Банки повышают ставки, чтобы компенсировать свои риски из-за частичной мобилизации. При этом рынок новостроек итак в кризисе. Продолжат ли расти ставки по ипотеке? Что может остановить их рост? Что делать покупателю в такой ситуации? Узнали у экспертов.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»
Доля ипотеки за третий квартал составила 89% в общем объеме сделок с недвижимостью. Это рекордный показатель. Причины очевидны. С одной стороны при сокращении реальных располагаемых доходов и накоплений большая часть населения просто не может себе позволить покупку жилья путем единовременной оплаты. С другой — в условиях постоянно меняющейся ситуации на рынке и нарастающих санкций заемщиков уже не пугают долгосрочные кредитные обязательства, так как горизонт планирования значительно сузился.
Немаловажно и то, что в кризис всегда растет недоверие к банковским вкладам. В условиях полной неопределенности пока ещё платежеспособная часть населения в надежде на хоть какую-то стабильность традиционно интересуется недвижимостью. Выгодно купленную квартиру или дом в будущем можно будет сдавать или продать.
Но если платежеспособный спрос негативные ожидания поддерживают, то банки, напротив, опасаясь риска неплатежей, поднимают ставки и ужесточают требования к заёмщикам. Это влечёт за собой дальнейшее падение спроса. Несмотря на рост цен на квадратные метры, который продолжался до 3-го квартала этого года, к примеру, в Петербурге объём реализации по отношению к прошлому году просел уже не только в штуках на 37%, но и по выручке на 10%.
При этом, и банкам, и девелоперам для поддержания бизнеса необходимо получать прибыль, то есть стимулировать реализацию своих продуктов.
Поэтому ставки не могут расти бесконечно — установление заградительных ставок будет сродни запрету на выдачу кредитов и замораживанию рынка недвижимости. Сейчас менее кардинальным способом избежания риска неплатежей видится выборочный и тщательный подход к одобрению кредитов. А в какую сторону дальше будут развиваться события, предсказать очень сложно. Пока возможно, бизнес будет стимулировать продажи, инициировать новые акции и предложения, в том числе и ипотечные совместно с банками.
Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби» и Clementine), Москва
Ставки продолжат расти
На мой взгляд, проценты по ипотеке продолжат расти до конца этого года. До какого предела, предсказать затруднительно — это будет зависеть от ключевой ставки, а также экономической и политической ситуации и покупательского спроса. Как показывает практика, ряд банков сразу поднял ставки на 2 п. п., ключевые же игроки предпочитают пока удерживать их в границах 1 п. п.
Что может остановить рост ставок
Основной причиной подъема ставок по ипотечным кредитам стало повышение рисков для банков, связанных с объявлением о частичной мобилизации. Призывникам и их семьям разрешили брать кредитные каникулы по ипотечным займам и пообещали списывать долги в случае непредсказуемой ситуации.
Вполне логично, что банки компенсируют эту неопределенность за счет увеличения стоимости самих займов. Как только риски будут нивелированы, прекратится и рост ставок. Либо политическая ситуация должна стабилизироваться, либо правительство должно каким-то образом гарантировать банкам возмещение возможных потерь. Последнее пока не озвучено.
Какими будут субсидии от застройщиков
Вопрос с субсидированными ставками, которые недавно стали предметом внимания Центробанка, пока остается открытым. Многие девелоперы уже начинают от них отказываться, поэтому тем, кто планировал покупать квартиру на этих условиях, стоит поторопиться.
Мы сохранили данную возможность для наших клиентов. В ЖК «Любовь и голуби» минимальная ставка по субсидированной ипотеке составляет всего 0,01% на весь срок. Первоначальный взнос стартует от 15%, максимальный срок кредита — 30 лет. В комплексе апартаментов комфорт-класса Clementine мы предлагаем субсидированную ставку от 2,99% на весь срок, и она существенно ниже рыночной. Ежемесячный платеж по программе составит 17 754 рублей.
Что делать покупателям
Решение о покупке квартиры должно быть осознанным и взвешенным, тем более, когда планируется привлечение ипотечных средств. Но тенденция такова, что ставки в настоящее время действительно растут. Тот, кто успеет воспользоваться текущими условиями, сможет сэкономить. В дальнейшем в случае стабилизации, всегда можно будет прибегнуть к рефинансированию.
Дмитрий Железнов, коммерческий директор «КОРТРОС-Москва»
Что будет со ставками
К завершению первой половины октября ипотечные ставки подняло большинство банков, в том числе «Сбербанк» и «ВТБ». В основном на 0,5–1%. Полагаю, что при отсутствии новых политических и экономических потрясений, банки пока воздержатся от дальнейшего повышения. Однако если риски для кредиторов однозначно повысятся, то многие из них пересчитают свою финансовую модель. В таком случае рост ставок не исключен.
Что может остановить рост ставок
Чтобы остановить рост ставок по ипотечным кредитам, нужно нивелировать причину, которая заставляет банки их повышать. Главным образом, это риски, возникшие после объявления частичной мобилизации.
В Госдуме приняли ряд законопроектов, которые напрямую относятся к банковскому сектору. Во-первых, это оформление ипотечных каникул для мобилизованных. Если это будет происходить повально, то денежная масса, возвращаемая заемщиками, может сократиться. Кредиторы решили компенсировать это при помощи роста ставок для всех клиентов.
Во-вторых, в случае гибели или получения инвалидности в рамках СВО, мобилизованному заемщику спишут долги. О компенсациях банкам со стороны государства в законе ничего не говорится. Сохраняется вероятность, что их не будет. Это также сподвигло кредиторов повысить стоимость ипотеки. Как только политическая и экономическая конъюнктура изменится в лучшую сторону, банки перестанут повышать ставки.
Застройщики будут субсидировать ипотеку своими средствами
Девелоперы продолжают предлагать своим клиентам субсидированную ипотеку с низкой ставкой. Однако в последнее время ЦБ всё чаще говорит о необходимости ограничить выдачу таких кредитов, поскольку видит в этом угрозу стабильности финансового сектора.
До конца года регулятор может полностью запретить выдавать ипотеку ниже определенной ставки или ввести повышенный коэффициент, при котором выдавать такую ипотеку банкам станет невыгодно. Пока конкретные меры не приняты, но часть застройщиков уже отказывается от таких программ. Мы не прекращали их действие, чтобы сохранить гибкость вариантов приобретения для клиентов. Покупателям квартир в нашим ЖК Headliner доступна ипотека со ставкой от 0,1%, а также кредит без первоначального взноса со ставкой от 4,4%.
Торопиться ли покупать квартиру
Думаю, что больших дисконтов покупатели квартир в новостройках в обозримом будущем не увидят, поскольку многие девелоперы и так работают в условиях низкой маржинальности. Если вы сейчас думаете о приобретении недвижимости в ипотеку, то откладывать покупку не стоит. Велика вероятность упустить возможность сэкономить. Прогнозировать в текущих условиях, в какую сторону будут меняться ставки, затруднительно. Но начатый тренд не сулит покупателям благоприятные условия в будущем.
