Процесс межевания – одна из наиболее важных работ по оформлению сопроводительных документов земельного участка (ЗУ), входящая в сферу кадастровой деятельности, когда уполномоченный сотрудник кадастровой компании фиксирует его границы на местности, площадь и местонахождение относительно других объектов. Бывают случаи, когда владельцы земли сталкиваются с несоответствием информации об их собственности в едином реестре, плане межевания или кадастровом паспорте, которое возникло в связи с ошибкой, допущенной кадастровым инженером. Если материал в официальных документах об участке земли содержит искаженные данные, и они не являются полностью достоверными, можно говорить о кадастровой ошибке, которая влечет за собой сложности при проведении операций с недвижимостью. Понятие кадастровой ошибки регулируется Законом «О государственном кадастре недвижимости» и формулируется как ошибка в документе государственного кадастра.
Самые распространенные ошибки при межевании
Технические погрешности представляют собой опечатки либо несоответствие данных на бумажных и электронных носителях ЕГРН. В отличие от технических ошибок, которые исправить относительно просто, ошибки при проведении межевания могут быть допущены кадастровыми инженерами, судьями, вынесшими решение с неверными сведениями об объекте, или органами, уполномоченными на выдачу схемы расположения земельных участков, и исправить их гораздо сложнее. Среди основных кадастровых ошибок кадастрового инженера, в зависимости от их характерных признаков, выделяют:
- Наложение границ или искаженное отображение, когда границы одного участка пересекаются с границами соседних ЗУ.
- Неправильное разграничение ЗУ - реестровая ошибка, допущенная инженером при отражении данных. Может выглядеть как общий сдвиг границ в документах органов учета по отношению к фактическим. Границы участков изначально определяют с помощью сведений из правоустанавливающих документов, или на основе документов, сопровождающих момент его образования.
- Ошибка в указании целевого предназначения объекта недвижимости.
- Ошибки в координатных указаниях точек. Чаще всего возникают, когда не учитывается общепринятая российская система координат или, показатели вносятся «на глаз».
Работа по исправлению таких ошибок является достаточно сложным процессом, поэтому без привлечения компетентного специалиста здесь не обойтись.
Причины возникновения кадастровых ошибок
Из-за чего чаще всего возникают кадастровые ошибки?
- Погрешности в работе геодезистов: внесение сведений без выезда на объект, неправильное проведение замеров, некорректная привязка к геодезической сети государственного значения.
- Не была учтена обще утверждённая российская система координат.
- Использовалось при замерах неточное оборудование без сертификации или имела место его неправильная настройка.
- Были выполнены неправильные расчеты.
- В документацию преднамеренно были внесены неверные данные «со слов собственника».
При любом из этих вариантов, рано или поздно вы столкнетесь с необходимостью исправления данных.
Как обнаружить неточности, и кто в них может быть виноват?
Нередко ошибку в межевании замечает сам собственник участка, проводя операции с недвижимостью или, получая уведомления из налоговой инспекции об уплате налога, когда последний оказывается рассчитан неверно. Часто ошибка выявляется соседями или арендаторами земли, а также сотрудниками кадастровой организации, в последнем случае вы получите об этом уведомление. Быстро обнаруженную ошибку исправить легче, но иногда дело вынужденно доходит до суда. Чтобы исключить неточности, которые могут стать проблемой при выплате налогов либо оформлении купли-продажи ЗУ, лучше заказать выписку из Единого госреестра и вызвать геодезистов для точных замеров. В любом случае, к исправлению подобных ошибок лучше привлечь специалистов-кадастровых инженеров.
Сроки исправления ошибок
Отсчет срока давности кадастровой ошибки начинается с момента ее обнаружения в документации. При возникновении спорной ситуации и обнаружении владельцем неверных данных в документах, в его распоряжении есть ровно год на возбуждение арбитражного спора, который должен быть решен до момента подачи иска в суд. Следует знать, что органы кадастрового учета могут рассматривать поданное заявление в течение месяца, поэтому, не стоит тянуть время с решением вопроса и провести работы по исправлению. В соответствии со статьей 196 ГК РФ предусматривается возможность увеличения срока исковой давности до 3 лет. Отказ в удовлетворении иска об исправлении ошибки подлежит обжалованию.
