Всем добрый вечер!
Одно из правил, которым я пользуюсь при ответе на вопрос брать ли кредит, это будет ли ожидаемая доходность выше процента за обслуживание долга. Причем для себя, я ввел дополнительный коэффициент 0,5. Он работает следующим образом: Ожидаемая доходность проекта 15% годовых, следовательно я могу привлечь деньги под 7,5%. Если правило не работает, кредит не беру.
Данная модель носит на мой взгляд консервативный характер, но модель показала свою эффективность. Зачем менять то что работает.
Я также не хотел бы рассматривать кредит, который идет не на инвестиционные цели, может в ближайшее время напишем статью на это, тема сложная, больше психологически.
Так перейдем к "модульной ипотеке".
На данный момент государство стимулирует спрос на недвижимость, так как "завалится стройка" - "завалится экономика". И полным ходом идет выдача ипотек, причем продукты есть очень разнообразные.
- ИЖС (классическое) от 10,8 %
- Льготная ипотека от 6%
- Семейная ипотека от 5%
- ИТ- ипотека от 4,1%
- Сельская ипотека от 2,9%
В предыдущей статье я показывал доходности в инвестиции в модульный дом https://dzen.ru/media/id/637220a2ff020f032ed257d6/investicii-v-modulnyi-dom-637220d956aa5751a25e9661.
Теперь к цифрам:
Рассмотрим льготную ипотеку как самую распространенную
- Стоимость недвижимости: 5.200.000
- Первоначальный взнос (15%): 780.000
- Срок кредита: 15 лет (не будем срок устремлять в века)
Ежемесячный платеж: 38 000 рублей.
Дополнительные факторы:
- Налоговый вычет: 575 000 рублей
- Материнский капитал
Итог:
Средняя прибыль которую приносит дом (включая вычет за административный персонал) составляет чуть более 75 000 рублей.
Варианты:
- Все поступления отправлять в кредитную организацию и закрыть ипотеку за плюс минус 5 лет.
- Отправлять фиксированный платеж 38.000 рублей и закрыть ипотеку за 15 лет, при этом получать дополнительный доход 37.000 в месяц.
З.Ы. Модель не носит рекомендательный характер, задачу которую я ставлю перед собой это показать возможные вектора инвестирования, возможно эта модель на горизонте 15 лет покажет свою несостоятельность, но на данный момент об этом я не знаю)
Коммерческий директор.
