Уже месяц, как СМИ пестрят заголовками на тему прекращения программы господдержки ипотеки. Действительно, на уровне МинФина и ЦБ такая инициатива есть. Но так ли она страшна, как об этом пишут?
Давайте разбираться!
Прежде всего, в чём заключается программа? Банки дают ипотеку на приобретение жилья на первичном рынке под ставку 5-7% годовых. Если банк из-за низкой ставки получает убытки по этому кредиту, то Государство эти убытки компенсирует. Риски по кредиту остаются на банке. Это упрощённое объяснение системы ипотеки с господдержкой.
Сейчас на рынке существует несколько программ льготной ипотеки: льготная ипотека, семейная, дальневосточная, сельская, IT. Есть ещё программа «Льготная ипотека от застройщика» - это сочетание льготной ипотеки и небольшой договорной схемы между застройщиком и банком.
МинФин и ЦБ предлагают с 2023 года отменить программу льготной ипотеки (только её). Аналитики считают, что отмена программы приведёт к резкому снижению количества и объёмов выдачи ипотечных кредитов, и, как следствие, к обрушению рынка недвижимости.
Что говорит статистика?
На первичном рынке недвижимости 80% сделок происходит с использованием заёмных средств (данные ЦИАН). Это в количественном выражении. Если убрать оттуда долю первоначальных взносов, то в денежном выражении получится доля заёмных денег на первичном рынке 50-60%. Не больше. Из них по данным ЦБ в последние месяцы доля льготной ипотеки составила 23-25%. То есть в денежном выражении эти сделки составили 12-13% от всего рынка продаж застройщиков.
Я провёл опрос, который показал, что порядка 20% заёмщиков, которые использовали льготную ипотеку, могли воспользоваться Семейной программой. Но не сделали этого по незнанию, и потому что сотрудники застройщиков далеко не всегда предлагают эту программу. То есть ещё 2-3% заёмщиков, скорее всего, останутся на рынке. Это означает, что застройщики могут потерять порядка 10% спроса в денежном выражении. Неприятно, но не критично!
Учитывая политику крупных девелоперов, я рискну предположить, что отмена льготной ипотеки (напомню, что это лишь одна из нескольких программ) не приведёт ни к каким серьёзным последствиям для рынка. Ждать резкого снижения цен на первичном рынке не стоит.
Первая неделя декабря проходит пока без горячих обсуждений этой темы. Застройщики подняли бучу потому что не хотят терять и эти 10%. Негативщики написали, как всё будет плохо. А Государство молчит! Полагаю, что решение ещё не принято. И каким оно будет - не понятно.
Для отмены программы есть причины. Застройщики с банками немного заигрались с комбинированными предложениями. В первую очередь я говорю об ипотеке под 0,1%. Я расскажу об этом предложении отдельно. Сейчас лишь упомяну о том, что «халява» имеет серьёзные последствия. Помните ипотечный кризис в США в 2008 году? Вот наше Государство так не хочет. Поэтому пытается «зарезать причины на корню».
Ну а мы с вами должны сами контролировать свои риски. Поэтому, если у вас есть намерение взять ипотеку, и льготная программа устраивает, не тяните! Тем более, что одним из плюсов этой программы является не большой пакет документов для рассмотрения.
*********
Подписывайтесь на меня! Ставьте лайки! Задавайте вопросы! Вся информация, размещаемая мною, носит публичный характер, не является инвестиционной рекомендацией и может не подходить инвесторам с определённым уровнем риска.