Если уведомление об ошибке было направлено органом кадастрового учета владельцу, он должен внести исправления в срок до шести месяцев, в противном случае, изменения будут внесены без его согласия.
Что делать, если межевание сделали неправильно?
Для внесения точных сведений в ЕГРН необходимо заказать межевой план и провести работу по исправлению ошибок. Во внесудебном порядке будет достаточно заключения кадастрового инженера. Если возникают споры, то понадобится проведение экспертизы, которая станет основанием для судебного рассмотрения.
Исправить обнаруженную кадастровую ошибку можно по заявлению от собственника, по предложению самого госреестра или по решению суда. Заявление правообладателя о факте некорректного межевания можно подать на сайте Госуслуг в онлайн-режиме или непосредственно в МФЦ или ЕГРН. На рассмотрение органу предоставляется срок до пяти дней, отрицательное решение можно оспорить в суде. Если наличие ошибок в межевом плане обнаружено непосредственно в ЕГРН, то в течение пяти дней сведения должны быть проверены и вынесено решение об их устранении. Внесудебный порядок при подтверждении ошибки требует от собственника предоставления правоустанавливающих документов на участок, также документов, удостоверяющих личность владельца, нового межевого плана и Распоряжения об уточнении границ участка, полученного в Департаменте земельных ресурсов. Наличие такого распоряжения делает возможным пересмотр составленного ранее ошибочного плана межевания. На этом этапе можно обращаться к специалисту за выполнением межевого плана с исправлением некорректных сведений, на основании которого, в Кадастровую палату подается заявление о внесении измененных данных. При рассмотрении проблемы судом, наряду с вышеуказанным перечнем документов, подается иск со сведениями о недвижимости и просьбой обязать регистрационный орган провести работу по изменению фактов несоответствия. Дополнительно прилагается выписка из реестра и заключение инженера о расхождении данных.
Как избежать кадастровых ошибок
Чтобы избежать проблем, связанных с кадастровой ошибкой и получить точные геодезические услуги, на этапе регистрации документов лучше воспользоваться услугами специалистов из проверенной кадастровой организации. Отдельно мы расскажем, где найти опытного инженера и проверить сведения о нем. Если же неточности выявились при получении выписки из Единого госреестра, необходимо сразу вернуть документы на переоформление, чтобы данные были исправлены.
Наложение участков при межевании – причины, следствия, решение
Одной из самых распространенных кадастровых ошибок является неправильное отображение в чертеже, когда границы одного участка укладываются на другой, смежный с ним. Причины такой ошибки могут быть техническими, например, опечатки или неправильное цифровое обозначение поворотных точек. Технические ошибки при пересечении границ можно быстро исправить, отправив соответствующее заявление с запросом и предварительно согласовав эти действия с соседями.
Кадастровые ошибки появляются из-за неверных геодезических расчетов, полученных по причине человеческого фактора или неисправного оборудования. Впоследствии внести поправки будет сложнее, так как придется определять действительные границы и восстанавливать сведения. В случае выявления наложения границ в межевом плане, нужно обратиться в местное кадастровое отделение с указанием оснований для исправления данных. Исправление проводят при помощи повторных замеров земли при согласии всех участников. Шанс для последующего положительного решения увеличивают аналогичные заявления владельцев смежных земель. В случае отказа, следует обратиться к специалисту за выполнением уточненного межевого плана, после чего подать исковое заявление в суд.
Неверное разделение границ
Неправильное разделение границ – ошибка кадастрового инженера, когда некорректно разделены границы участков при возможном нарушении прав пользователей. Недостаток опыта и квалификации у инженера может стоить собственнику немалых последующих затрат времени и средств, а также привести к невозможности постановки на учет или оформлении права собственности. Решать проблему лучше, обратившись к опытному кадастровому сотруднику. Понятно, что ошибка межевания может привести к долгим судебным или административным разбирательствам и сложностям в оформлении документов и проведением операций с недвижимостью. Именно поэтому привлечение специалистов для получения качественного проекта межевания, который будет соответствовать фактическому состоянию объекта, даст уверенность в положительном исходе споров для его владельца.
