Кто только сегодня не говорит о рынке жилой недвижимости. Все в напряжении, и кто хочет продавать, и кто хочет покупать. И игроки самого рынка, и просто сочувствующие, и даже совсем сторонние наблюдатели.
Потому что пока ещё всё-таки вот прямо окончательно людям не понятно, куда склонится чаша неких виртуальных весов в ситуации с ценами на квартиры. В первую очередь, в новостройках.
Пойдут ли они массово и дальше вниз? Или так и останутся, как сегодня, только одиночные супер-акции со скидками, но в основном ценник упадёт незначительно?
Мнения разделились. Конечно, в подавляющем большинстве, никто фактически не ждёт уже роста цен на квартиры. Ни в новостройках, ни на вторичном рынке. В основном, все ждут падения. И эксперты, и даже многие застройщики начинают признавать, что, скорее всего, без этого очень нежелательного для них, но вынужденного шага, не обойдётся.
Например, по результатам опроса на одном из известных сайтов, освещающих рынок жилой недвижимости, тех, кто ожидает незначительного дальнейшего снижения - до 5 % - чуть более трети. Тех, кто считает, что цены упадут более сильно - почти половина.
Суммарно таких более 82 %. Но по-прежнему есть и те, кто думает, что цены останутся на прежнем уровне (8 %). И сторонники дальнейшего роста цен - суммарно их также больше 8 %.
На том же сайте irn.ru есть индекс цен, на который я уже не раз ссылался как на наиболее показательный. Вот и он с данными на текущий момент:
Очевидно, что цены снижаются. Вопрос в том, куда пойдёт тренд, и не сменится ли тенденция. Может ли снижение цен перестать быть таким плавным? Могут ли ценники начать падать с большей скоростью? Или же график начнёт вообще распрямляться и выйдет на "плато"?
Я уже не раз высказал своё мнение в предыдущих публикациях на тему. Не буду повторяться. Сегодня просто расскажу об очередных новостях, которые позволяют говорить, что в конечном итоге застройщики скоро могут оказаться практически "один на один" со своей "копилкой проблем".
Которые у них копятся на одной стороне весов уровня цен. И если она перевесит и уйдёт вниз, то вниз пойдут и цены. Теперь в ту копилку свои дополнительные "грузики-копеечки" понесли в очередной раз, как вы уже поняли из заголовка, Центробанк России и подчиняющиеся ему коммерческие и государственные банки.
Отменённые послабления
От Центробанка России недавно “подъехала” новая повестка дня, которая во многом может рассказать о дальнейшем положении дел с ипотечным кредитованием. И в целом в банковской сфере. А значит, напрямую повлияет на ситуацию с жилой недвижимостью в стране. В первую очередь - на новостройки и застройщиков.
ЦБ РФ в середине прошлой недели выпустил очередной пресс-релиз:
“Частичная отмена послаблений, новые меры поддержки банков и отдельные изменения в банковском регулировании в 2023 году.”
Ранее, в начале 2022 года, Центробанк России
“предоставил кредитным организациям (КО) масштабный пакет мер поддержки”
в связи сами понимаете чем, начавшемся 24 февраля.
Для того, чтобы КО
“могли легче пройти период высокой волатильности на финансовых рынках…”
Дело вроде как благостное, правда, как выяснилось, по итогам прошедшего периода с даты принятия мер, Банк России сделал вывод, что
“Послаблениями в разном масштабе пользуются две трети КО, однако для большинства из них общий эффект на капитал (c учетом накопленного ранее запаса) — умеренный.”
В переводе с финансового на русский - не особо пригодились “припарки”, всё и так неплохо в "общей колхозной бане".
Потому ЦБ решил, что КО
“готовы справиться с отменой большинства действующих послаблений.”
Важной причиной отмены послаблений, по мнению ведомства Эльвиры Набиуллиной, является понимание, что:
“Послабления должны своевременно сворачиваться также и для того, чтобы у КО сохранялись правильные стимулы к управлению рисками.”
О как.
Кто бы ещё правильным рыночным стимулам научил и девелоперов российских. Привёл их в сознание в рынок
Но то всё пока мечты, и потому не будем об этом.
Поаккуратнее там
Но это ещё не всё про эти самые КО. Также на прошлой неделе Центробанк рекомендовал банкирам до конца 2023 года продлить программу реструктуризации кредитов, в первую очередь - ипотечных.
Эта программа среди прочего содержит вот какие рекомендации:
“... не начислять неустойки (штрафы, пени), приостановить процедуры принудительного выселения должников из жилых помещений, на которые было обращено взыскание”.
Как видим, банки таким образом чем дальше, тем больше попадают в этакие неслабые и при этом многосторонние “тиски”.
Тиски бытия
👉С одной стороны, риски, связанные с исчерпанием “хороших” заёмщиков и событиями после 21 сентября, у них растут.
👉С другой стороны, ЦБ во многом отменяет те послабления, которые были для них введены.
👉С третьей стороны, особо вдохновлённо и упорно “трясти” заёмщиков до 31 декабря 2023 года фактически запрещено.
👉С четвёртой стороны, банки и так повесили на себя в 2022 году довольно проблемные и потенциально токсичные активы, участвуя совместно с застройщиками в активном продвижении “особых” разновидностей ипотек, “хитов” последнего полугодия. В том числе и среди потенциально проблемных заёмщиков.
👉С пятой стороны, просрочка невыплат со стороны широких слоёв имеющего любые заложенности перед всеми видами КО растёт. И перед банками, и перед МФО (микрофинансовые организации). При этом в стране потребительских кредитов стали выдавать больше, а не меньше.
Всё это вполне объяснимо падением доходов населения. А значит, снижением объёмов кредитования в будущем. И значительным суммарным ростом задолженностей населения перед кредиторами.
И тут вполне резонно возникает
Вопрос
Как вы думаете, будут ли в такой ситуации банки особо печься о положении дел у застройщиков?
А вот связанные с основным "подвопросы":
Будут ли они снижать им ставки за проектное финансирование? Увеличивать сроки возврата займов? Охотно реструктуризировать долги девелоперов? Открывать финансирование новых проектов, со сроками сдачи после обозримых на сегодня по бюджету перспектив в 2024-2025 годах?
Что-то мне подсказывает верный ответ на каждый из этих вопросов. И думаю, он не понравится застройщикам.
🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏
Одна маленькая просьба в конце. Уважаемые читатели! Кто ещё не мой подписчик, подписывайтесь на канал! Хотелось бы набрать 3000 подписчиков к Новому году! Для меня это будет лучшим подарком. Стараюсь для вас каждый день. Оцените мой труд просто подпиской! Заранее спасибо!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Подписаться можно здесь. На канале уже много разного и интересного. Плюс ежедневные новые посты и статьи. Заходите на чашечку кофе☕.
Лайк, подписка, комментарии, репост и сохранение в избранное будут восприняты с особой благодарностью. Заранее спасибо!
Возможно, вас могут заинтересовать другие публикации:
