Одна из основных причин падения рыночных индексов, стоимости бизнеса и активов в 2022 году - рост процентных ставок. Ставка ФРС выросла на 3,75% годовых, доходность 10-летних казначейских облигаций США выросла на 3% (до ~4,5%), ОФЗ - с 8,5% до 10,9%.
От ключевой ставки и доходности гособлигаций напрямую зависит стоимость денег на рынке, доходность инвесторов и стоимость активов. Доходность инвесторов отражена в ставке дисконтирования/капитализации.
Рост ставки дисконтирования на 1% «при прочих равных» приводит к падению стоимости на 9%.
На слайдах мы привели несколько примеров из нашей практики ДО и ПОСЛЕ. Ставки дисконтирования для бизнеса выросли по двум причинам: рост безрисковой доходности и рост рисков компании.
Также на слайдах приводим анализ ставки дисконтирования по одному из торговых центров (ТЦ) в нашем портфеле, который мы переоцениваем раз в полгода.
В мае 2022 выросли риски и ставка (17%) существенно выше относительно 2021 г. В оценку стоимости заложены два этапа: негативный прогноз до 2025 г и максимальная ставка и дальнейшее снижение ставки с 2026 г. до 15% с учетом прогнозов ЦБ по стабилизации. Весной 2022 г. стоимость, рассчитанная на основе денежных потоков, упала по сравнению с осенью 2021 г.
Проводя переоценку на ноябрь 2022 г., мы пришли к неожиданным результатам: показатели операционной деятельности и денежные потоки ТЦ практически достигли уровня ноября 2021 г.
По складам класса А ставка выросла ~на 1,7% (с 13.2% до 14.9%). Соответственно, даже если доходы не изменились (???), стоимость складов могла упасть ~ на 15%.
