Минфин сделал вброс, что не планирует продлевать льготную субсидированную ипотеку на 2022 год. И хотя информация пока неофициальная, поводов для волнения на рынке она добавила. Мы узнали у экспертов, как скажется на рынке отмена ставки 7% на новостройки и будет ли она вообще.
Денис Коноваленко, управляющий партнёр Prime Live Development (ЖК «1-й Нагатинский»)
Программа «льготной ипотеки» состоит из различных опций субсидированного жилищного кредита для различных категорий граждан. Например, программу Дальневосточной ипотеки продлили до 2030 года, и она никуда не денется.
Впрочем, все программы льготной ипотеки анонсировались как временная мера поддержки стройотрасли. Поэтому после закрытия какой-то из них рынку придётся адаптироваться и жить в новых условиях. Программа, конечно, оказывала серьёзное влияние на спрос, но нельзя говорить, что определяла его. И если закрытие программы будет анонсировано, застройщики заранее начнут адаптировать спрос во избежание проседания.
Какие программы точно продлят
В настоящий момент известно о продлении уже действующих программ «льготной ипотеки». Так, сельская ипотека будет действовать до 2025 года, а Дальневосточная — до 2030 года. Возможно государство, банки и сообщество девелоперов анонсируют и другие программы субсидированных жилищных кредитов.
Безусловно, такая программа обусловлена и необходима регионам, так как поможет многим семьям улучшить жилищные условия и платить посильно по кредиту. Особенно, там, где объём нового строительства невысок.
Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби» и Clementine)
Минфин заявил не об отмене, а о нецелесообразности продления льготной ипотеки. С высокой долей вероятности будут просто изменены ее условия.
Стоит отметить, что программа льготной ипотеки на квартиры в новостройках действительно стимулировала рост спроса. И здесь мы переходим к основной причине ее потенциальной отмены. Многие считают, что она привела к подорожанию жилья, то есть реальную выгоду покупателям можно было получить лишь в первые месяцы после ее введения. Однако при этом не учитывается тот факт, что заемщикам важна не только стоимость квартир, но и возможность обслуживать кредит без существенного обременения для семейного бюджета.
Кроме того, если первоначально льготную ипотеку вводили в качестве меры поддержки покупателей и девелоперов в сложные времена, то и отменять ее логично, когда они пройдут. Сегодня мы живем в условиях еще большей экономической турбулентности, и поддержка от государства по-прежнему нужна. Если в ближайшее время не появится альтернативных мер господдержки, то у россиян не будет возможностей купить жилье по низким ипотечным ставкам. Останутся только госпрограммы для особых категорий граждан, что, конечно, скажется на спросе. А он итак нестабилен из-за неуверенности в завтрашнем дне и падения доходов.
Плюсов отмены льготной ипотеки как для покупателей, так и для своего бизнеса девелоперы не видят, они выступают за сохранение программы даже в трансформированном виде. Минусы были озвучены ранее — спрос упадет, возможностей для приобретения доступного жилья станет меньше, особенно если наряду с льготной ипотекой откажутся и от субсидирования. Поэтому, пока все это еще действует, имеет смысл поторопиться с покупкой квартиры. В нашем проекте «Любовь и голуби», например, льготная ипотека комбинируется с низкими субсидированными ставками, которые начинаются от 1,5%.
Российский рынок — это гибкий механизм, ему не привыкать существовать в условиях непредсказуемости. Девелоперы наверняка начнут применять другие инструменты стимулирования спроса, просто должно пройти некоторое время, чтобы они заняли пустующую нишу.
Станислав Киселёв, генеральный директор ГК «КОРТРОС»
Что будет с рынком, если программу отменят
Льготная ипотека служит одним из основных драйверов спроса. Вероятно, первое время после завершения программы будет наблюдаться некоторая стагнация, сократится вывод новых проектов. Но постепенно рынок адаптируется к изменившимся условиям. Граждане переориентируются на другие программы.
Продолжат действовать семейная ипотека, ипотека для IT-специалистов, военная ипотека, дальневосточная и сельская ипотека, распространяющиеся на большую часть потенциальных клиентов. К тому же, много интересных программ имеется в арсенале у девелоперов. Например, мы предлагаем покупателям квартир в жилых комплексах iLOVE и Headliner субсидированную ипотеку, траншевую ипотеку, несколько видов беспроцентной рассрочки и трейд-ин.
