В прошлой статье поделился с вами хиханьками да забавушками про выводы от опыта 4-х летнего нахождения в статусе «заемщик». Сейчас поговорим серьезно.
4 ноября с Игорем Бевзенко записывали выпуск для M2TV. Рассказывал про расчет досрочного платежа в зависимости от желаемой величины переплаты. С формулами, расчетами. По этой статье:
В воскресенье видео выложили, скопились комментарии. Кстати, познакомьтесь с Игорем:
Так вот. Показательными были два комментария к выпуску.
Очень показательно: «Объясните проще, что нужно делать? Мало что понятно!». Такое было и три года назад, и два года назад, и год назад, и неделю назад.
Это все длинная подводка к выводам за четыре года ипотеки, которые были актуальны и в 2018-ом. Теперь расскажу, к каким выводам пришел.
«Рабство или нет» определяется на входе
В любой задаче есть начальные условия. При ипотеке их создает сам заемщик. Какой первый взнос, объект, банк, момент подписания договора для подгона к ключевой ставке, срок, стоимость квартиры.
«Ипотека – рабство!» – либо стереотип прямиком из эпохи высоких ставок и мораториев на досрочные погашения прямиком из 2015-го, либо профукивание одного из перечисленных выше пунктов.
Много раз повторял и буду повторять, что ипотека для обычного человека сейчас является инструментом. И брать ее следует, когда сочетаются два фактора:
- Все параметры сходятся.
- Есть потребность в собственном жилье.
Так вот. Например, онлайн-марафоны по покупке жилья часто работают только со вторым. Вырезка из статьи двухлетней давности:
Почитайте потом, там разборчик:
И вполне нормально, когда для одного человека ипотека является решением, а другой шарахается от нее из-за личных убеждений вне стереотипов.
Ненормально, когда безосновательно кричат рабство.
Все считать надо под себя
Вкидывать ли на досрочку, сколько туда кидать, какой тип использовать. Тут нужно не советы слушать всякие, а просчитывать все под свою ситуацию. Например, при нерыночной ставке 0.1-2% вообще не имеет смысла сокращать срок. Хотя в такой ипотеке в принципе мало смысла.
Одна из ролей канала как раз в изучении различных стратегий. Да, показать разнообразие способов и их результативность.
При этом ключевую ответственность за свою ипотеку, внезапно, несет сам заемщик. Поэтому какой бы хорошей не казалась идея: открываем калькулятор или эксель. Примеряем все на себя.
Надо копаться. Очень глубоко
Как устроен кредит, как оформлять и получать вычеты (желательно побыстрее), где находится объект, как читать проектную документацию и т.д.
Конечно, не нужно становиться экспертом во всем и бросать клич в чате журналистов на запросы для интервью.
Надо разбираться в том, на что «насаживается» ипотека и в ней самой. Никто не мешает посмотреть на сайте застройщика кадастровый номер участка строительства, а потом поглядеть в публичную кадастровую карту. Так с ходу будет понятно, что рядом и что там в на соседней улице строят.
Никто не мешает узнать форму собственности земли. При полной собственности, застройщик может и не строить в будущем школу с детским садом. При аренде, наоборот, с большой вероятностью придется запиливать социальные объекты.
Только пара примеров. Но это все в открытом доступе на законных основаниях.
Без авось
Сам не понимаю, откуда взялось мнение, что «авось, пронесет» – это про отрицание теории вероятности. На самом деле это выражение издавна относилось к оптимизму. Ну да ладно.
Вчера опять читал что-то умное. Там говорилось про расчет вероятности банкротства заемщика. В содержании была интересная мысль о влиянии глобальных и локальных событий на личное финансовое состояние.
Например, заезд Т-90 не на свою территорию, из-за которого уезжает Икея – глобальное событие. Поломка автомобиля – локальное событие. В ряде случаев первые могут влиять на вторые.
Так вот, при вдумчивом подходе к ипотеке классическое «А, как-нибудь проскочим» должно быть сведено к минимуму. Как иллюстрация, в 2018-ом хватило ума оформиться на 20 лет, а не на 10. Досрочками и так уже перегнал эквивалентную переплату, а 2020-й при повышенном платеже прошел бы болезненно.
Итого
В целом, мне нравится как мы с вами прогрессируем все это время. В том же 2018-ом мы просто пялились в калькулятор, а в 2022-ом уже разбираемся в методологии расчетов.
Вот, исторический кадр. Сидел в офисе застройщика и записывал как дальше жить:
Небольшой анонс. 15 ноября поговорим про четырехлетие канала. Расскажу про внутрянку, как год в целом прошел. Циферки будут, шуточки и обзор происходящего.
Да пребудет с вами вычет!
