшении КС, так как мы:
- учитываем специфику и особенности земельного и гражданского законодательства применительно к любым, даже спорным территориям;
- наладили тесные контакты с госорганами, судебными и другими инстанциями, включая территориальные отделения Росреестра;
- разработали собственную методику оспаривания в суде и на досудебных разбирательствах;
- готовы работать под ключ, предоставляем юридическое сопровождение.
Выгоду сотрудничества с нами уже оценили и крупные корпоративные клиенты, и физлица. Мы строго соблюдаем конфиденциальность. Обращайтесь к нам — сокращайте расходы по налоговым и другим выплатам!