Будут ли новые программы господдержки и какие
Правительство не пролонгирует льготную ипотеку ради борьбы с растущим дефицитом бюджета. Но, на наш взгляд, прекращать ее действие сейчас не следует. В текущих турбулентных социально-экономических условиях нужно не сокращать, а расширять поддерживающие программы.
Государство предпринимает определенные шаги в этом направлении. В частности, положение о необходимости продлить существующие льготные программы и ввести новые прописано в Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства до 2030 года. Вице-премьер Марат Хуснуллин уже анонсировал разработку дополнительных мер поддержки ипотеки на вторичное жилье и льготного кредитования индивидуального жилищного строительства.
Отсутствие льготных кредитных программ на вторичном рынке «замедляет» и рынок первичного жилья. Льготная ипотека могла бы обеспечить стабильно высокий уровень спроса на квартиры в старых домах. В результате потребительская активность повысится и на первичном рынке, ведь до половины покупок новостроек происходит на средства, вырученные от реализации имеющегося жилья.
Что будет с акцией «Ипотека за 1 рубль»
Околонулевая ипотека уходит в прошлое. Субсидированные кредиты от застройщиков не исчезнут, но минимальные ставки повысятся. Крупнейшие девелоперы уже направили в Минстрой график их изменения.
Вероятно, главной альтернативой субсидированным программам станет траншевая ипотека. Она весьма удобна для клиентов и не предполагает существенных переплат. Оформивший ее гражданин оплачивает первоначальный взнос в размере не менее 15% от стоимости квартиры в строящемся доме.
Дальнейшие платежи до ввода новостройки в эксплуатацию носят символический характер и обычно составляют всего один рубль в месяц. В это время клиенты могут тратить деньги на аренду жилья либо копить средства на последующее досрочное погашение ипотеки.
Мария Румянцева, CEO агентство недвижимости SAMPLE, Москва
В декабре спрос на новостройки итак подстегивается — новогодние акции, распродажи, да и желание встретить Новый год в новой квартире никто не отменял. Скорее всего, анонсируя отмену льготной ипотека, Минфин мониторит общественное мнение и следит за реакцией участников рынка. Если она будет резко отрицательной, льготную ипотеку продлят, но на небольшой срок. Иначе со всплеском продаж в декабре получим спад покупок в январе–феврале.
Но даже если льготные ипотечные программы будут отменены Минфином, то все равно после Нового Года рынок продаж новостроек будет потихонечку, но двигаться вперед.
Как изменится рынок ипотеки
Ипотеку как брали, так и будут брать, только речь теперь пойдет о небольших суммах. В прошлые кризисы покупатели брали кредит и под 20%, когда было необходимо доплатить 0.5–1 млн рублей и приобрести ликвидный вариант в нужном районе.
Не забываем и о рефинансировании кредита. Как только ипотечные ставки начнут снижаться, сразу в банках заработают программы рефинансирования. Если в семье работает несколько человек, то вместе они смогут сформировать кредитный портфель — взять потребительский кредит, небольшую сумму по кредитной карте, оформить ипотеку под действующий процент.
Андрей Завертяев, юрист, цифровая платформа законодательных инициатив «Инициатор», Москва
Спрос на жилье критично упадет после отмены программы
Рынку жилья в текущих условиях и так не просто. Спрос на приобретение жилой недвижимости у россиян падает, многие ждут стабилизации экономической и политической ситуации. Отмена льготной ипотеки и ограничение «околонулевых» ипотечных программ от застройщика, позволяют экспертам прогнозировать падение спроса на жилье до 45%.
Какие программы господдержки останутся
Большая роль, как драйверам роста рынка жилья, отводится сохраненным ипотечным льготным программам: военная, для IT-специалистов, дальневосточная и в особенности, семейная.
Глава ЦБ Эльвира Набиуллина, выступающая против продления льготной ипотеки, заявляла, что необходимы программы, обеспечивающие адресную поддержку россиян, желающих приобрести жилье.
Например, есть некоторые регионы, где вообще не строят новые дома, поэтому им могут дать льготы на покупку жилья во вторичке. Кроме того, внимание обращено и на предоставление льгот на новых территориях России. Цель: обеспечение жильем нуждающихся и дополнительная стимуляция рынка.
Ипотека за рубль закончится
Центробанк принял решение об ограничении подобных предложений, так как фактическая стоимость купленной жилплощади, по факту, превышала на 20–30% реальную рыночную стоимость. Сами банки высказались о регулировании подобных предложений путем ввода минимального порога ставок.
