В данной статье мы расскажем, какие есть варианты по продаже квартиры из-под залога
Стоит сразу отметить, что продать ипотечную квартиру можно. Каких-то особых сложностей в данном вопросе нет.
Если несколько лет назад этот процесс действительно был затруднительным, то сейчас практически во всех банках уже разработаны подобные программы, когда продавец с квартирой в ипотеке может ее реализовать. Поэтому задача осталась только одна – понять общую схему процесса.
Есть два вида покупателей, которые могут купить квартиру, находящуюся в залоге:
- Потенциальный покупатель выкупает объект за счет личных средств (не используя ипотечный кредит)
- Потенциальный покупатель выкупает объект используя ипотеку
Рассмотрим более детально оба варианта:
1️⃣ Если покупатель выкупает объект за счет личных средств
Здесь все просто и в целом процесс выглядит следующим образом:
- Оплата за объект делится на две суммы
- Первая поступает в банк-залогодержатель для погашения ипотеки и банк готовит документы для снятия залога
- Вторая сумма размещается на аккредитиве в пользу продавца
- Затем документы отправляются на регистрацию в Росреестр и происходит два регистрационных действия: снятия обременения с квартиры и переход права собственности с продавца на покупателя
- После регистрации перехода права и подписания акта приёма-передачи квартиры вторая часть денежных средств (с аккредитива) отправляется уже непосредственно продавцу.
- В некоторых банках детали схемы продажи такого объекта могут отличаться, поэтому необходимо сперва поговорить с банком, чтобы он разъяснил свою процедуру продажи квартиры из-под залога.
2️⃣ Если покупатель приобретает квартиру с использованием ипотечного кредита
На рынке присутствует три основные схемы продажи такого объекта, а детали в каждом банке уже могут немного дополнять эти схемы:
🔸 Первый вариант - прямой перевод без приостановки (большинство банков пользуется данной схемой)
- Происходит сделка купли-продажи объекта и банк дает покупателю ипотеку
- Общая сумма (первоначальный взнос и сумма кредита) делятся на 2 части:
а) Первая сумма: в размере задолженности продавца идет в банк, где заложена квартира на данный момент (банк-залогодержатель), для полного досрочного погашения ипотеки продавца
б) Вторая сумма: остальные денежные средства зачисляется на аккредитив - Банк-залогодержатель, получив нужную сумму, делает полное погашение ипотеки и предоставляет документы для снятия залога
- Продавец сдает документы для снятия залога на регистрацию в Росреестр
- После снятия обременения документы по сделке купли-продажи направляются на регистрацию. Идет регистрация перехода права от продавца к покупателю
- На основании ЕГРН, в которой покупатель уже значится владельцем квартиры, а новый Банк становится залогодержателем, происходит раскрытие аккредитива в пользу продавца, и он получает остаток средств.
🔸 Второй вариант - два аккредитива с приостановкой регистрации
- Происходит сделка купли-продажи и банк выдает ипотеку покупателю. Первый взнос и сумма кредита делятся на два аккредитива.
- Документы по сделке продавец и покупатель сдают на регистрацию в Росреестр
- Росреестр осуществляет приостановку регистрации, так как квартира в залоге банка-залогодержателя и от него еще не поступили документы для снятия этого залога
- Банк, где в данный момент проходит сделка купли-продажи, раскрывает первый аккредитив на основании расписки о сдаче документов на регистрацию
- Банк-залогодержатель получает необходимые денежные средства и происходит полное досрочное погашение ипотеки продавца, затем банк выдает документы для снятия обременения
- Продавец сдает полученные в банке-залогодержателе документы в Росреестр для снятия залога
- После снятия обременения регистрация по сделке купли-продажи возобновляется и происходит переход собственности с продавца на покупателя
- На основании ЕГРН, в которой покупатель уже числится собственником квартиры, а новый Банк становится залогодержателем, происходит раскрытие второго аккредитива в пользу продавца, и он получает остаток средств.
🔸 Третий вариант - рефинансирование кредита продавца (редкая схема)
- Происходит сделка купли-продажи, на которой выдается два кредита:
а) Продавцу для полного погашения действующего ипотечного кредита. Эти денежные средства перечисляются в банк-залогодержатель в день сделки
б) Покупателю выдается ипотека. Ипотечные средства вместе с первоначальным взносом зачисляются на аккредитив - Банк-залогодержатель, получив деньги для погашения ипотеки, закрывает кредит продавца и выдает документы для снятия обременения с объекта
- Продавец передает полученный пакет на регистрацию и Росреестр снимает обременение
- Покупатель и продавец сдают документы по сделке купли-продажи в Росреестр и происходит регистрация перехода права с продавца на покупателя
- На основании ЕГРН, в которой покупатель уже числится собственником квартиры, а новый банк становится залогодержателем, происходит раскрытие аккредитива в пользу продавца, и он получает остаток средств.
- Продавец из полученных средств гасит кредит перед вторым банком, который он получил для погашения своей ипотеки
Но есть еще банки, которые по своим программам не позволяют купить квартиру, которая находится в залоге другого банка. Есть еще такие, мягко сказать, неповоротливые организации. Там можно выкупить залоговый объект, только если он в залоге этого самого банка. Но радует одно, что это не самые популярные банки, поэтому доля кредитов в них весьма низкая.
Оригинал статьи на сайте IDEA Estate
🟢 Спасибо за внимание! Будем рады новым подписчикам!
Ваши лайки, комментарии, замечания очень важны! Заранее спасибо!
Другие полезные статьи:
Агентство недвижимости IDEA Estate, помогаем людям с ипотекой и недвижимостью.
