В прошлой статье мы с вами разбирались с ошибочным убеждением:
В конце повествования пообещал поделиться методикой определения досрочных платежей по ипотеке именно под инфляцию. Давайте покопаемся да разберемся.
В ходе подготовки я покопался в экономических статьях про ипотеку в Киберленинке. Узнал, что при андеррайтинге рассматривается соотношение ипотечного платежа и задокументированных доходов заемщика. Да, у этого есть умное название. По-русски сводится к вопросу: «Потянет ли конь телегу?».
Очевидное: когда доля ипотечного платежа в личном бюджете растет, то последствия могут быть печальными.
Поэтому рассмотрим следующую модель досрочного погашения:
Да, в статье мы представим себя адептами досрочного погашения на снижение платежа. Хоть сам лично не поддерживаю приверженность только одному методу. Личный пример, примеры читателей это доказывают.
Исходные условия
Представим. Мы берем ипотеку в следующем году на 3 000 000₽. Ставка 9%. Срок 20 лет. Платеж составляет 26 991₽. Примем допущение, что наш доход будет постоянным на все время кредита. Его величина: 80 000₽.
Теперь давайте прикинем среднегодовое значение инфляции. В теории задача ЦБ РФ поддерживать ее на уровне 4% в год. Правда, иногда получается то, что получается.
За последние 15 лет среднегодовое значение составило 7.7%. Да, для упрощения мы не рассматриваем личную инфляцию.
Итого. Раз каждый год постоянный платеж по ипотеке будет дорожать для нас на 7.7%, значит, надо его ежегодно снижать на эту величину. Поскольку доход же постоянный.
Вот это необходимое ежемесячное изменение платежа для учета инфляции.
Методика расчета
Сначала вспомним основную формулу ипотечного платежа:
P – ежемесячный платеж. S – остаток долга в момент платежа. K – коэффициент аннуитета, он расписан второй строкой. Эта штука как бы уравновешивает снижение тела долга, поскольку по договоре платеж постоянный. n – номер платежа, i – ежемесячная ставка (годовую делим на соточку и на 12).
Теперь выведем формулу для расчета досрочки по инфляции:
Итак, N – это порядок платежа в году, чтобы мы к каждому 12-ому платежу доходили до 7.7%. X – величина досрочки.
Сначала вынесем ежемесячные изменения платежа и коэффициенты аннуитета:
И посчитаем теперь все полностью (будет длинная табличка):
Что у нас получается: досрочный платеж постоянно снижается, как и обязательный. Срок ипотеки составил 150 месяцев, а средняя досрочка: 15 960₽.
Важно тут то, что при таком раскладе доля долга в платеже совсем не увеличивается. Да и по условию мы никак разницу между первым платежом и последующими не могли в принципе использовать. Да и доступный доход все время одинаковый.
Отсюда выходит, что технически мы задачу выполнили. А на практике такой сценарий, на мой взгляд, подойдет только при крайне низкой ставке, когда процентов почти нет.
Почитайте в тему:
Очень похожий случай
Какие выводы можно сделать
Очевидный. Как бы вы не планировали гасить ипотеку досрочно, во время подписания договора нужно быть уверенным в вероятности повышении своего собственного дохода на всей дистанции. Как минимум что-то для этого делать.
Неочевидный. При ориентире только инфляцию логичнее сокращать срок, а не снижать платеж. В нашем случае мы бы расплатились на 5 лет быстрее.
Тут и переплата примерно на 400 000₽ меньше, да и получается экономия будет за счет закрытия ипотеки. Отсюда и выигрыш.
Да пребудет с вами вычет!